文/樂居财經 靳文雨
8月28日，金茂服務(00816.HK)釋出2023年上半年業績報。縱觀這半年，在物業行業增速普遍放緩的形勢下，金茂服務仍呈現出穩定、健康、高潛力、差異化的發展特色。
從經營業績來看，上半年金茂服務實作收入13.53億元，同比增長23.4%，毛利潤3.57億元，實作正增長。
同期，金茂服務對業務結構進行了調整，大力提升非周期性業務占比，非周期性收入在上半年實作了顯著提升。其中基礎物管收入同比增長率為38.7%，社群增值收入同比增長54.5%，公司的收入結構得到了進一步優化。
從規模拓展來看，上半年金茂服務的在管面積約7098萬平方米，同比提升56%，其中第三方在管面積同比增速達89.5%；合同管理面積達到9448萬平方米，同比提升35.8%，形成未來轉化的良好儲備和良好基礎。
今年上半年，金茂服務還全面更新了外拓政策，聚焦“城市深耕”、“細化标尺”、“城市服務”、“投運一體”四大政策，為企業向外求發展明确了發力方向，細化了測算标尺，提升了投标拓展效率，更進一步挖掘了城市服務項目的巨大發展空間。
業績會上，金茂服務管理層表示，從長期來看，公司整體業績的增長會保持在20%以上，“我們也分析了整個行業，這樣的發展水準從長期來看是非常健康的，而且也能在行業當中保持相對領先的一個位置”。
核心資料穩定增長
今年上半年，金茂服務的收入穩定增長，總收入較去年同期上升了23.4%，達到了13.53億元。其中非周期性業務重點發力
非周期性業務就是指基礎物管和社群增值業務。上半年金茂服務的非周期性業務收入同比大幅增長43.6%，毛利潤為2.72億元，同比增長31.2%，而基礎物管的毛利率維持在16.7%。非周期業務的高速增長，也進一步凸顯了金茂服務的營收結構快速優化。
具體來看，物業管理服務的收入由去年同期的約5.41億元增加至約7.5億元，增幅約38.7%。該增加主要是金茂服務的業務擴張導緻其在管建築面積增加。
資料顯示，截至2023年6月30日，金茂服務合約建築面積為9448萬平方米，在管建築面積為7098萬平方米，較去年同期分别增長35.8%及56%。而在其今年上半年13.53億的收入當中，來自第三方的收入為9.64億元，占比達71.2%，同比提升了12.7個百分點。
社群增值服務收入則為3.80億元，相比去年同期的2.46億元提升了54.5%。主要得益于上半年金茂服務社群增值服務四大業務闆塊較上年同期均實作增長。
業績會上，金茂服務管理層表示，“我們今年還是會着力把非周期性的業務保持在30%-40%的增長，為未來持續性發展奠定一個堅實的基礎。”
在過去半年，金茂服務的增值服務韌性初顯。其中，美居業務營收提升113.7%，資産經紀業務提升82.1%，空間資源業務提升37.5%，生活服務提升13.3%。“我們相信社群增值服務将成為公司持續的盈利增長來源。”
業績保持高速增長的同時，金茂服務的現金流也穩定向好。截至2023年6月30日，其現金及現金等價物約為10.76億元，相較于去年末的10.19億元有所增加，主要是由于經營活動所得現金流量淨額所緻。
根據公告，同期該集團的經營活動所得現金流量淨額約為8630萬元，相較于去年同期的約1.17億元有所降低。但金茂服務在業績公告中表示：集團擁有充足的财務資源及未來收入，将足以支援本集團目前的營運資金需求及未來擴張。
外拓項目多點開花
對于物企來說，想要在資本市場上站穩腳跟，提升外拓能力至關重要。今年上半年，金茂服務全面更新外拓政策，包括城市深耕細化标尺，城市服務以及投運一體的政策要點，以更好的應對市場變化。
截至6月30日，金茂服務全國在管營運項目443個，業務覆寫至全國75座城市，囊括長三角、京津冀、珠三角、成渝經濟區等國家經濟活力高的核心區域，其中一、二線城市占比約90%，前十大城市在管面積占比56%。
管理層在業績會上表示，今年中期之後，金茂服務做了外拓政策的進一步優化。通過分析公司自身的品牌影響力、資源的儲備，包括城市的量級，把外拓的城市進一步聚焦到一些高能級城市。“預計下半年的外拓會在這些城市裡産生整個外拓70%以上的業績。”
除去母公司持續傳遞核心城市高品質項目之外，金茂服務透過市場化競争向外拓展卓有成效。其中第三方在管面積占比從去年底的39.3%提升至47.8%，第三方在管面積同比增速達89.5%。在公開市場的投标招标中，公司中标率達57%。
今年上半年，通過單體拓展、股權合作等方式，金茂服務在品質住宅、商企辦公、城市服務和産業園區等領域皆取得了豐碩的成果。
如在新增了北京橄榄家園、重慶茅萊山居等住宅項目外，金茂服務還新增了包括超高層寫字樓上海太平金融大廈、“國家一級博物館”青州博物館以及濰坊歌爾産業園等優質産業園項目。
除此之外，金茂服務成功突破了傳統空間物業管理天花闆，在IFM業務領域開辟了全新的市場空間，其已經在多個高産值業務客戶中進行布局，涵蓋國家部委、金融高端制造、醫院等多個領域。基于北京實驗二小、哪吒汽車全球總部等項目為支點，其在多元化領域提供IFM服務的經驗也得到了進一步的提升和豐富。
值得一說的是，城市服務一直以來是金茂服務差異化的一個特點。上半年金茂服務繼續加強對城市服務戰略的思考，堅定一個邏輯，服務三類客戶，聚焦三類産品，用活四種模式，強化四個保障，使得公司在該差異化優勢上持續保持。
截至2023年6月30日，金茂服務在手的城市服務項目一共有10個，實作城市業态多元覆寫。今年上半年，金茂服務新簽約了雄安城市服務以及河北龍河新城城市服務兩個城市服務項目，大概新增的轉化面積達到了400萬方。其中，雄安城市服務覆寫商寫、醫療、碼頭以及雄縣城市公共區域管理。
聚焦客戶滿意度
對于物企來說，客戶的滿意度是考量物業服務水準的一個關鍵因素，是以物企也應該注重提升服務能力，以增強客戶粘性。誠如金茂服務秉持的理念：“隻有客戶的滿意，才能帶來企業的可持續發展”。
業績會上，金茂服務管理層表示，公司一直以來非常重視客戶研究。“我們持續洞察客戶需求，全面收集客戶聲音，有效提升整體客戶滿意度。”
今年上半年，金茂服務緊扣客戶需求，積極組建了多種多樣的業主社群。截至6月30日，其已累計組建270多個茂lin裡社群，并持續拓展IP合作資源，開展了獨家IP活動。
如茂lin裡成長闆塊圍繞春夏秋冬不同主題打造了兒童成長訓練營、夏日童趣季、跳蚤市場等社群文化活動，持續探索拓展社群與兒童教育、娛樂、生活的關系與連接配接，為客戶提供更具創意和趣味性的體驗。
在增值服務方面，金茂服務注重客戶服務體系的搭建。如在生活服務方面，基于社群業主的服務上，金茂服務在家政服務，戶内服務，收納空間等服務上做了一些嘗試。“下半年還會在全國一些高端項目，和高淨值客群裡推廣車輛服務。”
在美居業務上，金茂服務在整合金茂原先的U+業務的同時，也在新房空間加載方面有了很大的突破，同時還嘗試了一些自營項目。
除此之外，金茂服務加緊深耕非住業态的增值服務，以泉州石化為例，金茂服務不僅提供安保、保潔、中控等基礎物業服務，還憑借精細化、人性化管理，為園區提供了食堂團餐、班車接送、會議服務等增值服務，滿足了企業多樣化的需求。
在物業行業整合不斷加速的同時，人們對物業服務品質的要求也在不斷提升。金茂服務基于物的管理、人的服務、營運的提效，以及新業務的發展，也在持續進行數字化探索和實踐。
通過應用人工智能技術提供個性化、精準化、及時性的客戶服務，聚焦客戶體驗，通過全管道觸點彙總和處理客戶回報的資料，建立智能化的一線營運工作監督體系，有效提升營運效率，使作業更加規範高效等。
此外，金茂服務還搭建社群物聯網管理平台，将社群作業通過數字化方式進行有效評估，實作高效作業，高品質服務。“這些努力将有效支撐公司的品質發展，同時助力公司為業主提供高品質服務”。
“任何一個市場化企業發展的一個根本和保障，沒有口碑和客戶的滿意，我們的市場化都是蒼白的”，在談及市場認可度時，金茂服務管理層如是說。對金茂服務來說，數字化投入，關于客戶研究的投入，以及在新業務領域的布局投入等，都屬于是一項長期投資，“我們也相信能發揮出非常大的長期效果。”