債務逾期、業績虧損，融僑集團如何化解流動性危機？

作為閩系房企中未上市的民營房企，融僑集團出現了流動性危機。近日，融僑集團釋出關于公司債務逾期情況的公告稱，受融資環境等多重因素影響，融僑集團正在面臨流動性風險，出現了部分債務未能如期償還的情形。

對此，融僑集團回應稱，雖然目前有各項房地産利好政策出台，但市場情況尚未好轉，資金依然緊張，“保交樓”依然是公司的當務之急。公司将繼續做好項目傳遞工作，同時也在推進目前存量項目的去化，開源節流。

融僑集團公告披露，公司正在面臨流動性風險，出現了部分債務未能如期償還的情形。圖/IC photo

逾期未償還金融機構貸款約5.12億元

公告顯示，截至2023年7月31日，融僑集團及控股子公司合計未能如期償還的金融機構貸款本金金額約5.12億元、合計未能如期償還的商業承兌彙票2104.41萬元，不存在單筆商業承兌彙票違約金額達到1000萬元或者占公司2022年末合并報表淨資産5%以上的情況。

融僑集團披露稱，公司可能因逾期債務面臨相關訴訟、仲裁、銀行賬戶或其他資産被當機、保全等風險，亦可能面臨需要支付相關違約金、罰息、滞納金等情況，可能對公司的生産經營情況産生影響。

融僑的流動性危機，早有征兆。今年早些時候，融僑集團就因債務壓力申請了一筆境内債展期。6月1日晚間，融僑集團釋出公告稱，融僑集團召開了“19融僑01”2022年第一次債券持有人會議，會議同意通過所有未償付本金兌付時間調整為2023年6月3日，即延期一年。資料顯示，“19融僑01”發行于2019年5月30日，公開發行規模合計20億元，期限5年，當期票面利率6.5%，該期債券的兌付日為2024年6月3日，若債券持有人行使回售選擇權，則其回售部分的兌付日為2022年6月3日。

針對流動性危機，融僑集團方面回應稱，近兩年整個房地産行業都面臨着融資管道收緊、銷售端不暢的問題，融僑集團同樣遭遇上述困境。受上述原因影響，公司目前存在部分逾期債務的情況。

此外，融僑集團方面稱，近年來房地産利好政策相繼出台，在債權人的了解與支援下，融僑集團及子公司的多筆債務進行了展期，緩解了公司短期償債壓力。但是，目前市場情況尚未好轉，資金依然緊張，“保交樓”依然是公司的當務之急。公司将繼續做好項目傳遞工作，2023年上半年公司在全國7個城市已兌現傳遞數千套住宅，同時也在推進目前存量項目的去化，提升自持物業的營運管理，開源節流，在合法合規的前提下，積極處理債權債務事宜并按照監管要求披露相關資訊。

“三高”經營模式風險快速上升

資料顯示，融僑集團由知名華人企業家林文鏡在1989年創辦于福州，開發營運工業村、地産、物業、商業、酒店、教育、醫療、農業等産業。2005年，融僑集團開始走出福建，逐漸進行全國布局。值得一提的是，與其他閩系房企給業内的“激進”印象不同，融僑集團一向以穩健形象示人，是以，它也是表現強勁的閩系房企中唯一沒有上市的企業。

問題在于，融僑集團為何會出現流動性危機？對此，58安居客研究院院長張波分析，雖然沒有上市，但融僑依然和一衆閩系房企一樣，采取了“三高”的經營模式，尤其在2018年前後，提出了“三年千億”的口号，正式拉開規模化擴張之道。

張波分析稱，為了實作規模化，融僑一方面采取了合作開發、聯合操盤、互相持股等方式，和陽光城、旭輝、金地等衆多房企合作拿地開發，以有限資金撬動更大的開發規模；另一方面，離不開高風險融資，借助銀行信貸、基金、信托公司、海外地産基金多元的融資管道，融僑的規模擴張一如其他閩系房企，“以高負債博取規模化，這種機會主義在房地産上升周期或許有效，但在房地産下行周期，尤其是融資受限的階段，自然很容易出現風險快速上升。”

同策研究院研究總監宋紅衛表示，流動性風險是大部分民營房企面臨的問題，隻是由于臨期債務不同，而現金流壓力大小不同而已。由于融僑集團過去幾年也是實施高周轉、高杠杆的政策，是以肯定在資本市場借債擴張，由于沒有上市，資本市場融資通道受到制約，是以，面臨的融資壓力也比較大。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出，在樓市下行、去化困難的情況下，運用了較高的财務杠杆的未上市公司，實際上比上市公司更缺乏化解流動性壓力的途徑與管道。融僑集團之是以能堅持到現在才出現流動性危機，說明其之前作為非上市公司可能财務杠杆率較低、财務相對穩健且實力較為雄厚。

去年淨利潤大降，虧損超93億元

伴随着擴張期間的激進拿地和融資，融僑集團近年來經營狀況出現相應問題。融僑集團2022年公司債券年度報告顯示，2022年，融僑集團房地産開發業務實作營業收入222.43億元，占總營收的97.05%。不過，房地産開發業務的營業成本為235.58億元，已超過了業務營收。

截至2022年12月31日，融僑集團公司貨币資金賬面餘額28.34億元，其中受限貨币資金8.58億元；金融有息負債賬面餘額229.12億元，其中短期借款及一年内到期的非流動負債99.21億元，遠大于非受限貨币資金賬面餘額；2022年度開始至審計報告出具日，公司已陸續發生未能償還大額到期金融負債的情形，累計逾期本金5.31億，并涉及多起訴訟未決事項。融僑集團在其報告中指出，公司2022年債券償付面臨較為明顯的流動性風險，存續債券“19融僑01”“19融僑F1”“20融僑02”等相繼展期，若後續公司經營情況未能顯著改善，整體流動性風險可能會進一步加劇。

此外，融僑集團釋出的2022年度淨利潤虧損事項的提示公告顯示，融僑集團2022年度淨利潤為-93.42億元，占2021年末淨資産比重為-34.66%，相較于2021年度淨利潤下降7737.89%，公司2022年度淨利潤發生較大虧損。針對虧損原因，融僑集團表示，2017年-2020年公司收儲土地成本較高，報告期内完成交房義務并結轉收入的項目銷售毛利較低，該期對聯營企業的投資收益也因為同樣的原因下降較多；此外，因維持公司正常運轉及項目傳遞所必需的費用成本仍在持續發生；本期部分項目進行土地增值稅清算導緻本期稅金及附加增加。

在減值計提的影響方面，融僑集團在其公告稱，2022年公司銷售去化遇冷，出于謹慎性原則，對天津、鄭州、廈門、成都等地的多個項目計提了存貨跌價準備；2022年，全國各地的投資性房地産出租情況也存在一定的下行現象，公司在上海、福州等地多個投資性房地産的評估價值有所下降，産生了約-6.737億元公允價值變動收益等。

值得一提的是，為盤活存量資産，改善現金流，融僑集團之前也變賣了相關資産。2022年10月24日，融僑集團釋出公告稱，将持有的福州首融沣澤置業有限公司100%股權及對其享有的3.21億元債權轉讓給首開股份，對價款約5.71億元。

今年1月份，融僑集團将子公司福州融僑物業管理有限公司100%股權轉讓給福建簡而信生活服務有限公司，交易對價約為3.23億元。融僑集團表示，本次交易所涉及的股權轉讓後，公司收到的股權對價款将用于公司下屬子公司保交房相關支出。

建議：抓住去化視窗期，加快現金流回籠

那麼，在當下穩樓市政策頻出情況下，融僑集團應該如何抓住機會化解危機？對此，彙生國際資本總裁黃立沖指出，融僑集團可能需要采取一些措施。首先，可以通過債務重組來優化财務結構，減輕負債壓力。其次，可以通過調整業務結構，例如減少非核心業務，專注于核心業務來提高盈利能力。最後，可以尋求外部資金的注入，例如進行股權融資或債權融資。不過，這些都隻是可能的解決方案，具體的情況需要根據融僑集團的實際情況和市場環境來決定。

盤古智庫進階研究員江瀚建議，融僑集團可以通過多種管道融資，如銀行貸款、發行債券、引入戰略投資者等，以降低融資成本和風險；與此同時，調整其經營政策，如加大銷售力度、控制成本、優化資源配置等，以提高經營效益和盈利能力；此外，加強内部控制、提高财務管理透明度、建立風險預警機制等，以降低财務風險和風險損失。

值得一提的是，近期，中央政治局會議以及住建部相繼表态，要化解行業風險，在房企融資方面會有一定的政策支援，多個城市也表态将大力支援剛需和改善性住房需求的釋放，這對于房企來說是較大的利好。在此背景下，在宋紅衛看來，房企應該抓住去化視窗期，利用好營銷和價格政策，加快現金流的回籠。

柏文喜也表示，在目前穩樓市政策頻出的情況下，融僑集團應積極順應形勢加大促銷力度、加快回款和加強融資，并積極促推動債務重組，盡力壓縮資本性開支和管理費支出，優化流動性管理，以抓住機會化解危機。

“從當下來看，融僑無法獨善其身，依然隻能采取和其他涉險企業同樣的操作方式，通過轉讓項目，出讓旗下物業公司等資産的方式更大限度實作現金回流，同時加快在建項目的建設節奏，加快去化實作銷售現金回流。與此同時，收縮規模、先活下去可能是不得不采取的政策。”張波如是說。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶