西安目前的二手市場有三大網紅神盤，分别是港務區的綠城全運村、曲江的中海曲江大城以及高新的保利天悅。
這三個小區都有熱度很高的學區加持（名校托管），又是剛傳遞不久的品牌次新小區，目前二手價格相比18-19年開盤價基本翻倍。
不過，最近打探高新的二手市場行情，發現神盤也神奇不再，出現了明顯的轉折點;
因為5～6月成交量明顯下行，高新學區神盤保利天悅（1-4期）的價格已經開始松動。
目前有2套出售的房源，房東預期比之前的成交價都低了一些。
四期2T4的141平四室戶型，挂牌單價已滑破3萬，這套樓層不錯，談到405萬問題不大，缺點就是不滿二，相當于滿二單價3.02萬;
而二期2T2的138平三房，雖然挂牌仍高達460萬，實際440萬可談，樓層也不錯且滿二，單價大概3.17萬。
這個價格，相比5月之前3.3萬＋的成交均價已下滑了1～2千。
高新除了保利天悅，還有一個熱度很高的品牌次新小區是萬科翡翠國賓，學區是高新七小＋高新第四學校國中，國中跟保利天悅一樣。
最近一個多月成交也少了很多，與近兩個多月的保利天悅情況類似。
萬科翡翠國賓目前價格松動不如保利天悅明顯，但如果成交量與流動性持續低迷下去，結果也會差不多。
為什麼要密切關注這兩個小區呢？
現在高新2.5萬的新盤，價格錨就是二手熱度名氣高的保利天悅與萬科翡翠國賓。
因為這倆二手比較貴，對于改善置換群體難以下手;
是以新盤2.5萬位置偏一點也有不少人買，倘若新盤有個好學區2.7～2.8萬都要排隊哄搶。
如果這倆的二手價格不再穩固，比如房東看到高新土地海量供應後降低預期出貨;
随着價差減少，新盤的去化率大機率會受到影響，整個高新的價格體系牽一發而動全身。
很多打新需求，都是增值與漲價預期創造出來的，沒有這個美好預期，剛性投資需求就會煙消雲散了，深圳近兩三年的樓市反差已經摸石頭執行個體證明了。
随着可交易的新小區增多，未來高新的價格錨會更多樣化立體化。
下半年如果蘇甯雲著下證了，軟西的價格錨将會是蘇甯雲著與滿三的招商臻觀府。
蘇甯與招商業主前期的預期，也會參考一下天悅與國賓彼時的價格，再經過小區幾套成交充分博弈後，價格會逐漸穩定下來。