地産啟示錄｜奧園負資産下的債務重組

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

2023年7月初，幾經延宕，奧園一口氣公布了三份财報，以及境外重組的最新進展。

本着先報喜再報憂的原則，奧園首先披露了它目前債務重組的“重大利好”，是一份債務重組的方案。與之同時，奧園也宣布已經與33%的債權人達成協定，這意味着，奧園的境外債重組取得了一定成效。

随後，奧園再将三份乏善可陳的财報呈出，業績下滑以及負債攀升，這都是預料之中的事件；出乎外界意料的是，奧園這家被認為有核心區位舊改資産的企業，經過一番折騰，竟交出了一張淨資産為負的報表。

兩面相交，奧園當期的處境自不必言說；債權人同意重組方案的選擇有幾分無奈幾分憧憬，也無須過多解讀。從奧園過去兩年的财報中，這家房企的式微肉眼可見，即便成功完成債務重組，它又将憑何保證持續經營進而清償債務，未有定論。

奧園的過去現在和未來，是本輪地産周期下的出險房企所經曆過的逆旅，又是它們必将踏上的荊棘之路。回望已經成功完成債務重組的房企，即便短暫緩解了債務壓力，在目前市況下也不得不二展再展。誰也不敢有絲毫懈怠。

再借八年

奧園這份方案的推出，與其之前預計的時間相若。

今年5月，奧園公布“暫緩還債”進展時就表示，計劃在6月30日前完成整體債務重組協定，并盡早按照港交所複牌指引釋出财報，開啟複牌申請。

僅剩一個多月的時間，奧園難以達到預期完成整體債務重組協定的目标，但重組方案還是按期給出。

7月2日，奧園公告稱，于2023年6月30日與境外若幹優先票據持有人組成的債權人小組就其境外債務全面重組方案的主要條款達成協定，目前已經争取到33%的債權人同意，而這份方案最終通過的标志，是得到75%債權人的準許。

33%的同意率，勉勉強強。在奧園之前，一家負債高企的大型房企所披露債務重組方案，通過率也能到35%的區間，但之後進展緩慢。

一位境外債的投資人士告訴21世紀經濟報道記者，債務重組方案能夠同意，不一定是方案夠好，而是有沒有辦法。有些房企通過是資産還行，方案也不錯，有些是肯定收不回來，别無他法隻能同意。

奧園所推出的境外債方案，邏輯上來看，是通過債券展期以及債轉股的方式，來降低短債比例并釋放一定資産。

根據重組方案，中國奧園将發行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券，及16億美元永續債。

其中，中國奧園全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited拟發行三支共計18億美元新債務工具，還本、到期日始自2026年9月至2031年9月，票據現金利率将為每年7.5%-8.8%。中國奧園拟發行5億美元新債務工具，到期日為2031年9月，票據實物支付利率将為每年5.5%。

同時，中國奧園拟新發行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，将根據重組方案的條款轉讓給若幹合資格債權人。

這就意味着，奧園的展期期限最長要到至少8年以後，而且奧園也并未在這份債務重組方案中追加增信措施，同時也未有與其旗下可能稍有經營價值的資産進行債轉股的轉換，這也讓之後奧園這份債務重組方案的實施平添了一些不确定性。

資不抵債

假若奧園債務重組成功，未來持續償債的源流，仍然是來自于經營面的可持續進行，但奧園的财報，這方面的證明還需要強化。

在披露債務重組進展的次日，奧園公布了三份财報，這是能讓外界更清楚看到其經營狀況的資料。

在經營面上，奧園已經連續兩年錄得巨額虧損，且營業額在不斷下滑。

2021年，奧園錄得營業額約為500.22億元，較2020年下降約177.72億元，下降幅度為26.2%；進入2022年，總營業額約為187.11億元，較2021年減少約313.11億元，降幅為62.6%。

盈利方面，2021年奧園的歸母淨虧損約為330.75億元；2022年，奧園的淨虧損約為78.43億元，兩年相加，奧園的歸母淨虧損為409.18億元。

經營面未見好轉，奧園還有一組值得關注的資料是，它目前已經處于資不抵債的狀态。根據年報，截至2022年底，奧園總權益為負176.37億元，而當期，奧園境外計息負債總額為428.18億元，境内計息負債總額為662.32億元。

這份報表，難免被“非标”。奧園的審計機構信永中和選擇“不發表意見”，其理由是，奧園存在多項與持續經營有關的不确定因素之間可能存在互相影響以及可能對綜合财務報表産生累計影響，故此信永中和無法就财報發表意見。

在财報釋出後，奧園的投資者也不免擔憂，在負資産以及千億負債夾擊下，即便奧園複牌，也隻具有象征意義。而即便債務重組成功，在未來的日子裡，也難言發展。

眼下，奧園的第一要務，是“保交樓”。

奧園董事會主席郭梓文在年報中稱，“2023年本集團将繼續苦修内功，開源節流，確定項目的開發建設和順利傳遞，加快銷售回款，同時以坦誠和負責任的态度争取盡快與境内外債權人達成和解。”

複牌未期

奧園釋出财報以及推進債務重組，其所指向的目标之一，是推進股票在港交所的複牌。

據奧園方面對外透露，其目前正按照港交所複牌指引有序推進複牌工作，各項工作進展順利，有信心盡快實作複牌交易，完成保兌付、保交樓使命，引領企業恢複到正常經營狀态。目前中國奧園加速保複工保交樓雙百行動，旗下項目均按計劃及進度進行中。

奧園停牌至今已經超過15個月，再過三個月，如若未能達成複牌條件，奧園或将會被港交所摘牌。

根據港交所去年6月30日對奧園發出的複牌指引，奧園複牌的條件包括釋出所有尚未刊發的财務業績并處理任何稽核修改；證明管理層的誠信及不會為投資者帶來風險及損害市場信心；此外還有向市場公布所有重要資訊，供股東及投資者評估相關狀況等。

奧園目前已經完成了其中的重要一步，也即是釋出财務業績，但由于其審計機構不發表意見，按照複牌指引，奧園或許也要處理審計機構的意見，以證明其可持續經營能力。

盡管有信心複牌，但奧園目前的經營面上，仍然羸弱。

根據奧園相關人士的說法，其坦承，目前地産銷售行情持續下滑，消費者購房信心嚴重不足。為了確定兌付與交樓，以及應對未來行業形勢有可能更加嚴峻的考驗，公司剛剛進行了新一輪組織架構調整，力争以最少資源消耗堅持最長發展時間，最大程度整合奧園的所有資源，精打細算分秒必争，堅持到市場回暖階段有所作為。

根據奧園此前釋出的公告，今年上半年，其未經審計物業合同銷售額累計僅約74.8億元。

從各方對市場的預判來看，目前房地産市場仍在低位。此前在萬科股東大會上，萬科董事會主席郁亮就曾表示，市場短期表現确實有壓力，合理需求沒有得到有效釋放，成交也沒有達到合理水準，短期信心還需進一步重建。

根據郁亮分享的資料，今年4月，全國主要城市新房成交環比下降26%，5月又下降2%，6月目前來看也沒有恢複。從新房來訪和二手房帶看量看，6月環比5月繼續下降，分别下降7%和10%。

伴随市場的壓力，奧園重生的過程，荊棘遍布。需要誠實的行動而非僞飾，大家看得見。

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