文/樂居财經 靳文雨 範慧茹
受地産關聯方住宅面積供給影響，物企拓展非住業态如火如荼，挖掘存量房時代已然開啟。
相對于部分頭部物企紮堆拓展城市服務市場，商管類物企德商産投服務（02270.HK）似乎卻偏愛轉租業務。
6月26日晚間，該公司公告稱，非全資附屬公司四川彙通作為承租人，與四川高登環球商業管理有限公司（以下簡稱“四川高登”）簽訂了租賃物業協定。而這已經是德商産投服務本月以來第二次簽訂的租賃物業協定。
這筆租賃協定，租期長達12年，涉及租金約為4995.09萬元。此外，德商産投服務方需要向後者支付32.2萬的保證金。
出租人“四川高登”的名字，對業内來說較為陌生，而提起他的母公司合信置業，在成都本地則擁有着一定知名度。合信置業正是2020年因在成都高價拿地而聲名鵲起的本土房企。
事實上，德商産投服務與合信置業早有交集。2022年4月，德商産投服務的大股東鄒康，曾以德商集團董事長的身份，參加過合信置業承辦的“成渝雙城經濟圈城市發展主題報告會”。此次雙方之間能夠達成租賃合作，也就不足為奇。
既是“老友”之間的合作，合信置業也給出了自己的誠意，不僅給了半年免租期，在第一個租賃期還給了近9成的折扣。
公告顯示，在第一個租期内，也就是2023年6月21日至2024年6月20日期間，德商産投服務方需應向合信置業方支付租金人386.41萬元，但考慮到德商産投服務方面的營運，便向德商産投服務提供了340.51萬元的折扣，是以德商産投服務方面隻需要在第一個租期内支付租金45.899萬元。
根據公告，該租賃物業位于成都鼎晟‧時代(又稱鼎晟國際)三棟第一層至第十層，建築面積約9260.7平方米，以後将由德商産投服務用于對外辦公租賃。
值得注意的是，最新公告中，德商産投服務還斥資3000萬用于購買理财産品，不過這是一筆短線投資，預計隻認購4天便贖回。
租賃業務盈利之謎
事實上，在此之前，6月14日，德商産投服務才剛在成都市租下了一處物業。
該處物業位于成都市金牛區興科中路3号領先時代的三号樓第二層及第四層至第十三層，建築面積約11251.04平方米。
租賃期為11年，從租金來看，該處物業每月為36元/平方米，且于租賃協定項下租賃期内，有關租金每兩年上漲5%。而德商産投服務此次租賃的成都鼎晟‧時代物業，每月租金算下來大概為37.46元/平方米，二者相差不大。
德商産投服務似乎很看好轉租這門生意，據樂居财經《物業K線》統計，自2022年以來，該公司及其附屬公司已經租賃了4個物業項目用于轉租。除上述提到的兩個項目以外，還包括成都商場物業項目及禦璟租賃物業項目。
禦璟租賃物業背後，則牽涉到關聯交易。根據德商産投服務公告，去年11月4日，德商遠泓、德商永潤及德恒鴻作為租戶，分别與德商高欣簽訂了禦璟租賃協定I、II及III。
其中，德商遠泓、德商永潤及德恒鴻三家公司，均為德商産投服務間接非全資附屬公司，德商高欣則由德商産投服務非執行董事兼控股股東鄒康及控股股東鄒健最終控制。
據其公告，禦璟租賃協定項下禦璟租賃物業I、II及III的租賃将确認為德商産投服務集團的使用權資産，金額共約1.57億元。
另外，該租賃物業構成由德商置業開發“德商禦璟天驕”房地産項目的一部分，德商産投服務董事也表示，該租賃項目是開發集團商業營運服務及擴闊其收入流的良機。
欲增加收入流，德商産投服務卻是以堆高了應收款。
年報資料顯示，2022年德商産投服務即期部分的預付款項、按金及其他應收款項由2021年的1360萬元增加到了2022年的3007.4萬元，漲幅達到121.13%，其中2022年減值撥備了376.8萬。
原因之一就是由于集團提供轉租服務的長期租賃協定，涉及的可退還按金及保證金導緻的應收關聯方款項。
另外，截至2021年及2022年12月31日止，德商産投服務作為承租人，産生的租賃負債分别為12.2萬元及0元。
加碼投資租賃物業，德商産投服務該項收益幾何，其并未在往期财報中有所展現，而僅從非住宅物業物業管理服務收入來看，該項收入占比呈現下滑的态勢。
2021年，德商産投服務非住宅物業物業管理服務收益占比為61.7%，2022年該項收益占比降至51.6%。
規模與利潤增速失衡
除了租用物業進行轉租之外，德商産投服務自身也有持作出售但并未出租的一處住宅物業及八處商業物業。
2022年該投資物業由上一年的133萬元增長到283萬元，增長了112.8%，财報稱主要歸因于收購位于中國的七處商業物業。
而聚焦轉租業務之外，在管理規模的排位賽上，德商産投服務在上市物企中卻始終處于吊車尾的位置。其在管面積規模連續兩年均未超過1000萬方，在公布相關資料的42家港股物企中，排名第40位，位于倒數第三。
事實上，在規模的增速上，2022年德商産投服務并不低。截至2022年末，其管理57項物業，在管建築面積為821.67萬平方米，相較于2021年的486.78萬平方米增長了68.8%。
不過，較高的規模增速，并未給其帶來同比例的利潤增長。2022年，德商産投服務的收入約為2.67億元，同比增長5.5%，淨利潤約為3359.6萬元，同比微增0.47%。其毛利率出現下滑，由2021年的40.83%降至2022年的35.42%。
樂居财經《物業K線》注意到，在遞表之初，德商産投服務也曾對收并購有過明确的規劃，預計募資所得款項淨額約1.51億港元，約60%即9080萬港元，将用于進行戰略性投資及收購。其計劃通過收購獨立第三方物業管理公司實作增長。不過，随着物企收并購市場的遇冷，自2021年開始，德商産投服務并無在收并購方面發力。
值得一提的是，去年10月，德商産投服務曾釋出關聯交易公告，拟通過間接全資附屬公司成都德商，從關聯方德商達置業手中購買320個停車位，對價1560萬元。此次向關聯方收購停車位，德商産投服務在公告中表示，将由内部資源撥付。
截至2022年12月31日，德商産投服務的期末現金為2.48億元，同比減少了1.13%。同期，其合約負債為3241.8萬元，低于2億元且在港股上市物企中排名倒數第三。