2023年5月重點城市房産經紀行業景氣指數
較之4月份40個重點城市經紀行業景氣度全面下行，本月有11個城市經紀業務景氣度小幅上行，主要是由于樓市熱度的小幅反彈和新房管道指數的增長。4月有20個城市景氣度達到2023年以來的最低值，5月這一數量減小到4個，但總體來看，景氣度下行的城市仍是多數。
這一現象更多表現為行業大跌之後的小幅反彈，比如合肥和貴陽上月二手房熱度下降約20%左右，本月小幅上漲2%。行業整體的複蘇動力不足，尤其是本月一線城市中的上海行業景氣度明顯下行，這對于市場來說是一個較為消極的信号。後續6、7、8月是樓市傳統的淡季，預計市場很難有明顯的反彈，房産經紀行業經營将面臨困難，行業景氣度下行壓力大。
行業背景：政策延續寬松基調，重點城市成交整體下滑
2023年5月，國内房地産政策延續寬松基調。中央層面，央行釋出2023年第一季度中國貨币政策執行報告提出，要堅持“房住不炒”定位，穩地價、穩房價、穩預期，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作；要滿足行業合理融資需求，有效防範化解優質頭部房企風險；要因城施策，支援剛性和改善性住房需求等。國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩晖介紹4月份國民經濟運作情況，也指出房地産市場整體處于調整期，穩定房地産市場，保障和改善民生，仍需要繼續努力。
地方層面，政策仍然延續住房需求側來支援，如發放購房補貼、優化限購限貸、提升公積金貸款額度等措置，旨在緩解購房壓力，提振購房需求。總體來說，本月政策出台以三四線城市為主，部分熱點城市繼續微調，政策的頻次和力度較前期有所減弱。
新房市場方面，本月40個重點城市合計成交環比下滑，其中一線北京、上海、深圳高位轉跌，二線城市也是跌多漲少，雖然總體降幅收窄，但主要因為成都、武漢、佛山、甯波等少數核心城市成交環比持續增加。雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水準。5月全國房地産開發投資資料也表現出較為低迷的走勢。二手房市場方面，一線城市二手房市場、成都、杭州、武漢、合肥、蘇州等二手房成交占比較大的二線城市中，本月二手房成交量也同時出現下滑或持平的态勢。
一、經紀公司：線上開工指數普遍下滑
5月，40個重點城市線上房産經紀門店數量較上月仍有小幅增長，但漲幅繼續回落，行業受季節性影響的規模調整基本已經結束，經紀業務的開展已經逐漸進入常态化。受“五一”假期影響，出遊人數激增，對多個城市的樓市熱度造成一定幹擾，房産經紀人作業動力稍顯不足，由此造成經紀人線上作業數量有所下滑。
40城中有36個城市線上經紀行業開工指數較上月有所下降，具體來看，常州降幅最大；貴陽、南甯、中山和呼和浩特房産經紀行業5月線上開工指數較前期上升，貴陽漲幅最大，主要是由于經紀人數量較4月增長超10%。
二、新房：熱度穩中有降，開渠指數微升
40個重點城市新房找房熱度經過3、4月份的大幅回落，跌至底部區間，5月份新房熱度較上月保持平穩。40個城市中16個城市新房熱度有所反彈，其中大連、石家莊、武漢等反彈力度最大，熱度環比上漲約10%，主要由于城市供應放量疊加五一營銷政策，比如武漢五月舉辦春季房交會，并于房交會期間推出了特定的購房補貼、優惠政策等，帶動熱度上漲。同時，也有17個城市熱度繼續下跌，其中跌幅最大的是三亞，跌幅超20%，随着夏季來臨，天氣轉熱，三亞房地産市場也進入淡季，熱度下降明顯。
上海、北京、成都、杭州、廈門等前期熱點城市新房熱度均回落，一方面是供應結構影響，另一方面是由于前期購買力集中釋放後進入階段性疲軟期，杭州、成都等城市随着改善盤集中入市，客戶需求分流，市場面臨壓力。
此外，基于58安居客研究院統計，5月份雖然三房關注度占比仍是最高但已經有下降的趨勢。各梯隊城市70平方米以下以及300平方米以上的新房産品熱度占比均有所提升，這顯示各梯隊城市均面臨市場主流需求後繼乏力的狀況。未來一段時間，市場上的将主要是剛需中的剛需和終極改善需求。
整體來看，新房市場逐漸進入冷靜期，新房經紀業務的熱度也将随之降溫。
5月份，合肥、貴陽、太原等12城新房項目開渠指數有所上升，其中合肥上升值最高，經紀行業經營受益，這一方面是市場本身開渠指數不高，但新增供應量接近腰斬影響，緻使指數上升，另一方面也是由于市場去化難度提升，使得新房銷售對于管道更加依賴。杭州、福州、中山等5個城市新房項目管道開通比例下降。
整體來看，重點40城新房市場開渠指數上升的城市比例微升，新房經紀業務經營平穩，波動較小。但由于市場熱度下降，成交難度提升，經紀業務實際回款難度随之提升，行業景氣度也受到影響。
三、二手房：城市分化明顯，挂牌時長拉長
5月份，40個重點城市二手房看房熱度進一步分化，據58安居客研究院統計，40個城市中17個城市熱度環比回升，19個城市熱度下降。廣州、深圳和南京熱度反彈超過10%，三亞和海口熱度下降超過10%，其他城市的熱度漲跌幅度在10%以内。
常州、成都等城市主要是由于前期市場熱度較高，現随着需求的逐漸釋放進入回落階段，三亞、海口主要是季節性原因影響，二手房和新房熱度雙雙出現下跌。廣州、蘇州、合肥、武漢等城市二手房熱度短暫回升，一方面是由于前期熱度下跌幅度較大，本月屬于大跌之後的小幅反彈；另一方面或與新房市場環比供應減少，新房市場熱度随着下降相關，部分客戶的購房需求分流至二手房市場。
40個重點城市中，僅有武漢、廣州、太原、貴陽、福州、中山六個城市在架時長縮短，31個城市二手房在架時長增加，其中上海增加最多。
結合二手房成交狀況來看，這一狀況并不是由于成交加速導緻的，更多是由于城市二手房挂牌仍然處于新增，拉平了在架周期。另外，武漢、太原、貴陽、福州等城市的二手房挂牌價格也出現下滑，即使是部分核心學區房産也不例外。
5月份，40個重點城市整體在架時長增加，在連續三個月回落，之後再次增加，說明二手房交易成交周期延長，難度增加，市場再次進入膠着狀态，購房者觀望情緒逐漸加劇。
目前，40個重點城市的二手房市場處于在架量增加、在架時長延長、挂牌均價下降的趨勢，供需兩端逐漸走向僵持，市場或将繼續二次探底。後續若是供需結構沒有改善，将不利于相關經紀業務的開展。
由于新房市場和二手房市場具有一定的關聯性，目前部分城市出現“以舊換新”的現象，主要是新房和二手市場需求存在一定價格和産品上的差異，未來，若是城市的新房市場與二手房市場供需結構形成互補，或将有利于形成市場的良性循環，若是新房和二手房市場結構同質化嚴重，則對兩個市場都是較大的壓力，對于經紀業務整體将形成沖擊。
四、典型城市分析
1. 一線城市：廣深企穩，北上下行
四個一線城市本月經紀行業景氣度走勢出現分化，其中廣州和深圳兩個城市本月行業景氣度有所恢複，北京和上海景氣度呈下行趨勢。
廣州和深圳二城新房經紀行業務相關名額保持平穩，經紀行業景氣度上行主要是由于二手房找房熱度有所反彈，一方面是由于前兩個月熱度跌幅較大，另一方也與城市新房供應量環比下跌較大，客戶熱度分流至二手房有關。
但從成交情況來看，廣州和深圳二手房成交環比都有下降、二城新房成交量環比也呈下滑趨勢，消費者信心恢複不及預期，目前樓市的支撐主要來源于改善和豪宅需求，但這兩個版塊，尤其是豪宅版塊相對于樓市而言，具有相對較高的獨立性，雖受市場與經濟宏觀影響相對較小，但其體量不足以支撐房地産市場的企穩。總體來看，雖然經紀行業景氣度較上月有回暖趨勢，但短中期内行業仍然面臨壓力。
北京和上海二城經紀行業景氣度相關名額多呈下降趨勢。新房方面，盡管不少開發商借五一假期加大推盤和營銷力度，但是市場熱度仍在下降。二手房市場也開始有降溫迹象，目前仍以置換“打新”為重要的消費，随着二手房交易節奏放緩，開始慢慢影響到新房的交易速度。是以，即便後續新房供應有所增加，市場的反彈高度也比較有限。
目前市場上的業主放盤積極性仍然較高，在架量保持高位，買方選擇空間大，市場上的成交周期延長，市場成交相比去年同期雖有好轉，但前期所積壓的購房需求釋放力度減弱，市場仍處于快速降溫階段，都說明目前市場觀望情緒還是相對濃厚，入市意願較弱。從目前市場情況來看，預計還是會呈現反複震蕩的行情。6月份、7月份仍是傳統的淡季，市場熱度預計仍會下滑，短期内經紀行業景氣度或将繼續下行。
總體來看，雖然本月四個城市經紀行業景氣指數出現不同走勢，但市場底層邏輯基本一緻，受宏觀經濟環境影響，需求側預期不明，市場承壓。一線城市無論是新房經紀業務，還是二手房經紀業務，短期内都面臨較大壓力，行業景氣度短期内難以全面複蘇。
2. 合肥：開渠指數上升帶動新房經紀業務景氣度
合肥本月房産經紀行業景氣度提升主要表現為新房開渠指數的上升，此外也有二手房熱度的小幅回彈。新房市場5月改善項目和高成本效益項目集中入市，但總體供應量大幅跳水，需求端雖然成交也出現下滑，但整體處于階段性供不應求的狀态，并且由于新房價格略低于二手房價格，客戶分流至新房，加之新房項目開渠指數的提升，利好新房經紀業務的開展。
二手房方面由于近幾個月挂牌量大增，利好經紀司承接賣方業務，但是由于供應量大增，需求有限，市場已經進入買方市場，整體市場或将進入買賣僵持階段。
3. 貴陽：景氣度大跌後小幅回彈
5月份，貴陽涉及房産經紀行業景氣度的各項名額均有所回升，門店數量和經紀人數量增加，新房熱度和新房項目開渠指數小幅上漲，二手房熱度也有所反彈。主要是由于4月各項名額大幅下跌，5月适度回彈，推動景氣度較上月小幅上行。
從5月1日起，貴陽實施多項公積金惠民新政，包括無房職工家庭可以提取公積金支付購房首付款，提高雙繳存職工家庭購買首套住房的最高公積金貸款額度，這一支援政策在一定程度上帶動市場熱度小幅回升，特别是新房價格環比出現上升。
但從成交端來看，樓市3月高額增長後快速下滑，5月市場成交情況與4月勉強持平。二手房挂牌量也處于高位，客戶觀望情緒濃郁，市場階段性内處于橫盤狀态。對于房産經紀行業來講，開展業務仍面臨較大壓力。
小結：
整體來看，市場在2-3月份的小高峰結束後回落，樓市複蘇在4月份戛然而止，5月份銷售穩中有降，已經說明前期積累的需求釋放已經逐漸接近尾聲。目前來看，各類政策利好刺激效果相對有限，宏觀經濟複蘇較為緩慢，加之後續市場進入傳統淡季，預計整體市場仍将處于築底階段，城市分化還會繼續，經紀行業也将承壓。