昨日，我提出在房地産市場下行過程中，房地産投資屬性弱化或消失，房地産的消費品特征表現的将更加明顯。普通住宅随時間的流逝，其土地價值和地上構築物 、裝修等都處于價值下跌的過程中。（文章連結：市場下行過程中，樹立房地産是消費品的思想意識非常重要）
今天，我們要跟大家讨論的是，在房地産投資屬性弱化或消失，房地産主要做為消費品的前提下，還有哪些政策阻礙着目前的房地産市場發展，使得房地産投資和銷售加速下跌。
從房企投資角度看，在拿地階段的高标準建設實施方案（裝配率）、限最高售價政策，對房企積極拿地形成一定阻礙。在開發階段，商品房預售資金監管、最低降價限制、增值稅預繳、所得稅預繳、土地所得稅預繳等政策，給房企帶來較大的資金籌措壓力。
目前雖然實質性的取消了集中供地，但在過往集中供地過程中，形成的供地條件和報名條件，大部分予以取消，但仍有少量措施予以保留。裝配式建築率要求就是其中之一，相比較傳統施工工藝，裝配式建築成本每平米将提高200-300元/㎡不等，在目前市場下行，銷售價格承壓較重的背景下，提高施工工藝難度，實際上對開發商來講，壓力還是比較大的。另一方面，目前除個别地塊取消最高售價限制外，大部分地塊仍然有最高售價限制，雖然目前市場背景下，售價上漲空間實際上并不存在，但是卻限制了項目産品多樣化設計，及少量高端産品的配比限制，使得項目利潤空間受限。這兩個供地條件，一個增加剛性成本，一個限制價格想象空間，實一定程度上将限制房企拿地的動力，提高了拿地的門檻，使得參與競拍的房企數量減少。
商品房預售資金監管措施，是為應對房企資金挪用保證項目開發建設和傳遞而設立的政策，無可厚非。目前各地也隻是針對信用較好的房企，可用保證函替換部分現金，以減輕開發資金籌措壓力，但總體上預售資金監管的政策趨緊了。
銷售增值稅、企業所得稅、土地增值稅的預繳，實際上已經不符合目前的市場情形，企業納稅的前提是項目盈利，在房地産市場上行階段，為了避免項目結轉利潤時，短期繳納大量稅額，各地方要求進行稅項預繳，可以使得各年度稅收相對平滑，最後多退少補實行彙繳。但在目前房地産整體下行階段，大多數房企項目利潤實際上處于虧損狀态，在此情形下，還要求預繳稅項，無異于雪上加霜，且項目最終虧損時，要求政府退稅的不确定性較大。是以，建議在房地産市場整體下行階段，應暫停各稅項的預繳政策。
取消房價降幅15%的限制，本質上是地方政府為了維持當期預繳稅收的底線，以及保證土地市場的穩定而設定的條件。但也易導緻房企項目周期拉長，虧損擴大等風險，建議應由房企自行調節價格，還市場于本原。
從購房者的角度看，目前的限購、限貸、限售以及貸款利率（差異化歧視）政策等四個方面對商品房銷售造成負面影響，應予以調整。
商品房限購，主要分為兩個部分，一是購買資格限購，目前仍然需要以本地戶籍，或個稅、社保等滿足一定年限方能具備購買資格，最短一個月，最長五年。二是，購買套數限購，多數城市允許購買第二套住房，禁止或限制購買第三套住房，目前部分城市以養老或子女增加等作為前置條件，增加了一套購買資格，但并不能包括市場全部的住房需求情形。實際上，在房地産投資屬性弱化和消失的市場背景下，凡是想買房的絕大部分都是有真實需求的客戶，政策想到的一定不會是市場的全部需求，全國範圍内，包括北京、上海等超大城市，不應再做任何形式的限購政策。
限貸政策，目前多數城市，針對二套房政策實行差異化歧視性的首付款要求，提高利率等政策，針對三套房直接禁止貸款。這些基于打擊投資和炒房客形成的貸款政策，在目前市場下行，投資客離場，市場客戶以自住、改善、置換等需求為主的背景下，顯然傷害了大多數購房群體的基本離異。二套房首付款提高、利率提高，反映的是我們到底是鼓勵客戶進行改善、置換，還是限制客戶進行改善和置換，顯然現行政策與市場期望完全背離。如果我們目前鼓勵客戶改善、置換，則應對市場上所有購買住房的客戶，無論是首套還是二套三套，應采取一視同仁的首付要求和優惠利率，而非做限制性，懲罰性的首付條件和貸款利率。對于三套及以上的認定标準，應做調整，我們一方面鼓勵市場的流動性，鼓勵人才的流動性，必然可能會有人才在不同地域間的流動，在不同的年齡階段購置不同的住所，以住房購買記錄或貸款記錄作為三套及以上的認定是愚蠢的政策，不應該繼續存在。
限售政策，是指在市場上行期，為了限制炒房客短期套現離場持續買入炒作，對買入的建立商品房做2-5年的限售條件限制的政策。顯然，該政策也不符合目前的市場特征，一是，未滿足限售年限急于出售的客戶，肯定不是為了再次買房進行炒作，非常有可能是在高點買入後，償債能力惡化，需要賣出變現償還借款，此時，再做限制對個人來講是非常殘酷的事情。二是，在2-5年内發生家庭變故需要處置房産的情形是存在的。是以，限售政策沒有再存在的必要，應予以取消。
綜上，在房地産市場下行的背景下，政府應當進一步采取一系列政策來防範房地産投資和銷售快速下滑帶來負面影響，包括取消裝配式建築率剛性要求，改為企業依據需求自主決定裝配式建築率，取消最高售價限制，取消最大跌幅限制；在市場有明顯好轉之前，暫停實施各項稅收預繳政策；在市場未有明顯好轉之前，全面取消限購、限貸，實施無差異化貸款政策；取消限售年限限制等。