5月，樓市又降溫了
文/龐無忌
在4月熱度下滑之後，5月房地産延續降溫态勢，樓市複蘇動力減弱。
房地産市場似乎再次走向十字路口，是延續降溫還是重拾動力？每年6月是房企年中沖刺的關鍵時期，接下來樓市會怎麼走？
百城新房價格“止漲轉跌”
今年2月份百城新房價格結束“七連跌”轉入正增長通道，不過三個月之後，環比再次轉跌。
中指研究院日前釋出的資料顯示，5月份，百城新房價格環比止漲轉跌，跌幅為0.01%。二手住宅均價環比下跌0.25%，跌幅較4月擴大0.11個百分點。
當月，百城中，新房和二手房價下跌的城市數量同環比均明顯增加。其中，百城建立住宅價格環比下跌的城市有54個，較上月增加10個，較去年同期增加9個。百城二手住宅價格環比下跌的城市有83個，較上月增加7個，較去年同期增加26個。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，今年年初至4月初，新房交易回升，開發商在售庫存不足，部分開發商采取提價政策，但由于市場整體疲弱，且價格穩定或略降是主體預期，提價導緻的結果就是銷售下行。于是，5月份開始，開發商價格政策重回降價促銷，這是百城新房價格轉跌的重要原因之一。
成交量繼續收縮
中指研究院分析師郭昕昱指出，在前期積壓需求釋放完成後，5月份房地産市場活躍度延續回落态勢，重點城市新房成交規模環比持續下降，市場恢複節奏有所放緩。
今年一季度，受前期積壓購房需求加速釋放等影響，中國主要城市房地産成交量顯著回升。諸葛資料研究中心指出，尤其是3月“小陽春”，重點城市二手房成交規模達到近三年新高。但此後，市場回溫動能減弱，4月份成交熱度開始回落，進入5月份，市場活躍度繼續下滑，加上“五一”小長假的幹擾，二手房成交延續下跌态勢。
新房市場成交也出現類似的趨勢。根據諸葛資料研究中心監測，2023年5月重點監測的30城新房銷售面積環比下降3.01%，同比上升19.04%。降幅明顯收窄，但新房市場交易活躍度仍然偏低。
克而瑞研究中心釋出的資料也顯示，5月樓市延續平淡，重點30城供應下滑，僅為2019年至2021年同期的一半。當月重點30城成交量環比下挫8%，同比增長22%，絕對量基本回落到2月份水準。受去年基數較低影響，前5月，30城累計成交量上漲28%。
需要看到，各機構資料顯示，5月樓市成交量隻是小幅收縮，絕對水準依然高于疫情期間，房地産市場目前仍未脫離企穩複蘇的軌道。
一線城市“熄火”
另一個值得關注的現象是此前市場熱度集中的一線城市出現“熄火”迹象。克而瑞研究中心資料顯示，5月份一線城市成交縮量，環比下滑22%，降幅高于30城平均水準。其原因在于，前期熱度較高的北京、上海、深圳均出現成交轉降。北京主要受限于供應，連續2月供求比不足0.5。上海、深圳雖然供應放量，但是受外圍區域推盤量占比增加影響，成交表現一般。以上海為例，外郊環和郊環外等外圍區域供應占比超65%，也使得5月成交量環比下降39%。
北京二手房市場也明顯轉涼。海澱區一位房地産中介經紀人對中新社國是直通車記者表示，4月份以來明顯感覺到市場熱度下滑，最近帶看量和成交量都少了很多。
中原地産首席分析師張大偉表示，2023年北京樓市的“小陽春”主要是受到購房入學需求上漲所帶動。2月北京二手房成交量達到1.5萬套，3月超過2萬套。但随着購房入學需求逐漸釋放完畢，市場開始下行，4月和5月二手房交易量均低于1.5萬套。
每月1.5萬套的成交量視為北京二手房市場是否火熱的“基礎線”，張大偉指出，從單周資料看，5月份連續幾周市場成交量繼續放緩，實際5月份二手房市場成交量（排除網簽滞後等因素）或已低于1萬套。
此前，上海豪宅雲錦東方三期引來大量購房者烈日下排隊搶購的消息引發廣泛關注。有人将此作為一線城市購房需求依然活躍的佐證。但業内人士發現，這一項目新房價格與前期推盤項目價格、以及周邊二手房價格之間存在巨大倒挂空間，一旦購買成功并實作轉賣，每套房或有2000萬元左右的套利空間。由套利引發搶購并不意味着住房需求的增加。
對于近來豪宅火熱，而剛需住房遇冷的情形，李宇嘉認為，高端盤熱銷，既是市場分化的展現，也是市場需求不足的表征，更是供需極其不均衡的反映，這也是後續相關政策應該着力調整解決的問題。
各地購房政策有望迎新一輪放松
5月，樓市政策寬松基調不變，但各地支援性政策出台頻次有所放緩。據中指研究院統計，當月出台房地産相關支援政策頻次為36次，相較3月份（67次）減少近一半。
中指研究院認為，在目前房地産市場恢複動能有所減弱的情況下，預計6月中央及地方政府将加快推進穩樓市政策的出台，并進一步探索豐富政策工具箱，以支援居民合理住房需求的釋放，修複市場信心和預期。6月作為年中沖刺業績的關鍵節點，房企大機率将加大推盤和營銷力度，屆時全國房地産市場活躍度有望得到提升。
近期，各地政策調整已現加速迹象。6月1日，青島打出樓市新政“組合拳”，其中包括：調整限售政策，建立商品住房合同網簽備案滿3年或驗證滿2年、二手住房驗證滿1年，即可上市交易；非限購區域房貸首付比例下調，首套最低調整為20%、二套最低調整為30%；同時，全面推行二手房“帶押過戶”“優鮮賣”模式；推行棚改貨币化安置和房票政策等。
據中指研究院監測，截至5月底，今年以來，已有百餘城出台房地産調控政策超250次，其中濟南、長沙、廈門等十餘城對限購政策進行放松，部分熱點二線城市如杭州已多次出台政策優化限購措施。上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續對房地産政策進行優化。
郭昕昱認為，目前核心城市政策存在較大優化空間，市場也期待更多實質性的政策落地，以提振信心，推動樓市繼續複蘇。
來自：國是直通車
編輯：諸葛瑞鑫
責編：魏 晞