最真誠的購房建議，還原樓市真相
11個月，房價暴跌40%，銀行斷供者數百萬，多名租戶被逼自殺。
這不是噩夢而是現實。
南韓房價已經連續11個月下跌，首爾部分較高價的電梯大廈已經跌去了巅峰時期的30%-40%，成交量更是“膝斬”，暴跌超70%。
高位接盤的房主，早上一睜眼，就發現自己的資産蒸發了幾億韓元。南韓地産開發商們推出買房送金條和奔馳。
但依然無人問津。
房價雖然跌了，但利率卻上漲了，背着巨額房貸的房主們，負擔持續加重。除了忍痛把自己的房屋低價抛售，或者跑路以外，别無他法。
南韓房地産崩盤，遠比想象中更慘烈。
文在寅卸任時，稱執政期間最大遺憾莫過于沒能控制住房價上漲，而尹錫悅上台，什麼都沒做，房價跌得稀裡嘩啦。
系統性金融風險迫在眼前。
尹錫悅害怕淪為曆史罪人，幾乎推翻之前所有房地産限制政策，甚至跑到漂亮國求情。
但自顧不暇的漂亮國會因為南韓考慮自己的加息節奏嗎？不會。
種因得果，迎接南韓房地産大機率是漫漫長夜，懸崖邊稍有不慎，便會如日本當年一樣，陷入失落三十年。
那麼這一切到底是怎樣發生的，在南韓房地産身上，又映射着怎樣一種房地産邏輯？值得我們思考。
01
在全球房地産市場上，最妖魔的兩個地方，一個是中國香港，另一個便是南韓首爾。
論房價高度，香港不可高攀，但論炒房動力，南韓無人能敵。
2017年文在寅政府執政後，曾18次推出特大房産調控政策，最後一次堪稱曆史一絕——
對高價住宅強化房地産稅的征收；對房地産投機過熱地區市價超過15億韓元（約合900萬元人民币）的住宅，将禁止銀行等金融機構提供金融貸款。
然而得到的結果是，全國繼續大漲，尤其平均房價15萬/平米的南韓“富人區”，首爾江南區，一夜之間房價暴漲20-30%。
為什麼南韓人跟吸大麻一樣，這麼喜歡買房？
這就得講講南韓特色。
在南韓，銀行基本不願意貸款給年輕人買房，政府又想解決年輕人的居住需求，于是在70年代，發明了一種新模式——
免費租房，也叫做全租房。
租客繳納一定比例的保證金給房東，一般是房價的50-80%，然後就可以免費租房，一般為期2年，到期後房客退房，房東全數歸還押金。
房東表面很虧，實則很賺，可以用租客的保證金投資做生意，會比租金收入更多。
一開始運轉地很好，租客房東，互惠互利，形成一個新的穩态。
但漸漸不對勁了。
南韓經濟在2000年後，開始走下坡路，财閥體制下，賺錢的生意越來越少，房東們找不到投資的門路，隻能兜兜轉轉投資房地産。
一人如此，萬人亦如此，南韓房價開始飙漲，房地産的賺錢效應，又促使越來越多的房東卷入市場。
在利益的驅動下，房東們開始漸近瘋狂，用租客的押金做首付繼續購入房産，一生二，二生四，四生八。
銀行也樂意借給富人錢，低息貸款随便拿，以至于首爾房價一路走高，雷打不動。
02
有意思的是，遠在天邊的漂亮國，也助推了南韓樓市泡沫破裂的程序。
這是由南韓的經濟體制決定的。
南韓是典型的進出口國家，外貿依存度常年都在90%以上。
在漂亮國建立的全球貿易體制下，南韓金融市場對外高度開放，韓元與美元強制挂鈎。
這意味着，美國降息，南韓必須降息，美國加息，南韓也必須加息，才能平衡匯率，避免被割。
疫情期間，漂亮國野蠻印鈔造成全球大通脹，南韓緊跟，滾燙的印鈔機日夜加班，不絕于耳。
銀行願意給房東更便宜的資金，同時也願意把錢借給租客，租入更好的房子。
原來去首爾租一套500萬的較高價的電梯大廈，怎麼也得5000多人民币一個月，而現在隻需要每個月支付利息，相當于1/4月租，就可以拿到全租房。
于是，越來越多的房東和租客加入這場炒作的浪潮。
這讓南韓房價不斷上升，僅從2017年至2022年8月，南韓首爾房價漲幅高達87%，房價最高到了每平米15萬人民币。
全租房信貸規模同步壯大，截止到2022年年底，南韓傳贳貸的規模已經高達1058萬億韓元，相當于南韓全國GDP的50%。
炒房團更誇張，手裡擁有上百套，乃至上千套房源的房東都算小意思，在南韓全境擁有3000套以上房産的房東更是達十餘人之多。
一切虛妄的炒作，終将灰飛煙滅。
這一天還是到來了。
03
2022年3月16日，美聯儲實施了本輪加息周期的首次加息，全球資本市場動蕩，一夜之間，資本開始迅速抽離南韓。
緊接着，南韓央行同步啟動加息，真正的達摩克利斯之劍正中市場顱頂。
加息直接導緻借貸成本迅速拉升，租客支付銀行的利息，超過正常租房的租金，于是開始大規模拒絕續租。
可問題是，之前市場好，你不租别人會租，而疫情動蕩、房價飙漲，年輕人不堪重負，近6年340多萬人“逃離”首爾。
房東舉刀四顧心茫然，看不見一個接盤俠。
這下徹底慌了，租客的押金都用于首付買房了，為了還債就隻能被迫賣房。
于是乎，房東抛售，樓市踩踏效應出現。
有良心的房東，變賣資産硬扛着還，沒良心扛不住的炒房客，直接跑路。
很多年輕人拿不回押金，又要還銀行貸款。全家六個錢包，換了一個泡沫，精神崩潰，走向天台。
有人說，南韓房地産崩塌，源于漂亮國的潮汐收割，但看完上文，應該明白，其實源于南韓政府對市場的失控——
縱容炒房客改變遊戲規則，縱容銀行不公平對待與野蠻放貸，縱容資本引導老百姓全民炒房，在這背後更是社會體系對中底層人民的剝奪和欺騙。
正如文在寅最後一次講話提到：
“普通群眾的被剝奪感很強，政府正在探讨多項對策且已向國會送出法案，将努力至最後一刻。”
然而努力了，有用嗎？
定居在南韓的老友跟我說，南韓年輕人真的很努力，為了在工作和生活中找到平衡，甚至進化掉了睡眠，每個人一天隻睡4-5個小時左右。
人們買不起房，也不敢結婚，單身家庭已經到了30%，生育率icon更是跌到了0.78，甚至更低。
底層人拼命想擠入高層，但财閥體系制定的規則，又一一次次将他們的念想擊退。
這次全租房泡沫破裂，可能是壓倒年輕人的最後一根稻草。
一個叫做樸熙順姑娘，在家服藥自盡後，遺物中除了控訴全租房騙局，還有一封6萬韓元的水費催繳單。
當這張催繳單曝光在網絡上，無數南韓年輕人淚眼朦胧，最高的點贊翻譯成中文是：
去TM的。
當南韓年輕人向上的欲望徹底消失時，南韓經濟體如充滿鐵鏽的火車頭，轟然倒地。
日前，南韓财閥龍頭三星電子釋出公告，2023年第一季度總營業利潤為6402億韓元，較上年同期的14.12萬億韓元下降了95.8%。淨利潤為1.57萬億韓元，同比下降了86.1%。
這是三星電子自2007年第四季度以來首次出現季度淨利潤下降，也可能是下降真正的開始。