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城市更新是城市發展到成熟階段的産物，也就是說當城市規模、總量、功能、産業、人口等進入一個相對穩定狀态後，城市建設就需要從原先的增量擴張、大拆大建方式轉換到以豐富功能、提升品質、優化布局、完善配套為主的城市更新“頻道”上來了，這也是我們所說的進入存量時代、城市建設和發展的主要方式。它不是一張白紙的藍圖描繪，而是讓已有畫卷怎樣更加出彩。
是以，城市更新無論從理念、思路、标準、手法、路徑等方方面面都需要有系統性的更新，不然，習慣性“穿新鞋、走老路”、“挂羊頭、賣狗肉”就在所難免。
如傳統城市規劃的“功能分區”，把建設用地分為不同性質，諸如工業、商業、科研、辦公、住宅、教育、醫療、公建等等，在其上形成的建築功能自然也要與用地性質一緻。後來，由于複合功能的出現，在一塊土地上，用不同顔色的“斜杠”表示其多種功能的現象就越來越多了，如表述某塊用地的性質為：商業/辦公/研發/酒店/等等。應該講，這是一種不小的進步，對順應社會多業融合的趨勢是一種創新。
不過，在“百年未遇之大變局”下，市場、社會和企業的變化往往更加出人意料，大量新業态、新模式、新組合、新技術日新月異、層出不窮。作為“不動産”的土地和建築怎樣才能跟上這種快速變化、并主動适應和服務呢？看來，光靠增加“斜杠”已遠遠趕不上時代變化的速度了。怎麼辦呢？不妨從觀念上、認識上、源頭上了解和順應這種變化的規律及趨勢，許多具體的困惑就會迎刃而解。
這種規律和趨勢就是：建築空間的功能轉換或将成為一種“新常态”，而且與所在的土地性質沒有關聯關系，它既不是原先規劃好的，也不因功能轉換後土地性質也随之改變。對這種建築空間功能轉變與土地性質設定不變分離的趨勢，管理部門是否需要用更加包容、彈性和合理的方式來對待呢？
從實際情況看，這種建築空間的功能轉換至少有以下幾種：
第一、工業建築的功能轉換。國内外這方面的轉換做得最早，案例也最多，而且領域最廣泛，如有轉成博物館、美術館等文化類的；有轉為研發中心、軟體基地科技園等科創類的；有變為購物中心、酒店等商業類的；有改為純辦公類的，還有改為較高價的電梯大廈、住宅等居住類的。總之，由于工業建築的空間數量龐大，加上可塑性比較強，基礎結構又堅固，其空間根據城市發展變化，在今後相當一個時期内，還是城市建築空間功能轉換的重要主體。但是，國外許多工業建築轉成為酒店、購物中心、高檔較高價的電梯大廈等，在國内則還有不少禁忌需要突破。
新加坡聖詹姆士燃煤發電站如今改造為戴森全球總部 © 網絡
第二、商業建築的功能轉換。過去，“一鋪養三代”的說法深入人心，表明商業空間是很精貴的。尤其在計劃經濟時代，不僅商品短缺，商業空間也十分短缺。改革開放後，特别是近二十年，商業建築快速增長。目前，許多城市的商業空間人均面積已超過發達國家，并且與消費明顯脫節，加上網上購物越來越普及，空間過剩問題日益顯現。
愚園路上的FIUFIU畫廊 © 網絡
是以，商業建築的功能轉換也開始增多：如轉為美術館、影劇院、藝術中心等文化功能；轉為新科技、新産品展示的科普功能；轉為各類教育教育訓練功能；轉為醫美、專科、健身等大健康功能；轉為以聯合辦公等為特色的衆創空間；還有的轉成數字化、智能型、輕加工為主的新型制造空間。随着實體商業空間過剩的加劇，除了商業本身不斷創新業态外，相當部分商業空間功能轉換恐怕勢在必行。
現所 © 網絡
第三、辦公建築空間的功能轉換。辦公樓空置率居高不下的原因有多方面，除了受經濟環境影響外，某些城市和區域數量過大、以及線上辦公方式快速普及則是重要因素。受一百多年前“曼哈頓思維”的影響，不管城市大小，都熱衷于建設辦公樓林立的“中央商務區”，在超大型城市，不同區域還有一批建築體量動則幾百萬平方米的“城市副中心”。其結果，導緻供給遠大于需求。有意思的是，辦公建築空間的功能轉換，又是從紐約曼哈頓開始的。在那裡，辦公樓轉換為較高價的電梯大廈、酒店功能；轉換成科研檢測載體功能；轉換成新制造空間功能等等。
由辦公大樓轉型的華爾街1号産權較高價的電梯大廈 © StreetEasy
在上海，辦公樓的功能轉換也在開始：如轉型為美術館、畫廊、演藝等的文化功能，在四川中路一帶，已有30多家這類機構入駐；在亞洲大廈，已有近20個“演藝新空間”。此外，辦公樓改造轉型為長租較高價的電梯大廈；辦公空間引進博物館、醫療、教育訓練、餐飲、直播、美容美妝、輕型制造等業态的更是量大面廣。從趨勢看，随着一批黃浦江兩岸建立辦公樓落成，數量更為龐大的老舊辦公樓功能轉換将會加快、内容也更加多元化、疊代的周期也會縮短。
亞洲大廈 © 網絡
第四、居住空間功能的轉換。長期以來，“居改非、非改居”一直是“泾渭分明，不可逾越”的。如今，這條邊界也越來越模糊了。比如，老師在家視訊教學，學生在家視訊上課，他們所處的空間是居住功能還是教育功能？有人在家開網店做直播，他所在處是居住空間還是在商業空間？有人在家辦公，這“辦公室”是居住空間還是辦公空間？諸如此類，估計是講不清楚了。居住空間功能轉換比較典型的是田子坊，作為傳統的居住功能轉換為文旅、商業及辦公功能，它既保留了上海石庫門等老建築的原汁原味，又賦予了市場和社會需要的功能。屬于為數不多居住區集中轉型的，當然，居住功能整體性轉換的還有建業裡等，不過，這種轉換的成本高、周期長、回本難，屬于特例型。總體看，居住功能轉換的形式具有潛移默化、漸近式、天女散花無處不有的。
其實，上海居住功能轉換量最大的是街道兩側住宅樓的底層，尤其是大量售後公房。在住房配置設定的年代，能夠分到房子的屬幸運者，哪怕分到路邊的底層也如獲至寶。但時過境遷，用今天的眼光來看，路邊底層的住房，無論從環境噪音，還是從隐私安全，都未必适宜人居住。而最合适、最合理的功能，應該是商業功能，特别是服務于“十五分鐘生活圈”的各類社群商業配套。是以，在很長一段時間裡，大量中心城區沿街面的住宅底層都紛紛“改頭換面”，開出了各種的小店，極大豐富了社群功能、友善了周邊居民。當然，過程中也免不了有擾民問題的發生，這屬于如何完善管理的範疇，在此不作讨論。
改造後的樂山社群
可惜的是，在若幹年前，一場聲勢浩大的“拆違”運動将經過多年演進，已經逐漸規範成熟的各種“小而雅”、“小而特”、“小而美”的街邊小店一掃而光，并且“一封了之”。具有諷刺意味的是，這陣風刮過的幾年後，許多被封的街邊底樓又重新冒出了無數的小店，有的從視窗做生意、有的隔着圍牆栅欄交易、還有的窗前貼了廣告，人往後門進。總之，野火燒不盡，春風吹又生，街邊底樓做商業的天性似乎難以扼殺。不過，形象卻差了許多，由于商家不能堂堂正正地設計和美化店容店貌，這些頑強生存的小店，看上去就像五、六線城市的鄉鎮店鋪，與上海魔都形象反差懸殊。
講居住空間功能的轉換，并非鼓勵人們都去改變居住的用途，而是想表達兩層意思：一是現在居住空間的功能确實已經與其它功能高度複合、重合了；二是最有必要轉換居住空間功能的，主要是沿街面住宅的底層空間，城市管理部門是否也應與時俱進，雖然當年規劃的功能确是居住，但幾十年後，環境發生了巨大變化，功能是否也應該與之相适應作調整呢？如有計劃地允許乃至鼓勵這些地方的居民，通過功能置換、租賃等方式，将居住轉變為商業功能。至于擾民問題，是完全可以通過完善管理來解決的。這樣，不僅能夠改善這部分市民的居住環境、增加收入，還可以大大豐富社群的商業業态，為“十五分鐘生活圈”提供更合适的空間。
浦東崂山路的12街
第五、綜合空間的功能轉換。一般而言的公共空間包括戶外廣場、公園綠地、市政設施、交通場站、文化體育場館，以及政府機關、學校、圖書館等屬于面向大衆的空間。過去，這些空間都具有特定的功能和含義。如今，也在不斷地複合、融合和轉換中。如過去高架橋下面的公共空間，從道闆房、垃圾站、停車場轉換為體育健身場館；學校場地錯時成為公共停車場；公園綠地增添了文化旅遊功能；政府相關機關、機構在曆史風貌保護區的辦公空間通過置換，轉變成商業、文化和企業總部功能等等。随着國家關于進一步盤活存量資産擴大有效投資精神的落實，公共空間的有效利用以及功能的轉換重塑将會有更大的動作。
蘇州河中環橋下空間 © 上海長甯
通過對上述幾種空間功能轉換的介紹可以看到，在存量時代，原有空間功能的疊代更替、複合融合，将成為城市更新的一種“新常态”，它不僅賦予原有空間新内容，更為城市空間增添新活力，為城市發展帶來新動力。關注城市空間功能轉換的動态及走勢，把握實體空間、功能轉換和土地性質之間的關系，在管理和規劃上适應這種變化趨勢，完善和調整相應的政策及标準，應該是城市管理及規劃部門，以及城市更新領域的從業人員所要重視、研究和解決的問題。
文章來源：上海城市更新，作者：夏雨