對于房企而言，物業是與地産開發關聯最為密切的業務闆塊，也是近年來受到熱捧的領域。2022年，在房地産市場下行、多數房企業績下滑的情況下，物業企業（簡稱“物企”）雖然受到沖擊，但是整體的規模和收入仍然呈現增長态勢。
未來，更多的物企将擺脫對關聯房企的依賴，走出一條更為獨立和多元的發展路線。
近六成物企獨立拓展面積占比過半
從行業整體趨勢來看，2022年，受到房地産行業低谷期的影響，物企擴張增速放緩。據中指研究院統計資料顯示，2022年，百強物企管理面積均值實作穩步增長，達到6400.62萬平方米，同比增長12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點。
從企業規模來看，頭部房企中碧桂園、保利、萬科的物業闆塊均已分拆上市且規模排名居前。根據年報資料，2022年在管規模最大的上市物業公司仍是碧桂園服務，在管面積約8.7億平方米；其次是保利物業，在管面積約5.8億平方米。而萬物雲并未披露2022年的在管面積，其2022年中報顯示的在管面積資料約為8.4億平方米。
除了依靠關聯房企輸血外，物企的外拓也在加強，股權合作、收并購、招投标等都是物企快速擴張規模的方式。從2022年的物企年報來看，物企正在逐漸擺脫對關聯方的依賴，表現為第三方獨立面積的快速增長。根據億翰智庫統計，2022年已披露面積來源的物企中，有超56%的企業獨立拓展面積過半，比2021年的44%增長近12個百分點。
根據億翰智庫釋出的《2022年上市物企第三方面積占比TOP30》，2022年，銀城生活服務第三方面積占比高達90.3%，排名第一；其次為合景悠活，第三方面積占比88.0%；緊随其後的是和泓服務，第三方面積占比83.9%；而在管規模排名靠前的雅生活服務，其第三方面積占比也高達83.0%。
此外，在管規模排名靠前的保利物業、華潤萬象生活、金科服務，第三方面積占比分别為61.3%、57.5%和57.3%。同時，有17家物企的第三方面積占比超過50%。
新京報制圖/許英劍
物企第三方面積的增加更有利于其走出獨立行情。億翰物研總經理邬晔表示，在房企不斷爆雷的情況下，物企也受到了不同程度的影響。部分物企營收大幅下滑，更有為關聯方違規提供質押的情況，這都對物企經營造成了一定程度的挑戰，物企獨立的重要性更加凸顯。
業主增值服務逆勢增長
從業務結構上來看，物企的收入包括基礎物管服務、業主增值服務、非業主增值服務、商業營運服務、城市服務收入等。近年來，除了基礎物管收入外，業主增值服務是物企拓展盈利管道重點發力的方向，也是毛利率高、盈利前景看好的闆塊，主要包括空間營運、資産營運、生活服務。而非業主增值服務則是物企向開發商提供的協助銷售服務、咨詢、開辦房産中介等服務。
億翰智庫指出，2022年已披露增值服務資料的44家物企總收入為265.18億元，相較于2021年的249.77億元增長6.2%，總營收占比達到13.1%，業主增值服務超越非業主增值服務，成為物企第二增長曲線。
新京報制圖/許英劍
具體來看，根據億翰智庫釋出的《2022年上市物企業主增值服務收入TOP30》，2022年，碧桂園服務、保利物業、綠城服務的業主增值服務收入較高，分别為40.2億元、30.6億元和28.5億元；雅生活服務、世茂服務、新城悅服務、華潤萬象生活的業主增值服務收入規模均超過10億元，分别為23.2億元、16.9億元、12.8億元和12.6億元。從增幅來看，金茂服務、招商積餘、越秀服務、濱江服務等物企的業主增值服務增速加快。
從盈利能力來看，業主增值服務的毛利率雖然有所下降，但是整體維持較高水準。根據年報資料顯示，2022年，非業主增值服務平均毛利率為29%，較2021年的33%下降了4個百分點；業主增值服務平均毛利率為34%，較2021年的42%下降了8個百分點。
雖然業主增值服務增速快、潛力大，但是就目前而言，基礎物業管理服務收入仍然是物業企業收入的主要來源，約占總收入的63%。而頭部物企的業主增值服務占比約為10%。比如，碧桂園服務、保利物業的業主增值服務收入占總收入的比重分别為9.7%、10.1%，而綠城服務業主增值服務收入占比較高，為19.2%。
目前，業主增值服務收入占比較低。那麼，未來，業主增值服務收入會占據“半壁江山”嗎？對此，邬晔認為，從目前的發展趨勢分析，未來可能會存在個别企業的增值服務收入成為主要營收來源，但從行業宏觀來看，主要營收來源依舊為基礎物管收入。由于地産增量的萎縮，難以支撐非業主增值服務的持續快速增長，業主增值服務的商業模式還有待探索。
未來房企與物企“管理獨立、業務共榮”
值得一提的是，即便是脫胎于地産母公司的上市物企，與關聯房企仍然有着不可分割的“血肉關系”。
物企與房企的關系一般分為兩類：一是與地産控股公司的“母子關系”，二是與集團實控人或者大股東的“兄弟關系”。在股權結構上，房企股權占比超過50%且擁有控制權，或者是股權占比低于50%但擁有物業公司超過50%的表決權，是物企的實際控制人，此時可以将物企業績并表到房企年報當中。是以，對于并表房企而言，物企的收入不僅影響着關聯房企的财務表現，也是“一榮共榮”的一家人。
一方面，房企的擴張可以給關聯物企帶來在管面積的提升；另外一方面，物企通過營運、增值服務等長期穩定的收入可以穿越市場周期，為集團整體提供穩定的現金流，兩者在業務上具有互依、互補的關系。
在地産行業下行的2022年，部分爆雷的房企諸如禹洲集團、祥生地産、中南集團等，在自救中均曾出售物業公司來補血地産母公司，試圖“斷臂求生”。由此可見，在危急時刻，物企對于房企而言是可以救命的寶貴資産。
不過，經曆了房地産行業的波動、部分房企的爆雷後，物企更加迫切地尋求獨立。包括萬科、華潤萬象生活、龍湖在内的更多頭部房企将物業進行分拆單獨上市，同時，物企在業務擴張時也更加注重第三方外拓面積的增長。
對于未來的發展趨勢，邬晔預測稱：“2023年，存量營運的長期價值逐漸被重視起來，在供給與需求端雙向發力之下，房企融資環境相對寬松，資金鍊壓力将會有所減緩。在這種情況下，物企與房企的利益輸送情況或會減少，物企迎來獨立發展的良好機會，這就要求物企更加依托品牌價值與強大外拓能力挖掘存量市場。”
“獨立性不應該是因為非業主增值業務的下降導緻的關聯交易占比下降，而是企業主動變化，并且需要辯證看待物企獨立，管理要獨立，業務要共榮。”邬晔說。
新京報2023年5月8日産經周刊《年報裡的房企 透視未來》。
新京報記者 徐倩
編輯 武新 校對 楊許麗