公募REITs二級市場價格回歸理性 長期投資價值顯現

今年以來，公募REITs産品價格有所回落，截至4月28日，有5隻産品跌破發行價，年初至今27隻公募REITs産品平均跌幅為-3.68%。業内專家對記者表示，REITs二級市場的調整，是價格逐漸回歸理性的過程。長期來看，随着市場經濟活動穩步複蘇，加之基礎資産本身所具有的優良質素，REITs各資産類型闆塊有望迎來基本面的複蘇，大陸公募REITs依然具備較強的投資價值。

二級市場價格回歸理性長期投資價值顯現

資料顯示，2023年初至4月28日，已有21隻公募REITs産品跌破2022年末價格，僅有6隻REITs年内實作正收益。分行業來看，除能源闆塊微漲0.93%外，其他闆塊均下跌，倉儲物流下跌1.07%，保障性租賃租房下跌1.08%，生态環保下跌3.86%，産業園區下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

業内專家分析認為，此輪下跌既受經營業績下滑、解禁後的減持壓力及利潤分派後的價格差異等客觀情況的影響，也受價格觸及止損線、經營業績負面資訊被過度解讀和反應、悲觀情緒向其他REITs産品擴散等非理性因素的影響，随着經濟複蘇、經營業績修複，目前價格已有回歸趨勢，具備了一定投資價值。

記者觀察到，随着價格逐漸回歸理性，産品分派率相應上升。以4月28日收盤價來計算，産權類産品分派率為3.77%，特許經營權類産品内含報酬率為6%，較以2022年末收盤價分别高出約0.19個百分點和0.53個百分點。例如，以4月28日華夏中國交建REIT收盤價計算，其對應的IRR高達9%，能夠産生較高的投資回報。

業内人士表示，随着市場經濟活動穩步複蘇，加之基礎資産本身所具有的優良質素，REITs各資産類型闆塊有望迎來基本面的複蘇，加之産品價格因近期市場下探現已處在價值窪地區間産品分派率相較其他可比金融産品收益率具有一定吸引力，随着後續業績逐漸修複，長期投資價值将逐漸顯現。

“拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資産的經營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資産公允價值。是以，二級市場價格會表現為向産品内在價值回歸。”業内專家說道。

市場整體表現穩定長期投資更看重高比例分紅

整體收益表現方面，公募REITs自2021年首批産品上市後整體漲勢較好，在全球疫情得到控制，經濟逐漸複蘇的背景下，REITs的投資價值得以凸顯。據公開資料統計，截至2023年4月28日，已上市的27隻REITs平均漲幅為11.40%，大幅跑赢同期滬深指數。其中絕大部分公募REITs實作正收益，14隻REITs累計收益率超10%，2隻REITs累計收益率超30%。

記者通過采訪了解到，公募REITs的投資價值包括分紅和二級市場價差兩部分，長期投資更看重産品的分紅。REITs的一大特點是将可配置設定金額按不低于90%的比例向投資者進行配置設定。

業内專家表示，基金分紅的穩定性主要關注可供配置設定金額預測的合理性及實際完成度。對于前者，投資者可根據招募說明書中披露的有關資訊，判斷可供配置設定金額預測是否已充分評估未來營運期間的潛在風險、是否考慮了其潛在影響。對于實際完成度，投資者可追蹤二級市場産品的資訊披露情況。從2022年已經釋出年報的産品來看，經營業績的完成度較高的産品，通常二級市場漲幅也相對較高，反之亦然。

“投資者應該充分認識REITs差別于股票、債券等産品的風險收益特征和産品特性，根據未來分紅預期合理評估REITs價值，在該類産品投資中要合理配置資産，并做好長期投資。”業内專家表示。

截至4月28日，披露2022年年報的20隻公募REITs中，共計14隻完成了2022年可供配置設定金額的實際配置設定。從分紅情況來看，公募REITs呈現出了高比例的穩定分紅，前述14隻REITs2022年全年的實際配置設定金額占可供配置設定金額的90%，大部分的實際配置設定比例均在95%以上。在披露的一季報中，高速公路闆塊可供配置設定金額完成度均在20%以上，部分REITs更是超過30%。

底層資産營運穩定市場有望迎來上升動力

截至4月28日，20隻公募REITs産品披露了2022年年報。15隻非高速公路REITs中，2022年預測可供配置設定金額完成率平均為122%，預測收入完成率平均為114%。其中，臨港産業園可供配置設定金額和收入完成率分别達到了142%和165%。受所在地區的經濟發展狀況以及國内宏觀經濟環境、四季度貨車通行費減免10%的政策等因素影響，高速公路行業在2022年整體表現不佳，平均可供配置設定金額和收入完成率分别為83%和84%。

随着國内經濟複蘇，公募REITs業績亦有所修複。在已披露的REITs一季度報中，高速公路行業修複明顯，大部分産品的底層資産通行費收入實作同比正增長，顯示出良好的修複态勢。在其他資産闆塊中，REITs業績亮點突出。工業廠房闆塊中，臨港、東久等REITs産品可供配置設定金額完成度超過25%。倉儲物流和保障房兩大闆塊的底層資産出租情況較為穩定，支撐業績的抗周期屬性更強。對于首次釋出季度報告的嘉實京東倉儲REIT，三個底層資産在報告期末時點的出租率均達到100%，營運情況保持穩健。華夏華潤有巢REIT，2個底層資産在2023年一季度的出租率較2022年有所增長。

業内人士表示，展望2023年，随着市場經濟活動穩步複蘇，加之基礎資産本身所具有的優良質素，REITs各資産類型闆塊有望迎來基本面的複蘇，加之産品價格因近期市場下探現已處在價值窪地區間，産品分派率相較其他可比金融産品收益率具有一定吸引力，随着後續業績逐漸修複，市場有望迎來上升動力。

關注底層資産估值和定價公允性

業内專家認為，與其他基金産品不同，REITs産品幾乎100%投資于底層基礎設施項目，是以底層資産的價值決定了REITs的價值。投資者可關注産品估值時各項參數假設，以産權類項目為例，主要參數包括：折現率、出租率、市場租金、收繳率等。評估參數應合理反映項目所處區域、經營業态等因素對應的風險，并與項目曆史經營趨勢基本保持一緻性。

“REITs産品最終價格的确定需要經過網下詢價及後續的定價過程，定價相較于評估值的溢價率直接影響着投資者購買對價水準。從已發行項目的定價來看，溢價率平均為6.8%。相對較低的溢價率可以為投資者提供更高的安全墊。”某機構投資者負責人接受記者采訪時表示。

記者關注到，作為在二級市場交易的産品，REITs的資産估值還受到利率環境的影響。一般而言，利率水準越低，對于REITs的估值越有利。此外，根據調研發現，當高等級城投債收益率上升時，對REITs市場的價格會産生一定負向影響。投資者可關注公募REITs的預計年化分派率與高等級城投債收益率、國債收益率的差額區間。（記者 李靜）

來源： 經濟參考網