智慧園區丨研究報告
核心摘要：
定義：智慧園區借助5G、物聯網、大資料、BIM、GIS等資訊技術，對園區内人流、物流、資訊流等資料進行實時收集、存儲與分析，實作園區規劃設計、實施建設、營運管理等全流程的智慧化更新。利用資訊技術，智慧園區内可建構智慧樓宇、智慧社群、智慧工廠、智慧交通等應用場景，并建構集合運作監控、智能決策等功能的智慧園區大腦，有機串聯園區内生産廠房、辦公樓宇、居民住宅、公共基礎設施等不同載體，實作生産、生活、生态的融合發展。
市場：智慧園區主要遵循規劃設計、建設部署、管理營運的路徑實施部署，通常由園區産權持有方或營運管理機構發起項目需求，支援智慧園區建設發展的各類主體可大緻劃分為基礎層、平台層和應用層。智慧園區建設以注重體系化規劃建設、持續業務場景滲透探索、強調平台系統服務作用、關注使用者體驗為當下主要的業務邏輯。縱觀近一年來智慧園區項目招采需求，市場對建設施工、平台系統搭建等項目需求較高；建設施工與營運服務類項目标的金額較高；相對更青睐本地供應商或在當地設有分支機構的供應商。
實踐：目前中國智慧園區廠商集中于東部地區，注冊資本普遍較高，較為重視技術創新與專利申請。從行業生态格局來看，系統內建商、解決方案商、專業平台商是智慧園區領域的核心玩家，聚焦三類行業核心玩家分析，認為智慧園區市場競争的關鍵要素集中在專業資質、行業知識、人才團隊、合作生态、技術水準、營運服務等方面。随着智慧園區向專業業務場景滲透、後期營運維護重要程度日益凸顯，行業知識、人才團隊、合作生态、營運服務等要素的重要性，預計将會有所提升。
展望：中國智慧園區建設整體呈“東部向中西部縱深”發展态勢，長期來看，中西部園區智慧化建設及東部智慧園區更新需求并存，市場需求前景仍然可觀；智慧園區内部智慧場景進一步縱向拓展、精細化發展，智慧園區的運維也将需要更多能“用數”的數字化人才。也應認識到，在目前智慧園區場景精細化、縱深化發展趨勢下，智慧園區業務發展仍面臨應用壁壘、業務割裂、資料安全、管理營運等挑戰。
園區概念内涵和功能定位
園區是城市發展的基本單元，通常承擔多項複合功能
園區不僅是一個地理空間範疇，也是一個經濟範疇，作為大陸城市發展的基本單元，有效地連結了個體、企業、城市，是智慧城市建設的基礎落腳點。園區的建設營運主體包括政府部門與企業機構等，政府主導型園區主要包括經開區、高新區等，企業主導型園區主要包括單一企業園區、産辦類園區、商辦類園區等，部分企業主導型園區以“園中園”形式存在于政府主導型園區中。不同的園區通過建設生産廠房、辦公樓宇、科研平台、生活配套設施等不同形态的載體設施，以實作生産制造、科技研發、人居生活等一種或多種複合功能。
部分國家級園區的區域分布特征
國家高新區等國家級園區的區域分布呈現東強西弱的特征
國家高新區、國家經開區、國家級科技企業孵化器、國家大學科技園等園區是功能各有側重的代表性國家級園區。整體來看，上述四類國家級園區區域分布基本呈由東強西弱、階梯遞減的态勢，其主要原因是東部地區在經濟發展、科研平台建設、資訊基礎設施建設等方面均具有相對優勢，可為園區的建設發展提供更優的人才、技術、資金、場景等資源支援。從省級行政區來看，江蘇、廣東、山東、浙江等經濟強省四類國家級園區總數較多，北京、上海兩地高等教育資源豐富，大學科技園的占比遠高于其他省份。
園區發展趨勢特征
園區發展呈現數字化、綠色化、融合化、專業化趨勢
後疫情時代，數字技術加速融入社會發展的各行各業，改變着人們的生産生活方式，驅動着城市智慧化發展。此背景下，園區作為城市發展的重要單元同樣在不斷地進行演進與疊代。通過借助5G、物聯網、雲計算、人工智能等數字技術，園區着力解決資料治理能力較弱、資源使用資訊分散、公共服務體系不完善、産業主題不明确等問題，展現出園區治理智慧化、生産生活方式綠色化、産城功能融合化、産業服務專業化的發展趨勢特征。
智慧園區發展曆程和内涵
智慧園區發展經曆3個階段，以實作智能感覺數智共享
智慧園區是智慧城市的重要組成，通過融合應用5G、物聯網、雲計算、人工智能等資訊技術，實作互通互聯、開放共享、協同運作、創新發展、全面感覺的新發展能力。智慧園區的建設發展可分為3個階段。其中，智慧園區1.0階段主要通過完善園區資訊基礎設施建設，初步實作單點設施的初步數字化；智慧園區2.0階段通過數字化平台的建設，實作多元應用場景的打通；智慧園區3.0階段将人工智能技術全面融入園區内生産、生活、生态等方面，将園區中生産、運輸、生活、市政、交通、能源、商務、商業等各個核心系統整合起來，作為有機整體實作智慧化躍升。
智慧園區的技術驅動要素
資訊技術高效內建，賦能智慧園區建設全流程
智慧園區借助5G、物聯網、大資料、BIM、GIS等資訊技術，對園區内人流、物流、資訊流等資料進行實時收集、存儲與分析，實作園區規劃設計、實施建設、營運管理等全流程的智慧化更新。利用資訊技術，智慧園區内可建構智慧樓宇、智慧社群、智慧工廠、智慧交通等應用場景，并建構集合運作監控、智能決策等功能的智慧園區大腦，有機串聯園區内生産廠房、辦公樓宇、居民住宅、公共基礎設施等不同載體，實作生産、生活、生态的融合發展。
智慧園區發展的政策環境
中央加大引導力度，各地提出多元度舉措支援智慧園區發展
大陸“十四五”規劃指出要加快數字社會建設步伐，構築美好數字生活新圖景。中央強調智慧園區在數字化社會建設中的重要作用并多次釋出相關政策引導智慧園區的建設與發展。地方在中央政策的指導下，圍繞智慧園區建設發展痛點與地方實際情況，積極推進相關政策舉措的實施，重點關注資金支援、标準建構、平台建設、應用場景四大方面，多角度、全方位助力智慧園區産業的發展。
智慧園區建設路徑與藍圖
通過規劃設計、建設部署、管理營運，打造智慧園區生态
智慧園區的建設營運周期主要可以劃分為規劃設計、建設部署、管理營運三個階段，是逐漸将數字技術從概念落到園區方方面面，并實作智慧化管理服務和營運維護的系統工程。和智慧城市系統架構類似，智慧園區的生态體系可以劃分為基礎層、平台層和應用層，其中基礎層包括感覺終端、網絡傳輸裝置等，平台層主要包括基礎平台和管理平台，應用層則是不同場景應用系統和互動界面。
智慧園區市場需求：總體概況
市場對建設施工、平台系統搭建等需求較高
基于2021年12月至2022年11月公開的325項智慧園區中标項目資訊分析，從招采内容領域來看，近一年市場對建設施工、平台系統搭建兩個行業中上遊領域需求普遍較高；在包含多項傳遞内容的總承包項目或多标段項目中，同時包含智慧園區規劃設計方案和後續建設施工的項目占比最高，一體傳遞建設施工與平台系統搭建的項目次之，分别占37.3%和25.5%。
智慧園區市場需求：價格特征
建設施工與營運服務類項目标的金額較高
通過對2021年12月至2022年11月中國智慧園區相關中标項目各領域中标金額進行分析，建設施工和運維服務兩類項目的年招标總金額及單筆項目均價均在各類項目中排名靠前，一方面展現出招标方對智慧園區建設施工的償付意願依然穩健，另一方面也反映出已有一部分智慧園區在持續營運一段周期後已有了新的運維更新需求，在此浪潮下，為已落地的智慧園區提供後續運維服務已成為智慧園區廠商的一項重要的營收路徑。
智慧園區市場需求：采購偏好
招标方偏好本地企業，京粵豫蘇企業異地中标較多
通過對2021年12月至2022年11月中國智慧園區相關中标項目供應商地域分布情況進行分析，約72.6%的項目由發包智慧園區所在省内企業（含大型企業在當地市場的分子公司）中标，顯示智慧園區項目需求方相對更青睐在本地有企業實體或分支機構的供應商；另有27.4%的項目由外省供應商中标，通過進一步分析發包園區與這些中标企業之間的地域關聯，發現在過去一年中，北京、廣東、河南、江蘇企業中标更多外省智慧園區發包項目。
智慧園區業務邏輯：注重規劃建設
覆寫軟硬體的規劃設計和建設部署是智慧園區重要業務
智慧園區領域規劃建設業務覆寫了規劃設計、建設部署兩大環節，包括樓宇空間、基礎設施、智能終端等硬體以及平台系統等軟體。由于大陸智慧園區整體尚處于快速發展階段，智慧園區規劃設計、建設部署是目前市場重要業務。園區資産持有方、營運機構等需求主體通常重視智慧園區規劃工作，期望通過專業化、創新型、可落地的規劃設計方案，形成智慧園區建設藍圖，并為智慧園區的建設部署、軟硬體采購等工作提供标準依據。
智慧園區業務邏輯：業務場景滲透
智慧園區業務不斷向多元化專業化的業務場景縱向滲透
一方面大陸園區自身發展呈現專業化發展趨勢，另一方面智慧園區建設發展不斷完善、日益成熟，目前智慧園區建設開始不斷向園區内專業業務場景滲透，同時制造業、醫療健康、教育、能源等領域的專業園區也開始推進智慧化更新。以商業辦公為主要業态的智慧園區，其智慧化解決方案主要是圍繞不動産行業的業務場景展開；專業業務場景下智慧化解決方案，則需要結合不同行業、不同業務的邏輯和特征，根據不同的要求側重點，針對性設計并落實智慧化解決方案。
智慧園區業務邏輯：平台作用凸顯
平台在智慧園區系統中的重要作用日益收到市場關注
平台在智慧園區系統中扮演着“神經中樞”的角色，通常內建了核心數字設施、關鍵技術工具、資料存儲和計算、提供可視化看闆/視窗等重要功能，服務于裝置物聯、業務融合、營運管理、客戶服務等功能子產品的實作。尤其是随着智慧園區建設不斷向不同業務場景滲透，不同場景下的業務壁壘、資料壁壘、管理割裂等問題突出，平台的建設完善成為突破壁壘、提升智慧化水準的重要手段。市場上也開始出現聚焦于平台的服務商，通過本地部署或者SaaS等模式為客戶提供服務。
智慧園區業務邏輯：關注使用者體驗
以使用者體驗為核心的營運管理成為智慧園區長久之道
随着智慧園區不斷建設完善，智慧園區的發展也逐漸邁入以“以人為本”為重要特征的3.0階段，專業高效的營運管理服務成為智慧園區實作保值增值的重要保障。一方面，智慧園區營運管理服務團隊需要綜合考慮資産持有方、營運管理方、入駐企業主、職住人員和訪客等多元相關主體的不同訴求，通過組織開展客戶需求調研、客戶滿意度調研等工作，不斷優化提升服務水準。另一方面，以使用者體驗為核心的理念逐漸向規劃設計階段滲透，要求智慧園區規劃設計方案也展現“以人為本”。
智慧園區廠商分布
智慧園區廠商集中于東部，具高注冊資本、重實用專利特點
通過對中國經營業務範圍包含“智慧園區”字段、目前處于在業或存續狀态的560家企業進行梳理分析，發現約有367個中國智慧園區關聯企業集中于東部地區，占全部樣本企業的65.5%。高注冊資本、重實用專利是當下中國智慧園區相關企業的兩大特征标簽，一方面，較大規模的注冊資本金有助于智慧園區廠商在參與項目招投标過程中展現企業實力；另一方面，實用新型專利也是智慧園區廠商新技術方案和技術創新實力的集中展現。
智慧園區廠商生态
系統內建商、解決方案商、專業平台商是行業核心玩家
分不同廠商類型來看，智慧園區系統內建商、解決方案商、專業平台商是目前行業三類核心玩家。其中，系統內建商通常是科技龍頭企業，得益于其在基礎軟硬體和核心關鍵技術方面的優勢，掌握着行業重要話語權，通常會與不同解決方案商合作；解決方案商是行業重要玩家，通常扮演總內建總承包商的角色，統籌負責智慧園區的建設落地及營運；專業平台商是新興的、在部分專業闆塊領域有專長優勢的廠商，和前兩類玩家存在一定競争關系，在部分專業闆塊領域存在優勢互補的合作關系。其他軟硬體廠商、設計施工機關、弱電工程機關等為上述核心玩家提供相應的配套支撐。
核心廠商競争要素
行業競争要素主要集中在專業資質、行業知識等6方面
聚焦系統內建商、解決方案商、專業平台商三類行業核心玩家來看，智慧園區市場競争的關鍵要素集中在專業資質、行業知識、人才團隊、合作生态、技術水準、營運服務等方面。随着智慧園區向專業業務場景滲透、後期營運維護重要程度日益凸顯，行業知識、人才團隊、合作生态、營運服務等要素的重要性，預計将會有所提升。
市場前景可觀
中西部園區智慧化建設及東部智慧園區更新需求并存
大陸智慧園區建設整體呈“東部向中西部縱深”發展态勢，橫向對比智慧園區廠商數量區域分布比重與2021年12月至2022年11月智慧園區招采數量區域配比情況，發現東部地區智慧園區招采項目機會多、廠商集中度較高，中西部地區集聚廠商占比低于區域的項目需求占比，預期中西部地區智慧園區市場需求機會較大。不同地區在智慧園區市場需求方面也将産生分異，東部地區一批已完成基礎智慧化系統建設的園區在管理運維一定時間後，預期将會更加注重高新技術與綠色可持續化等縱深發展方向，将新的技術、管理手段、管理系統與産業園區的創新性相結合。中西部地區則将依托東部産業轉移機遇，立足各自區域特點和園區産業發展基礎，将智慧園區建設與園區産業規劃發展相結合，推動一批存量産業園區向智慧園區轉變。
場景需求多元
智慧園區内部智慧場景進一步縱向拓展、精細化發展
智慧園區實作了由單點智能到全場景智能的轉變，随着園區數字平台系統的使用逐漸深入，園區内部個人、企業、園區管理者對于智能化系統的要求不斷提升，推動園區内各類智能化場景的建設往更加精細化、定制化的方向發展。各類智慧場景在加強場景間橫向體系化聯系的同時，也圍繞人居生活、企業經營、園區管理、産業發展等主題不斷縱向演進，支撐智慧園區一體化、生态化、精細化發展。
專業營運生态
生态營造上，推進智慧園區運維所需的數字人才培養
随着智慧園區相關系統及技術不斷滲透到招商營運、專業生産、業務拓展、管理決策等多個場景，各應用場景中能夠“用數”的數字化人才出現缺口，導緻智慧園區平台系統“設而不用”“不如人工”等問題時有發生，在智慧園區生态下仍需協同多方資源進一步加大數字人才培養力度。目前，大陸智慧園區建設、營運、維護等方面主要需要三類人才，第一類是能夠運用智慧園區系統辦事的運維類人才，第二類是能夠利用智慧園區系統優化決策的治理型人才，第三類是有助于智慧園區産品方案優化疊代的創新型人才。
面臨新的挑戰
依舊面臨應用壁壘、業務割裂、資料安全、管理營運等挑戰
智慧園區業務發展的根本在于為園區經營管理提供智慧化手段，幫助資産持有方和營運方實作園區資産保值增值、産業生态高效營運、城市服務功能提升等綜合性管理經營目标。随着園區智慧化水準不斷提高，智慧場景在園區的方方面面應用滲透，智慧園區的建設和營運難度也有所加大，預期将面臨專業場景應用壁壘突出、業務割裂問題依舊存在、資料安全日益受到重視、管理營運水準有待提升等難題，需要行業的需求方和供給方共同努力克服。