無論中外，人們始終對于與世隔絕的小島充滿美好幻想。金庸筆下的桃花島，丹尼爾·笛福的《魯濱遜漂流記》，在無人的小島上蓋間小屋，喂馬劈柴，面朝大海，春暖花開，從此隻需關心糧食和蔬菜。
而這個夢想也是有可能實作的。
近日，34歲女子在日本買70萬平方米小島成為“島主”的新聞引發熱議，購買無人島一時備受關注。
△買下日本一座70萬平方米小島的中國女子。/截自齊魯晚報果然視訊
實際上，相比國外比較成熟的無人島購買模式，國内早在2003年也已出台了《無居民海島保護與利用管理規定》，明确允許個人或機構開發利用無居民海島。
更有人拿自然資源廳公布的“無居民海島的使用權出讓最低标準”計算，想要在遼甯省内nèng座小島旅遊度假，隻需要3700元就能承包下面積一公頃的無人島，一平米的價格隻要三毛七分錢，四舍五入等于白給。
△大陸的海島資源十分豐富。/unsplash
但說歸說，算歸算，無人島允許個人開發至今已近20年，但目前此業務在國内尚屬起步階段。原因無他，就是成本高、收益難。
很有可能，懷揣着一顆“島主夢”的你，好不容易通過了層層程式和審批，到頭來才發現“守島”或許比“買島”更難。這無異于誤以為自己玩的是《動物森友會》，開機了才發現原來是《絕地求生》。
醒醒吧，買島真要這麼好，那還能輪得到你？
△打無人島主意的人，進入遊戲才會發現自己是在玩《絕地求生》。
島主？不存在的
如何成為無人島的“島主”？2003年出台的《無居民海島保護與利用管理規定》中對此做了明确規定。
機關和個人利用無居民海島，應當向縣級以上海洋行政主管部門提出申請，并送出包括個人資信證明、海島利用方案、利用海島的保護方案、無居民海島利用申請書等在内的申請材料。
資料顯示，截至2020年，大陸總計有11000多個海島，無居民海島約占全部海島個數的96%。
△位于舟山的枸杞島。/unsplash
值得注意的是，從所有權來看，無居民海島屬于國家所有，國務院代表國家行使無居民海島所有權，個人或機構可以申請的隻是使用權，而無居民海島利用期限最長不得超過50年。
換句話說，所謂“島主”，是不存在的。
不僅土地和島嶼都歸國家所有，且根據定義，“無居民海島，是指在大陸管轄海域内不作為常住戶口居住地的島嶼、岩礁和低潮高地等”，這意味着一旦島主長住在島上，這島不是‘無人島’了。
△珠海不少優質島嶼都給了當地企業，廟灣島被開發後，那裡的旅遊業也發展了起來。/wiki
被圈内人稱為“中國私人島嶼第一人”的林東長期關注島嶼交易開發。早在十多年前，林東就與圈子裡的人開始在國外買島，并參與發起了“島主聯盟”。在他看來，國内關于無人海島的政策與國外有很大的差別。
“國外是開發利用與私人島嶼并重的，而國内的海島目前隻允許開發利用，也就是說不存在私人使用的可能。”林東曾在時代周報的采訪中指出。
按照規定，如果三年内不在島上開發利用，政府還會依法收回使用權，這是為了避免待價而沽的圈島、囤島行為。
審批制主導的無人島開發緻使其很難進行市場化轉讓，這意味着，如果開發不成功隻能讓島砸在自己手裡，連接配接盤俠都找不到。
△無人島開發可沒有那麼簡單。
無人島生意并不是一手交錢一手交貨那麼簡單。正因如此，從浙江、海南、廣東、廣西再到遼甯，越來越多的省份放開了無人島開發，并且每次都能引發大衆的熱烈讨論，然而實際情況卻是叫好不叫座，真正咨詢無人島生意的投資人微乎其微。
這就像一款外表華麗卻體驗極差的氪金遊戲，無論怎麼叫喊“萬元當島主，是兄弟就來上島”也很難再讓玩家無腦打錢，不少退服的老玩家紛紛表示，氪金也不保證能赢的遊戲還是第一次玩。
島買好了，開始肝吧
很多人看到無人島這比自己老家的宅基地還便宜的價格，紛紛躍躍欲試。尤其是熟讀種田文的中二網友，表示這劇情我熟，開局一個島，靠勤勞的雙手種出一個日不落帝國。
然而無人島生意長期被視為富人樂不是沒有道理的，真正的無人島開發比動森遊戲還要肝，有的人甚至從富翁活活肝成了老賴。
△無人島令人向往，可開發起來絕沒有那麼簡單。/unsplash
無人島遊戲入場的價格的确不貴，參照《無居民海島使用權出讓最低标準》，即使是最優質的一等島，如果隻是原生态利用，用作旅遊娛樂一年下來每公頃不到一萬塊錢。
然而如果你想建酒店民宿就屬于重度使用，不僅要經過審判，價格也會飙升至十幾倍，如果還想填海造陸搞一些違章建設，價格會直接暴漲到2455萬元每公頃。
△一等無居民海島的使用權出讓标準 圖源：《無居民海島使用金征收标準》
這樣的價格标準，加上早早禁止房地産業上島，其目的非常明顯，就是鼓勵從生态保護的角度開發無人島而不是經濟開發。
2011年11月，甯波象山大羊嶼島作為全國第一個公開拍賣招标的無人島，以2000萬的價格被甯波高寶投資有限公司拍下，結果光是項目環境評估就用了一年半，直到2013年六月才正式動工。
△google地圖上顯示的大羊嶼島。/google地圖
即使能順利地通過審批，噩夢卻才剛剛開始。投資者很少有開發無人島的經驗，這常讓人錯誤估計海島基礎配套設施建設的成本。
同樣的建造規格，在無人島上建造所需的成本，至少是陸地上建造的三倍。在動森遊戲裡，靠着猛男撿樹枝和種水果，即使每天被黑心資本家狸貓剝削，也總能把自己的小島做大做強。
△海島上建造的成本比陸地上的高多了。/unsplash
而在現實的無人島開發裡，平常價格200元的沙子運到島上就要1200到1500元，一個碼頭就要用掉兩三千萬。
除此之外，如果不想辛辛苦苦建好的島被一場台風打回原形，就要修建用以保護的海壩，而這種項目是按億算錢的。
大羊嶼島在建設酒店一期的時候，光是發電就用了6000萬元。根據規劃方案，項目原本計劃投資5億元，分3期進行施工建設，打造成為以遊艇業為主，具備特色休閑和度假項目的高端旅遊海島。結果一期還沒建完，就因為資金短缺被迫中斷了。
△大概每個買下無人島的富商都想把無人島改造成充滿人的旅遊海島吧。/unsplash
同樣是在2011年，甯波富商黃益民以344萬的價格拿下了甯波象山旦門山島，成為中國第一個正式擁有個人無人島的“島主”。
就在領取“島主證”前的幾個小時，黃益民還帶着朋友在旦門山島上暢想未來，宣稱要花十個億在2020年前把他的島打造成高端旅遊休閑基地，現在2020年過了一大半，10億丢進去連水花都沒有，黃益民早已因為金融借款合同糾紛成了“老賴”。
無人島開發哪家強，馬爾代夫幫幫忙
靠海島生意發财的不是沒有，财經作家吳曉波早在1999年，就斥資50萬元買下千島湖半島，将其命名為“楊梅島”，并種了大片楊梅樹，後來吳曉波将島上自産楊梅制成楊梅酒在“吳曉波頻道”中售賣，5千瓶酒33小時售罄，獲利百萬，成為島嶼開發的經典案例。海南蜈支洲島也成為了今天的熱門景點。
△蜈支洲島是少數旅遊開發利用較好的無人島嶼。/網絡截圖
隻是不是每個投資者都有吳曉波的名氣，也不是每座島都有着蜈支洲島靠近三亞的地利。總體來看，雖然中國擁有不少資源優越的大島，但無人島開發仍然以爛尾居多。反而是以珊瑚小島居多的馬爾代夫，卻将這些原本不值錢的碎鑽串成了一條世界知名的項鍊。
馬爾代夫海島旅遊業的成功，首先得益于其統一的發展規劃。馬爾代夫在海島開發過程特别重視海島前期規劃，每一個無居民海島的開發，均先由一個經濟主體（投資公司）向政府租賃一個無居民海島，在海島上建一家酒店，以完整、獨立、封閉式的度假村模式經營發展。
△馬爾代夫的度假村。/unsplash
雖然馬爾代夫在無人島開發上也有着即低層建築、低密度開發、低容量利用和高綠化率的三低一高的要求，但與中國開發權由原海洋局掌管，招商引資靠招商局統籌，規劃建設涉及規劃局和住建局，項目論證需經發改委準許的多部門共治模式不同，馬爾代夫的無人島開發有專門的部門統一管理。
△馬爾代夫的海島。/unsplash
對于一個以海島旅遊為經濟支柱的國家來說，顯然不能是把島賣出去就完事了，該部門還會負責物流、垃圾處理、機場等基礎建設方面的配套，酒店隻需負責島上的能源供應、污水處理、垃圾回收、供水、沙灘養護、防治植被退化、固體垃圾搜集及處理等具體事務。
當然作為條件，馬爾代夫政府通常擁有酒店的産權，通過公開競标出租經營權的方式來吸引國内外投資者，租期通常為20至30年。
△馬爾代夫将海島旅遊經營得很好。/unsplash
這樣的模式能讓投資者快速進入營運狀态，短期内實作盈利，而需要平地起高樓的中國無人島玩家，在真正開發完成那刻，也同時進入了使用權限倒計時。
抱着賺錢目的而來的大老闆，最後很可能發現自己是用一兩個億做了慈善。
參考資料：
段雯娟.(2017).馬爾代夫模式：“無人島”開發典範.溪流之海洋人生.地球
偵探君.(2020).1200元當“島主”？那些斥巨資買島的人，有的獲利千萬，有的成了“老賴”。新金融街偵探
陳興傑.(2020).買個海島作島主難在哪.菁城子
蘇傑德.(2020).3700元就可承包無人島，“桃花島主”真的好做嗎？中國新聞周刊
本文轉載自[時代周刊]公衆号（ID：timeweekly）
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