文 | 許骥
最近一篇名為《為什麼香港沒有爛尾樓》的文章在内地網絡走紅，該文作者以今日制度較為健全的香港地産行業和銀行系統為參照物，對比内地現時的種種情況，用心良苦但不太恰當。須知，羅馬不是一天建成的。香港在地産行業發展的初期豈止有爛尾樓，其規模和對銀行系統造成的影響和沖擊，更甚于内地不知多少倍。以史為鑒，讓我們來看看香港上世紀60年代的“爛尾樓往事”。
超額放貸，風險初見端倪
話說戰後十多年，香港社會逐漸進入穩定期，許多移民決定落腳，财富開始累積，人們對住房的需求日益增加，地産業蓬勃發展。1953年，港商霍英東（1923-2006）在開發油麻地衆坊街地盤時，破天荒發明了“樓花”，亦即預售樓制度。霍英東首創在動工興建前先交訂金、分期付款方式售樓，這是對地産行業具有劃時代意義的創新。
1962年，為了規範地産商的開發，港府頒布了《1962年建築（計劃）（修正）（第二）條例》，新條例比舊條例在樓宇建築面積方面更加嚴格，估計新條例實施後，銷售面積要縮水20%左右。為了消解地産商的不滿，新條例的執行有個緩沖期，容許到1966年1月1日才正式實施。然而，接下來的3年多時間就成了地産商千方百計、争分奪秒開發賣樓的“黃金時間”，地産泡沫瘋狂膨脹，系統性風險亦随之埋下禍根。
據統計，1962年香港落成的私人住宅機關約11,300個，但到1965年高峰期已經增加到超過29,000個，3年間增幅達1.6倍。當初香港地産商的發展手法和後來内地地産商别無二緻，都是通過大量舉債來實作的。期間，一批中小型華資銀行對地産業的發展前景過于樂觀，積極向地産商房貸。由于彼時香港的銀行條例并不嚴謹，沒有對存貸比例的限制，在高額利潤的誘惑下，部分銀行不顧風險，超額房貸，很是冒進。
其中最先暴雷的，是潮州籍富商廖寶珊（1903-1961）的廖創興銀行。1960年，廖創興銀行的存款總額約1.09億元，但貸款及投資于地産的款項高達8,200萬元，占存款比重高達75.2%。1961年6月14日，廖創興銀行受到謠言影響，被存戶擠提，2萬存戶在3天内提走近3,000萬元。廖寶珊隻得向兩家發鈔行彙豐、渣打求助，兩家銀行聯合發聲明，表示願意為廖創興銀行兜底，擠提風潮才逐漸平息。不過事後發生了一個誤會，即彙豐、渣打委托會計師行對廖創興銀行進行核查，報告中擠提事件受到控制（under control）被誤譯為廖創興銀行已被控制，這導緻廖寶珊心理壓力巨大，不久突發腦溢血猝死，悲劇收場。而“廖寶珊事件”，隻不過拉開了銀行風潮的序幕。
有鑒于“廖寶珊事件”，港府找專家撰寫了《關于香港銀行體制的報告及重訂銀行條例的建議》，香港立法會并于1964年通過了《1964年銀行條例》，修正了銀行業漏洞。其中比較重要的内容有：
一、所有銀行至少要有500萬元股本，再加同額的儲備積累，股本不足的銀行必須在制定期限内收足法定股本。
二、規定銀行流動資金比率至少為25%，以備短期債務，所有銀行均須在新條例實施後6個月内調撥完成。
三、銀行投資股票不能超過股本加儲備積累的25%，投資地産亦不能超過股本加儲備積累的25%，若連同投資自用行址及行員宿舍，合共不能超過55%，凡不符合規定的銀行，必須在兩年内調整完畢。
四、銀行抵押貸款予每一個客戶的貸款額不得超過股本加儲備積累的25%。
五、加強對銀行審計和年度賬目的監管。
馮邦彥，《香港地産業百年》，北京：東方出版中心，頁109
然而，這些姗姗來遲的更新檔已經沒有辦法挽救病入膏肓的香港房地産行業，發地産引發的銀行風潮一觸即發。
資金鍊斷裂，爛尾樓遍地
1965年1月23日，明德銀号發出的價值約700萬港元的美元支票遭到拒付。消息傳出後，許多存戶紛紛趕到明德銀号通宵達旦排隊擠提。1月27日，港府銀行監理處接管明德銀号。1月30日，明的銀行宣布因對地産放貸過度而宣布破産。明德銀号破産引發骨牌效應，擠提風潮迅速蔓延至恒生、廣安、道亨、永隆、嘉華、遠東等銀行。
為了阻止局面失控，香港銀監專員倉促公布銀行管制法規，彙豐、渣打也分别宣布“無限制”地支援涉事銀行，市場恐慌情緒才逐漸恢複平靜。然而到了4月，最大的華資銀行恒生再度爆發擠提。大批市民湧到位于中環德輔道中的恒生總行，人龍一直延伸到皇後像廣場的香港會所。僅4月5日一天，恒生就失去8,000萬元存款，4月上旬累計被提走2億元。最後，恒生不得不将51%股權賣給彙豐，才最終平息危機。
香港銀行業因為地産的過度發展，不得不進行嚴肅整頓，大幅收縮對地産行業的貸款并加緊追讨欠款，地産商在籌措資金方面遇到嚴重困難，導緻許多地産商資金鍊斷裂而倒閉。根據《香港經濟導報》記者1965年的調查，全港因資金困難而停工的爛尾樓多達800個。其中，被港府接管的廣東信托商業銀行手上的爛尾樓就有100多個。
據統計，1965年香港地價、樓價、租金均大幅下跌。1964年港府賣地收入為1.43億元，而1965年跌至7,586萬元，幾乎腰斬。以觀塘工業用地為例，最高峰時售價達到120元每平方呎，而1965年底已跌到40元每平方呎。就算是九龍塘、跑馬地、半山區、淺水灣等地的進階住宅都價格大跌。銅鑼灣的進階住宅，原來每套售價在10萬至20萬元，1965年底也跌到6萬至12萬元。所有房地産的投機客，都血本無歸。
屋漏偏逢連夜雨。1966年，香港房地産曾經出現短暫複蘇，原因主要是港府減少土地供應。但是，第二年香港發生了空前的“反英抗暴”運動，史稱“六七暴動”。一時之間，政局動蕩，前景不明，信心喪失。不計其數的達官顯貴、專業人士、中産階級紛紛抛售物業，套現将資金轉移海外，造成香港資金流失。而那一時期落成的住宅自然無人問津，半山區許多原來價值十幾萬的豪宅，當時隻要4、5萬元就可以入手。那時期，香港對外貿易萎靡，外國的訂單大量停退，大批中小型工廠倒閉。飲食、旅遊、百貨行業受到的沖擊尤甚，商業樓宇大量空置，地産行業全面停頓，陷入至暗時刻。
經濟加上政治的因素，導緻香港曆史上曾經出現過大量的爛尾樓。如今“堅如磐石”的香港地産行業，是經曆過鳳凰涅槃後浴火重生的結果。不過，“危”與“機”一直都是如影随形的。上世紀60年代香港的這場地産風波，也是造成下一批新興地産商（李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭得勝、王德輝等等）崛起的契機。他們在地産行業最低迷時瘋狂掃貨，成就了下一個時代的輝煌。至于他們的豪賭能否複制，讀者可慎重思考。