貓頭鷹日志（MalltoWin Log)
開啟自救模式之後，越來越多的地産大佬财富受損。随着政策對地産行業的調控越來越精細化，房地産造富神話褪去，地産大佬将迎來新常态。
2022-04-07
來源：雷達财經
作者：李亦輝
4月6日，胡潤研究院釋出《2022胡潤全球房地産企業家榜》。榜單顯示，香港首富長江實業94歲的李嘉誠以2050億元的财富成為全球房地産首富；恒基兆業94歲的李兆基以1700億元排名第二。
富豪榜上排名的變化，不僅是财富數字的變化，還有行業興衰的更替。地産行業進入寒冬，房企背後的企業家身家也受到波及。
盡管依靠地産發家的李嘉誠近年财富擴張速度不及網際網路、消費品和制造業等領域企業家，但财富規模卻保持了穩定。近期，一向嗅覺靈敏的“李超人”開始抛售英國資産，這讓市場不禁關注着他的預判。
内地方面，碧桂園的楊惠妍家族、龍湖的吳亞軍家族和萬達的王健林家族擠入榜單前5，财富規模均在千億元以上。
可以說，相比目前其他陷入流動性困境的同行，上述幾家房企的境況較為樂觀。其中，順利走出“至暗時刻”的王健林，正在推進珠海萬達商業管理（下稱“萬達商管”）的IPO，對于招股書即将于4月21日失效這個節點來說，萬達時間緊迫。
而兩年前還是全球地産首富的許家印，在這份榜單中财富下降最多，共減少1500億元。過去一年，中國恒大股價下跌接近90%，目前恒大物業百億存款遭當機，恒大海花島39棟樓被沒收。
而包括世茂、融創、龍光等在内的房企，正在積極優化自身經營政策，但與此同時，各家公司背後大佬們的财富也不可避免地有所受損。有評論指出，越來越多的地産富豪跌落排行榜，意味着地産暴利的時代真要過去了。
01 李嘉誠抛售英國資産
1928年7月出生的李嘉誠，現已94歲。早在4年前，90歲的李嘉誠宣布退休，将千億旗艦帝國“長和系”管理權正式移交到大兒子李澤钜手中，自己擔任起資深顧問。
《2022胡潤全球房地産企業家榜》顯示，李嘉誠及其家族以2050億元的财富成為全球房地産首富，比去年減少3%。
根據資料，李嘉誠家族的主要的财富來源為長實集團、長和、長江基建和電能實業等超過20家上市公司。
其中，長江實業集團近期公布的财報顯示，公司目前共持有約1760萬平方呎的投資物業組合，2021年度實作收入832億港元，同比增長17%；歸屬股東淨利潤212億港元，同比增長31%。
過去一年，在港上市的内地房企股價大都出現深度調整，但是以為房地産、飛機租賃和基建為主的長實集團股價卻上漲了29.58%，今年以來再漲超12%。
根據福布斯釋出的2022中國香港富豪榜，在香港富豪們總财富縮水的情況下，李嘉誠過去一年财富增長6億美元，以360億美元繼續蟬聯首富寶座。
值得注意的是，有消息顯示，李嘉誠近期再次展開了一次資産大騰挪，不過這次擺上貨架的是英國資産。
3月11日晚間，長江實業集團公告稱，旗下間接全資附屬公司作為賣方與買方Broadgate Five Holdings (Jersey) Limited訂立買賣協定，出售目标公司持有位于英國倫敦的“5 Broadgate”寫字樓，出售事項代價為現金7.29億英鎊，約合74.67億港元。
這一成交價相比報價大幅縮水，媒體稱顯示出賣方出售意願強烈。
早在去年12月，就有外媒報道了李嘉誠要出售“5 Broadgate”的消息。當時報道稱，長實集團正在交易瑞銀集團倫敦總部大樓，作價12.5億英鎊，接盤方為南韓國民年金公團與領盛投資管理。
資料顯示，“5 Broadgate”坐落于英國倫敦金融城核心地段Broadgate建築群，2018年6月長實集團以10億英鎊（約105億港元）購入。
是以，從出售賬面金額來看，本次物業出售不僅較3個月前的售價大幅降低，也不及當年的購入成本。不過長實集團方面表示，從出售事項獲得的預期收益估計約為1.08億英鎊，是根據代價高于目标集團于交易完成日的估算資産淨值計算。
在出售倫敦物業之外，據彭博報道，李嘉誠還将英國的配電公司UK Power Networks、電信營運商Three UK擺上貨架。其中配電公司估值高達150億英鎊（約合人民币1260億元）。
據報道，澳洲投行麥格理集團和私募巨頭KKR對這筆交易饒有興趣，正在與李嘉誠家族洽談，如果交易成行，将是該行業近年來最大的一筆收購。
2010年10月，李嘉誠旗下多家公司以58億英鎊收購了當時法國電力能源公司EDF Energy持有的英國電網資産的權益，成立新公司UK Power Networks。據此計算，該筆出售的潛在直接收益超過90億英鎊。
不過，在3月17日長江實業集團的業績會上，李澤钜回應稱，“别人報價不代表我們就賣。”
但李嘉誠旗下公司出售英國資産的動作不至于此。去年12月，長實作價42.8億美元(約274億人民币)出售旗下公司的飛機租賃業務。3月3日，長和2020年出售的歐洲電訊發射塔6項交易的最後一項獲批，總交易套現約100億歐元(約700億人民币)。
在此之外，今年1月22日有報道稱，李嘉誠還準備将長和擁有的英國電信營運商Three UK出售給跨國電信巨頭沃達豐集團，目前該收購方案也在談判當中。
分析人士認為，歐洲面臨能源斷供危機，而李嘉誠家族在英國持有的大都是公共事業類資産，這類公司面臨政策的強力幹預或者倒閉風險，或成為李家從英國撤退的原因之一。
02 王健林在等待一個IP
現年68歲的王健林及其家族，在《2022胡潤全球房地産企業家榜》中以1050億元的财富與龍湖吳亞軍并列第五。
去年10月21日，大連萬達集團旗下的商業營運管理平台萬達商管在港交所送出招股書。
招股書資料顯示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海萬達商管收入分别為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，核心淨利潤17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。
不過，萬達商管30億美元的香港IPO遲遲未見實質性進展，以緻市場傳聞公司或将推遲上市。
知情人士透露，萬達商管此番暫停上市有兩個原因：
- 一是資本市場劇烈波動，很多投資人損失慘重，觀望氛圍濃厚；
- 二是中國房地産行業的嚴峻形勢也影響了萬達商業的IPO前景。
對于上述傳聞，大連萬達集團表示該消息不實，上市工作在正常有序地推進中。但根據港交所聆訊流程，招股書預計将于2022年4月21日失效，留給萬達的時間确實也不多了。
資料顯示，從2015年起，萬達在營運萬達廣場的基礎上，開始以輕資産模式管理獨立第三方項目。2015年9月，大連萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商業”）曾向證監會遞交招股書。
當時萬達商業拟上市的資産以商場（包含商場管理營運）、酒店（包含酒店管理營運）和文旅項目三類為主，房地産屬性濃厚。此後萬達商業不斷調整業務，宣布不再進行房地産開發，并在2019年底完成了房地産業務剝離，成為純粹的商業管理營運企業。
2017年左右，随着貸款收緊及海外資産監管趨嚴，萬達和王健林迎來了“至暗時刻”，萬達遭遇了史無前例的“股債雙殺”。對此，王健林選擇“壯士斷腕”，出售了千億規模的文旅、酒店及海外資産來應對。
幸運的是，這些措施幫助萬達走出了債務泥潭，但卻沒能實作上市的目标。在A股排隊近六年之久之後，2021年3月24日，萬達商業公告，宣布從A股IPO隊伍中撤退。
同年3月29日，萬達官方釋出消息，萬達商管與珠海市政府簽署協定，将重組後的萬達輕資産商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元戰投入股萬達輕資産商管公司。
據萬達方面介紹，落戶珠海橫琴新區的萬達輕資産商管公司，是萬達商管重組後的輕資産營運管理公司。
“瘦身”後的萬達商管不持有物業，負責已開業的300多個、以及在建和今後所有萬達廣場的營運管理。營收來源方面，除了向不同的萬達廣場業主收取管理和服務費外，還将研究線下流量變現的盈利模式。
盡管目前重返港股沒有進一步的動作，但輕裝上陣後的萬達，在諸多房企陷入經營困頓的當下，掌握了更多主動權。
3月28日，萬達集團與鑫苑集團簽訂戰略合作協定，業内人士認為合作或與鑫苑旗下部分商業經營權轉讓有關。
4月1日，“河南王”建業集團與萬達集團簽署戰略合作協定，建業地産将旗下全部商業項目以整體營運管理模式交予珠海萬達商管，由後者全面負責相關商業項目的招商、對外租賃、營運和物業管理等業務。
市場人士分析認為，眼下的地産周期，正是王健林的萬達商管拓展輕資産布局的良好時機。
03 許家印成最大“輸家”
《2022胡潤全球房地産企業家榜》顯示，過去一年有36位房地産企業家的财富比去年下降，其中中國占三分之二（24位）。财富下降最多的是恒大64歲的許家印，減少了1500億元。
盡管如此，許家印家族仍以480億元财富位列榜單第27位，排名稍高于新鴻基的郭炳聯家族。
不過，相對恒大集團的經營危機，許家印或許沒有心思關注自己的财富排名。
4月3日，據海南日報報道，記者從海南省儋州市有關部門獲悉，近日，複議機關就海花島39棟樓行政複議案，依法作出了變更原拆除為沒收的決定。此前，有關部門已對8名責任人員予以問責處理。
2022年年初，一份由海南省儋州市綜合行政執法局釋出的行政處罰書顯示，儋州市海花島2号島2-14-1塊地建設的39棟樓，因項目違法取得的規劃許可證已被撤銷，責令相關開發商限期10日内拆除。
收到處罰決定書的企業為儋州信恒旅遊開發有限公司，系恒大童世界集團有限公司旗下子公司。
恒大童世界集團于1月3日釋出《緻海花島業主的一封信》作出回應，稱決定書僅涉及39棟樓而不涉及海花島其他地塊，不涉及已收樓業主及未收樓業主的地塊和樓宇，并稱将按照決定書的指引，積極溝通、妥善處理。
上述回應表示，經過六年多的建設，海花島項目6年多已累計投入810億元，涉及6萬多戶業主，設有21個業态。
資料顯示，本次沒收的海花島2号島三（六）期項目共建設39棟樓，總建築面積43萬平方米的樓房，大約會涉及6100戶業主。有人計算，現在海花島的房價，單價約在1.9萬/平方米，以此推算，這43萬平方米至少能賣80億元。
據深藍财經，該項目區域原本計劃是打造成攬海高層，但因為恒大未批先建，被儋州市人民政府判定為違規建築，才被下達限期拆除行政書。
恒大在海南的“挫折”不至于此，去年12月份，恒大地産集團海南有限公司位于海口市的8宗地塊也被海口市人民政府無償收回。據悉，2015年12月，恒大集團從新世界發展手中花費86億元購買了該地塊。
此外，同樣在去年12月，恒大集團成都兩宗地塊因超過兩年未動工，被政府無償收回。
近期恒大加快了資産處置步伐。3月29日，中國恒大釋出公告稱，拟将附屬公司持有的杭州水晶城項目權益轉讓予受讓方，總代價為36.6億元。
3月30日，“成都恒大天府半島”微信公衆号更新，宣布啟動恒大天府半島天紀小區項目1124套商品住房網絡登記報名。據悉，該項目的精裝開盤均價為1.25萬元/平方米，而周邊不到5公裡的另一精裝樓盤開盤均價為3萬元左右/平方米。
一位業内人士表示，恒大天府半島開盤價格之是以與周邊樓盤出現這麼大剪刀差，主要是為了盡快出清存貨，回籠資金。
除了許家印，世茂的許榮茂家族、碧桂園的楊惠妍家族、融創的孫宏斌家族和龍光的紀海鵬家族，财富下降均在30億美元之上。
有觀點認為，随着政策對地産行業的調控越來越精細化，房地産的造富神話褪去，地産大佬将迎來新常态。
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