最近，《财經》雜志總編輯王波明在自己做的欄目《聊一波》裡采訪了黃奇帆，探讨了中國房地産發展40年以及未來10年的新格局。由于黃奇帆對房地産的見解相當專業，曆來都被認為是政府層面看待房地産的風向标。
正好，3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，由中央政治局委員、國務院副總理、金融委主任劉鶴主持。會議對于房地産，提出的要求是研究有效防範化解風險的方案，提出新發展模式和轉型配套措施。
▲作為大陸頂級智囊，金融領域專家，劉鶴副總理對于金融領域的問題是非常專業的。
會後，銀保監會、證監會、财政部、外彙局、央行5部門傳達學習貫徹國務院金融委會議精神，并都對房地産業進行了相關的表态和政策闡述。明哥仔細看了一下五部委釋出的内容，還是以“穩”字為主。
再結合黃奇帆說的一些觀點，你其實就更會明白，政策去年就到底了，但是市場的信心還沒有回來，市場仍在恢複中。
黃奇帆作為中國學者型官員的代表，他對于房地産的見解和看法是地産人必須得學習的。他一手規劃打造了上海浦東新區，把上海浦東從一片灘塗地，打造成如今的世界金融中心的成功經驗，見證了國内土地價格20年翻四番的曆史。
▲浦東如今的成就，與當年規劃的前瞻性密不可分。
任重慶市長後，黃奇帆先後與三位市委書記搭班子。由于重慶是直轄市，重慶的書記等于别的省份，省委書記的級别，市長就等于其他省份的省長。黃奇帆能與三任書記共事，足以說明他的能力。
▲作為中國知名的學者型官員，黃奇帆對經濟政策有着異常敏銳的預判。
黃奇帆在主政重慶的這些年，重慶的經濟取得了矚目的成就，連續多年GDP增長維持兩位數，在所有省區直轄市中排名第一。重慶的經濟改革也一直走在全國前列，獨創的“地票模式”成為很多城市學習借鑒的榜樣。
▲他把山城重慶打造成為全國知名的“網紅城市”，西南經濟中心。
那麼黃奇帆此次到底說了什麼呢？
中國人其實不缺房子
黃奇帆首先回顧了中國房地産40年的發展曆程，為什麼房子、房價不斷上漲。本質上是中國城鎮化需求的釋放，大量的農村人口湧入城市，變成城市人口，帶動了房地産市場的蓬勃發展。
1980年後，中國1.8億的城市居民人均住房面積是5㎡，一個三口之家是15㎡，對于住房的需求肯定是巨大的。
但是到了2020年，中國城市人均住房面積已經達到了50㎡，一個三口之家的住房面積就是150㎡。人均50㎡已經超過歐美發達國家的住房水準，考慮到黃奇帆所在的層級，明哥更願意相信他所說的口徑資料。
人均50㎡，這是一個什麼概念。1993年，“萬通六君子”之一的潘石屹在海南用5斤橘子和1條香煙的代價，查閱了當地的内部經濟統計資料。發現海口市的在建人均住房面積已經達到50多平方米，而同時期的北京人均住房面積才7平方米。憑着直覺，潘石屹覺得海南房地産的泡沫要碎了，趕緊發動其他人抽身逃離了海南，完美避開了1993年下半年海南房地産的“大蕭條”。
▲這次海南大撤退，讓“萬通六君子”一戰封神。
現在，中國已經到了人均住房面積50㎡的關口，這意味着，現在的中國人已經不缺房子住了。
這隻是表面現象，從深層次來看，為什麼還是有很多人依然在喊“房價高”、“買不起房”、“沒有房住”這些聲音呢？
隻能說明，目前中國人缺的不是房子，缺的是一二線核心城市的房子。
黃奇帆沒說的話是未來的房地産的投資方向。未來除了一二線城市的核心區域外，其他三四線城市的房子将越來越沒有價值。
▲一二線城市核心區域的房子才是未來房子能夠增值保值的地方。
因為中國人現在不缺房子住，也就不會有太多的增值空間。
樓市的拐點已經到來
最近一直都在說“政策放松，房地産的春天要回來了”，但根據黃奇帆所說，樓市的拐點已經到來，未來将進入房地産的“新常态時期”。
拐點是在2017年，當年中國房地産新增供應面積是17億平方米，到了2021年，總量維持在16.5億平方米的新增供應面積。供應面積能夠看出未來房地産市場的增量。
▲2017年是房地産增量的最高峰，未來這個“增量”會逐漸回落。
這個拐點的依據在于，中國總人口在減少，即使再過40年，中國人口也不會再有過去4億暴漲到14億的人口紅利了。中國人口的天花闆大概就是14億，未來人口大機率會被印度超過。
▲印度人口超過中國隻是時間問題。
透過人口的變化，可以看到的是房地産未來的發展趨勢是增量逐漸萎縮，進入存量時代。黃奇帆沒說的是，房子将會回歸居住價值的本質，未來囤房、炒房緻富的劇本，再也不會出現了。買房，長期持有房産的價值會變低。
其次是城鎮化率，中國的城鎮化率已經達到65%了，相當于歐美75%的水準，即使再增加也就增加個5%~6%的水準。這個城鎮化率已經把農村地區的人口都吸附到城市裡來了。
透過這個城鎮化率，黃奇帆沒說的是，未來的城市新區會越來越難發展起來，也不會再有動力去發展城市新區。規劃再美的新區，沒有人口引入，就是空中樓閣。
▲一個城市支撐不起那麼多個城市新區。
最後就是，曾經地價在20年内翻四番的情景不會再出現了，開發商之是以高負債，激進拿地擴張，把負債率舉到90%以上，就是賭的房價上漲。由于房價上漲，市場總會有動力買房，是以開發商們從不擔心庫存，擔心負債。
現在，這種行情沒有了，市場上的增量在萎縮。這個時候，再高負債擴張，是非常危險的事情了。去庫存又重新回到了房地産行業的主流共識。這也就是所謂的“縮表”和“出清”。
現在房地産的困難，很多人說是政府調控過頭，也有說是開發商自己作死，但黃奇帆認為都不是。因為同樣的情況，2005年、2010年都出現過，那時的政策也很嚴，那時的開發商同樣高負債、高杠杆，但是那時候破産的房企很少。
原因在哪呢？原因還是這個行業的整個大趨勢變化了。
而明哥認為，黃奇帆沒說的東西是，未來房企不再是拼土儲規模了，更多的是拼銷售能力和利潤增長。賣完一塊地再拿新一塊地将成為主流開發思路，擁有穩定的現金流才是活得好的開發商。
是以，無論是五部委的公告還是黃奇帆的講話，都在告訴你一個道理：
無論目前政策如何變化，樓市都再也不會回到過去了，行業已經進入拐點。從長期來看，房地産的總量會逐漸萎縮，開發商也會不斷減少。未來靠買房賺錢已經不太可能了。
寫在最後
記得明哥曾經寫過樓市“二八定律”：
中國隻有20%的城市适合買房，适合持有房産。80%城市的房子，沒有太多的持有價值，除了自住外，沒有必要持有多套。
一個城市裡，隻有20%的資産能實作增值保值，剩下的80%的房子，并不能夠增值和保值。
在所有的買房人中，隻有20%的人能夠實作資産增值保值，剩下80%的人群，要麼就是虧了，最多也就是平本。
如今，這個定律正在逐漸變成現實。