從前，有幾個眼睛看不見的人遇到一頭大象，可他們看不見，隻好用手摸。
摸到象牙的人說，“大象是個又大、又粗、又光滑的大蘿蔔。”摸着象耳的感覺象是把大蒲扇；摸到了象腿感覺是根大柱子；摸到大象的尾巴的人說這隻不過是一根草繩。
各人都以為自己摸到的才是真正的大象，實際上一個也沒說對。
關于坪山樓市的真相，不少人也是盲人摸象。
最近，我的大學同學買房了，買在了坪山，群裡瞬間就炸了。
有人覺得深圳一路向西發展，東部的坪山熱度低，房子沒人買，價格沒漲頭，有人覺得坪山太遠，“來深圳那麼多年我都沒去過坪山”，買坪山會不會像買了大亞灣？
但通過整理資料，實地調研，和業内大佬交流，我們發現：
坪山去年新房的成交量在各區中排名第5，超過了龍華，與排名第4的南山僅相差32套房，與光明相差387套，是主流成交區裡，新房成交價格最低的區域。
坪山價格低不隻是因為遠，還因為坪山供應量大且九成買來自住，沒有投資客炒高房價。
坪山價格穩中有升，去年第二批、第三批集中拍地，深圳各區有多個地塊價格低于區域内在售項目成交價，反觀坪山，去年成交的兩宗地，價格均與前幾年招拍挂地、目前在售項目相差不大。
坪山賣得好的項目除了有“高傭金”加持，更重要的是項目本身配套和品質都不錯......
一個真實的坪山樓市正在被還原出來。
真相一：
新房成交全市占比12%，
跑赢龍華，比肩南山！
我潛伏在了很多新盤讨論群，南山、福田、寶中讨論熱度最高，一分鐘能給你刷上百條新消息，開盤甚至還有網友做現場直播；
光明、寶安也還行，雖然最近買的人少了一些，但還是讨論的飛起，還有網友自發盤點光明2022年最值得買的限價盤；
而東部的新房群，就好像誰把上司拉進來了，偶爾裡面發點工作消息(樓盤廣告)，也就稀稀拉拉回複幾個“收到”。
大家都知道深圳的發展一路向西，人人都跑去西邊買房子了，那坪山的房子還有人買嗎？
有！不僅有，還很多！
咱們先看下去年一整年深圳各區的新房成交量：2021年深圳各區成交TOP5：寶安、龍崗、光明、南山、坪山。
▲資料來源：克爾瑞資料庫
寶安、龍崗可以了解，地大盤多，然而坪山表現也不差，去年成交了新房住宅6196套，成交量與排名第四和第三的南山、光明差距不大。
我們把時間線拉長至2015-2021年，可以看到坪山的新房成交量占比是整體是波動增長的，2021年占比達到12%。可見，坪山的房子也是大把人在買。
真相二：
坪山新房成交靠價格低？ 不止！便宜+居住舒适=高成本效益
坪山新房那麼多人買，有什麼吸引他們？
如果讓中介們來回答這個問題，那答案大概是：
作為東部新中心：坪山有高新園、有燕子湖國際會客廳、有高鐵站、有地鐵14和16号線、有“六館一城”、有深圳中學坪山分校等等......
如果讓我來回答，那答案大概是：便宜。更準确的說，應該是高成本效益。
的确，小區舒适、交通友善、周邊有商場有學校有醫院是購房者會考慮的因素的，但不是最重要的，舒适的居住環境到處都有，為什麼最終選擇在坪山？
便宜+居住舒适=高成本效益
坪山樓市整體發展走勢大緻是跟随着深圳市趨勢而來的，從2015-2021年，坪山樓市供需起伏波動較大，成交量逐年增長，成交單價在2016年突破3萬元後處于平穩上升狀态。
坪山樓市有三個轉折點，一是大體量高價值舊改項目入市。
2016年，跟随深圳樓市大漲，坪山推出心海城、天巒湖花園兩個單價超過3萬元的大體量舊改項目，坪山直接從均價1.6萬元/㎡提升至3萬元/㎡。
▲資料來源：克而瑞資料庫
二是地鐵14、16号線拉近購房者的心理距離。
2018年深圳地鐵14、16号線開工，重新定義了坪山的區域價值。14号線是一條從市區搶客戶的快速線路，起于福田崗廈北，連接配接起了福田中心區、布吉、橫崗、大運新城、坪山中心、坑梓等地區；
16号線貫穿整個深圳東部，起于龍崗大運，止于坪山田心站。這兩條地鐵線的開工引起了大量購房者的關注。2022年即将通車，讓剛需看到了希望，坪山市場熱度進一步提升。
三是招拍挂推高市場熱度。
坪山樓市真正的大發展是2019年，那一年集中推出3宗招拍挂居住用地，吸引了衆多品牌房企角逐，最終華潤、招商等入駐坪山，直接導緻2020年供應量爆發，也吸引了衆多原本不關注坪山的客戶，推動了坪山樓市的發展。
同時也因招拍挂限制售價在3.7至4.2萬元/㎡(精裝)的區間，由此将坪山房價推高至4萬元大關。
然而4萬不到的均價在深圳，确實吊車尾的存在。雖然還有大鵬墊底，但在成交量級上，二者沒有啥可比性。
坪山是主流成交區裡，新房成交價格最低的區域。2021年住宅成交均價39349元/㎡，比龍崗區低5000元/㎡，比光明區低1萬元/㎡。
真相三：
坪山價格低隻因為遠？
供應量大且九成買來自住！
價格低，除了坪山遠之外，還因為它的供應持續且量大。
海量舊改保證了坪山供應的持續性和穩定性。
坪山近幾年，尤其是近1-2年，有大量新房入市，坪山成交量的支撐除了來自少數招拍挂土地，更多的是來自舊改。
從2015年開始，坪山新區陸續出來的舊改項目就超過了20多個，用地面積超過1500萬㎡。
我們都知道舊改的周期是很長的，一般舊改從立項到實際入市，平均周期8-10年。而舊改項目通正常模都較大，分多期開發，保證了坪山市場供應的持續性和穩定性。
坪山價格低，除了供應量大之外，還因為沒有投資客炒它。
剛需為王，投資客擠進來也得迷茫。關于坪山的房子都是誰在買，某樓盤做過一個客戶調研：
總結下一下，坪山的客戶就是：大多是有小孩的，這兩年着急買房，需要90m²左右3房并且總價承受能力比較低的，總價約340萬元至420萬元之間，用來自己住的坪山或者坪山周邊區域的人。
這裡面包含了：
- 坪山本地人：自建房村民、工廠企業主，拆遷戶
- 新坪山人：比亞迪員工、生物醫藥産業園員工；本地教師、醫生、公務員
- 50%以上的受價格外溢至坪山購房的關内白領，追求3房一步到位的購房者。
坪山投資客整體占比不超過10%。
一個剛需為主的市場，對投資客就顯得不那麼有吸引力了。
不同于粵港澳大灣區、光明的國家級規劃科學城，前海自貿區擴張等，坪山主打的還是東進戰略，東部新中心，都屬于城市級的發展規劃，對投資客的吸引力遠不如西部強烈。
坪山幾乎是深圳唯一的存在大量2房産品的市場，也是少有的存在69m²做3房的市場。
4萬不到的均價，還有大量的新房供應，可以說坪山是一個對剛需客戶極為友好的市場。正因為如此，它成為深圳剛需最後的上車機會。
真相四：
買坪山不如買大亞灣？
量價齊穩，翻車很難！
剛需市場的穩定，讓你很難會有翻車機會。
去年深圳整體來說房地産行情還是不錯的，量價齊升，但大家也很明顯感受到從第四季度開始，市場逐漸冷淡。
從去年9月第二批招拍挂開始，政府出手打壓房價，限價地一宗比一宗低，尤其是光明，第三批招拍挂價格比在售樓盤低5000元/m²。
除了政府出手打壓價格讓客戶預期降低之外，這兩年疫情的影響，進出口貿易的影響，多個行業出現裁員潮，大家手上的錢越來越少，需求有所降低。
這樣的市場情緒同樣影響坪山。我們從坪山的幾個重點樓盤開盤去化情況就可以看出來。
2020年底到2021年上半年，好幾個項目開盤售罄或接近售罄，比如萬樾府的幾次開盤，都是秒光。
而下半年情況明顯轉變，例如花樣年好時光，2020年底開盤去化92%，21年11月開盤去化隻有45%，相同情況的還有金尊府。
但即便在整體行情下行情況下，坪山樓市還是相對穩定的。
是以，有人說買坪山就好比是買銀行短期理财，雖然增值慢，但一定會漲。
坪山的穩，一方面是價格相對較穩。
這麼多年過去，成交均價依舊在3.5-4萬元/m²之間。
坪山這5年以來成交均價的複合增長率約4.5%，不超過5%，相較于光明從16年的3萬元/m²到21年的5萬元/m²，坪山房價隻能用“穩”來形容。
其次，去年第二批、第三批集中拍地，多個地塊價格低于區域内在售項目成交價，反觀坪山，去年成交的兩宗地，價格均與前幾年招拍挂地、目前在售項目相差不大。
- 保利擷取的碧嶺街道限價3.86萬元/m²(毛坯)，周邊碧湖春天售價3.83萬元/m²帶精裝。
- 深鐵擷取的坑梓限價3.42萬元/m²(毛坯)，周邊怡瑞達雲秀府售價3.74萬元/m²帶精裝(坪山精裝修最高可備案3000元/m²)。
換句話說，政府認為坪山目前價格是合理的，是符合“房住不炒”的預期的。
坪山的穩，還表現在成交走勢上。
因為供應的持續性及價格的穩定性，再加上購買人群剛需為主，導緻坪山房地産這兩年相對穩定的成交狀态。
我們看看近一年新房的成交情況，相較于整個深圳市以及其他幾個TOP5區域，坪山整體走勢沒有那麼多跌宕起伏，整體表現都非常的平緩。
▲資料來源：中原資料監測
坪山10個重點項目監測情況顯示，除個别周有新項目開盤導緻成交量暴漲外，近半年來，周均成交在40套上下。
1月底-2月初，受到坪山疫情及過年影響，成交量下滑比較明顯。到節後第二周成交量就恢複正常水準。
真相五：
高傭金才能賣得好？
人家剛需“3寶”都不少！
坪山的樓市，重度依賴轉介，有這麼一個說法：在東部，得中介者得天下。
住宅轉介點數在2.5%-4%，個别樓盤甚至去到了6%。坪山的樓市，沒有打折，客戶就覺得你在占他便宜。
開發商打折力度大，99折起，最低87折，目前坪山在售項目，成交情況較好的均有不同程度的打折。可以說，沒有轉介、沒有打折的項目，在坪山很難賣得出去。
好成交的(打折多/價格低)、傭金高的項目，中介會有意識引導客戶進行選擇。但并不是所有折扣高或者傭金點數高的項目都賣的好，例如怡瑞達雲秀府、花樣年好時光等。
去掉價格賣點之外，你會發現，坪山熱銷的新盤，配套都不差。
我們看下，目前坪山在售項目中成交情況比較好的三個項目：燕瀾和鳴、和城裡及龍光玖譽雅築。
這幾個項目自身有項目優勢，加上高轉介或者高折扣，去化情況較好：
- 燕瀾和鳴：旁邊有深圳中學坪山分校，價格相對便宜且打95折;轉介點數3.5%+1萬元現金獎;近兩周周均去化約20套。
- 和城裡：位于坪山的行政文化中心闆塊，配套、交通、學校優勢突出，打99折；沒有轉介；近兩周周均去化約12套。
- 龍光玖譽雅築：位于商務中心闆塊，周邊環境較好，打89折，傭金點數高達6%，更重要的是最近打出的送首付的方式，吸引了一波買房人前往。近兩周周均成交11套。
買房人有足夠的選擇權，會集中去到熱度更高的樓盤，但不代表他隻看這一個樓盤，他們會根據他的居住需求進行選擇，比如選擇價格便宜的、或者配套好的、交通友善的等等......
除了以上在售的幾個樓盤外，我們也梳理了2022年坪山區即将推售的新盤項目。
2022年預計将有10個項目入市，包括新入市的舊改項目、去年的招拍挂限價項目、在售的二期項目等等，絕大多數項目售價在3.7-4萬(含精裝)但範圍内，産品也是以70-115㎡的2-4房為主。
最後，随着“房住不炒”已成常态，剛性需求成為市場主流，而剛需友好型的坪山或許是你留在深圳的不錯選擇。