每經記者：包晶晶 每經編輯：魏文藝
日前，景瑞控股(01862，HK；昨日收盤價1.69港元)公告稱，有關尚未償付的2022年3月到期12.75厘優先票據的交換要約，公司交換要約期限于2022年3月4日下午4時(倫敦時間)屆滿。截至延長交換屆滿期限，現有票據1.7533億美元(占尚未償付現有票據本金總額約92.28%)已根據交換要約有效送出以作交換并獲接納。
公告顯示，待交換要約的條件獲達成或豁免後，景瑞控股将根據交換要約于2022年3月9日發行1.711135億美元的新票據，按年利率12.75厘計息，每半年支付一次，将于2023年9月9日到期。
一周前的3月2日，景瑞控股還釋出了5筆尚未償付優先票據交換要約征求結果公告稱，已獲得必要同意以落實對各契約進行建議修訂。
2021年下半年以來，“交換要約”成為諸多面臨美元債到期的房企避免違約的普遍選擇。對此，北京大學博士後研究員張磊在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“通過交換要約，企業雖能快速解決流動性擠兌造成的債務危機，成功避免大面積債務違約，但随着衆多房企償債高峰的到來，行業整體仍然面臨較大壓力。”
去年銷售業績未達預期
記者梳理景瑞控股公告發現，截至2021年6月30日，其現金短債比為1.67，資産負債率(剔除預收款)為67%，淨負債率為74%，“三道紅線”均滿足監管要求，屬“綠檔”房企行列。
2021年上半年，景瑞控股合約銷售額為187.35億元，較2020年同期上升約144.3%。銷售總合約建築面積約96.93萬平方米，主要來自江蘇區域及直轄市，分别約為73.14億元及56.2億元（不含車位），分别占比39.0%和30.0%。同時，該報告期内土地儲備約為529.25萬平方米，賬上現金達142.3億元。
但2021年下半年市場轉冷之後，景瑞控股業績表現開始起了變化。2021年12月未經審計的營運資料顯示，截至2021年12月31日，景瑞控股累計合約簽約銷售額約為270.11億元，合同銷售面積約為1433005平方米，合同銷售均價約18849元/平方米。
這一均價與2020年年末合同銷售均價22033元/平方米相比，同比下滑了14.5%。銷售額增速放緩和銷售均價下降，意味着利潤空間的進一步減少。
今年2月21日，景瑞控股曾釋出盈利警告稱，截至2020年12月31日年度淨利潤約12.38億元，同比下跌約60%至70%。
張磊分析表示，“景瑞控股從5年前就開始戰略轉型，業務延伸至較高價的電梯大廈、辦公、投資基金等，但較高價的電梯大廈和辦公業務盈利不佳，物業服務雖能帶來一定現金流，但主營業務行業的壓力仍将拖累公司業績表現。”
對于淨利潤預期下降，景瑞控股在公告中稱，主要歸因于受市場及新冠疫情影響緻項目傳遞延後，使得結轉收入和毛利未達預期；以及受外部宏觀市場環境影響，商業地産租賃需求下降，導緻合營企業的投資物業公允價值下降；本年度人民币匯率升幅相對不及上年，導緻本集團以人民币以外貨币計值的債務錄得的彙兌收益下降等原因。
進入2022年，景瑞控股仍然面臨較為嚴峻地的市場環境。公告顯示，2022年1~2月，景瑞控股累計合約簽約銷售額（連合營企業及聯營企業的銷售額）約12.15億元，同比減少約68.67%。
交換要約能否讓企業脫困？
根據此次交換要約公告，待交換要約的條件獲達成或豁免後，景瑞控股将于2022年3月9日發行約1.71億美元的新票據，按年利率12.75厘計息，每半年支付一次。
從近幾個月房企發債情況來看，利率12.75%屬罕見。而今年以來房企海外債發行規模一再縮減，境内融資監管趨嚴，民營房企資金進一步承壓。
值得一提的是，幾天前的3月2日，景瑞控股還釋出了5筆尚未償付優先票據交換要約征求結果公告稱，已獲得必要同意以落實對各契約進行建議修訂。由于已獲得必要同意，公司及附屬公司擔保人拟于切實可行的情況下盡快與相關受托人就各契約簽立補充契約，以落實建議修訂，目前預期将于2022年3月9日支付任何到期的同意費。
上述尚未償還票據包括，2022年7月到期12.0厘優先票據，2022年9月到期12.0厘優先票據，2023年2月到期14.5厘優先票據，2023年10月到期12.5厘優先票據，2024年1月到期12.0厘優先票據。截至目前，這5筆美元債的總餘額為11.15億美元，其中年利率最高的一筆達14.5%。
對此，張磊表示，“景瑞控股發行高利率票據已不是新聞，早在2019年發行的一筆美元債的利率為14.5%，已超過本次票據利率水準。融資成本高企，财務成本壓力過大勢必影響企業可持續發展。”
值得注意的是，除景瑞控股外，近期多家房企房企持續與債權人積極溝通，推進到期票據的交換要約。“對于存在内部治理問題和嚴重債務風險的企業來說，交換要約可能隻是一時之策，在經營業績沒有實際性改善之前，交換後的違約風險依舊存在。”張磊表示。
中指研究院分析指出，海外評級機構再次對多家房企下調級别或展望，表明海外投資人對目前房企流動性、償債能力等問題仍持有較大的負面态度。在這種情形下，面臨違約風險的房企應及時與債權人積極溝通，以正面回應換取債權人的支援，雙方共同尋求纾困之道，既降低了資訊不對稱造成的不必要損失，也提升了債務化解的效率。
每日經濟新聞