近日，一家來自南方城市的中小型房企——方圓地産，吸引着大衆的目光。穆迪宣布将其評級展望從“穩定”調整為“負面”，并确認其“B2”的企業家族評級和“B3”的進階無抵押評級。穆迪名額的出現，暗示着方圓地産未來一年的銷售額和信用名額将出現惡化。
而在這之前，方圓地産站到全國人民的面前，還是因為董監高卸任。
2021年5月11日，方圓地産釋出公告：韓曙光因工作安排原因不再擔任董事長一職，原董事林庭芳因退休不再擔任公司董事職務，原監事黃志偉因離職不再擔任公司監事職務；公司實際控制人方明先生自2021年5月10日起擔任公司董事長，公司董事變更為方明、韓曙光、徐珺。
這場人事巨震，是方圓地産創始人兼實際控制人方明，首次站到台前主持工作。此前，他一直扮演着一直扮演幕後角色。
方明，1965年12月出生，畢業于中山大學法學專業，創業前任職于廣東南粵律師事務所。1995 年創立廣州市方圓房地産發展有限公司。
而方圓地産，總部位于廣州的一家中小民營房企，中國房地産百強企業吊車尾。2000年前後在廣州白雲區成功打造了明星樓盤白雲高爾夫花園，進而一炮而紅。截至2021年6月30日，方圓地産的總資産為 488.49 億，位于廣州天河區的方圓大廈是其第一個長期持有的綜合型商業物業。
投資布局以廣東省三四線城市為主，且目前尚存項目較多位于清遠、雷州等地，在建可售資源品質的下滑将嚴重制約其未來發展。
此外，2019年以來方圓地産集中火力介入舊改項目，預計總投資超900億，遠高于自身資本實力的投資規模。且不說舊改項目較長的開發周期，單是廣州政策轉向就夠折騰開發商了。
方圓地産部分土儲情況
更為重要的是，方圓地産财務狀況還脆弱。所有者權益中實收資本僅7.5億元，少數股東權益占比高企且多個合作方為投資類公司，存在明股實債迹象。此外，還有因子公司少數股東借款形成的其他應收款（約占總資産的10%）、為非地産開發類聯營合營企業的對外擔保（約占淨資産的17%）等問題。
要命的是，融資能力也很一般。債務融資成本行業偏高，還存在偏低的再融資認可度。不僅非标債務規模大，多個項目公司股權質押予非銀金融機構或地産基金；短期有息負債的規模也較大，償債壓力一直勒頸。
觀察其近兩次公開市場融資情況：分别是2020年12月3日規模9.18億元人民币的4年期小公募債券；及2021年1月28日于新加坡交易所發行2023年到期的3.4億美元債券。所籌集的全部資金都是用于舊債的償還或者再融資。
重點是這兩次發行債券的票面利率高達10%和13.6%，遠高于當時行業平均值7.34%。這不僅意味着方圓地産要持續支付高額利息，更意味着在市場行情向好的時候方圓地産已面臨融資不易的窘境。
唯一還可感歎幸運的是，至少近兩年内無公開債務的困擾。或許等到那時，房地産的第二春也來了。