房地産周期

稍微看了一下任澤平寫的房地産周期。

剛拿到書的時候，雖然也是認真的看；但是看到書很厚，還是有點犯怵的，這麼厚的書要看到什麼時候啊。

還好，看了目錄，仔細看了一下導論發現：導論導論概況了全書的内容。

于是最後用一個晚上的時間看完了導論，下面記錄一下這次感興趣的一些點。

1古今中外大量案例

在研究問題的時候，作者參考了【古今中外的大量的案例】，這是得到可靠結論的一個好的方法。

美國，日本，俄羅斯，新加坡，香港，中國，德國；這些國家都有參考。

2周期之母

房地産是周期之母。

房産市值特别大，一般是年度GDP的2到3倍。

十次危機，九次地産。除了本身市值大外，開發和購買的過程中都可以加杠杆，如果貸款的條件特别寬松的話，很容易産生大的泡沫。

有抗通脹性，是少數能夠跑赢印鈔機的資産。（其他的能跑赢的，就是任常說的：貴金屬，低估的消費龍頭）

3日本的曆史

日本的曆史經驗。

日本曆史上有兩次大的泡沫。我們一般隻看到了後者，也就是1991年，巨大的房産泡沫後破裂後，日本失去了20年。

但是，任通過對比發現了1991泡沫破裂後影響如此惡劣的原因。

那就是：經濟長期低速增長，城市化程序接近尾聲，适齡購房人數接近見頂。

4周期

周期是人的行為引發的，說到底是人性的表達。

農業周期，1年左右。

庫存周期，2-4年左右。

裝置投資周期，6-11年左右。

住房建設周期，20-40年左右。

創新周期，50-70年。

政治周期，4-5年。

房地産大體分為住宅和商鋪兩種。

房地産同時具有消費品屬性和金融屬性。

　　消費品屬性展現：1.人首次置業需求。2.人二次置業改善需求。

　　金融屬性的展現：1.可賺差價。2.可以加杠杆。

房地産本身的這些屬性，是房産周期的重要前提。

5房地産周期架構

長期看人口，中期看土地，短期看金融。這是任常說的，下面是一些詳細的解說。

》》》長期看人口

1.房産周期是人口周期的一部分。基本上到哪個階段是由人口最多的世代的人決定的。

2.後房地産時代的特點是：總量放緩，結構分化，人口遷移決定不同區域的房價。

3.美日等國的人口遷移分為兩個階段：

　　一是，快速城市化，與低端制造業發展有關，此時城市化率還未達到55%。

　　二是，大都市圈化，人口從農村和三四線城市向都市圈及其衛星城遷移。

》》》中期看土地

中國内地，一二線房價過高，三四線庫存過高。與土地資源錯配有關。

土地财政最大的受益者是地方政府。

》》》短期看金融

金融政策與市場波動密切相關。

泡沫一般都是靠寬松吹大的。

6中國房産泡沫多大

1.絕對房價。全球12高房價城市，中國占4席。

2.房價收入比。一二線偏高，三四線基本合理。

3.庫存。三四線有庫存風險。一二線主要風險是價格過高。

4.租金回報率。整體偏低，一線更低。主要原因是住房自有率高。中國的房子捆綁着戶籍，學區，并且中國人重視房子。

5.空置率。較高。小城市因為過度建設，大城市因為過度投機。

6.杠杆。居民杠杆總體不高。開發商負債快速上升。

7保匯率還是保房價

1.對于金融體系不健全的地區：

　　在内部流動性充足，但是實體經濟回報率不高的情況下，資本會進入房地産進行投機；

　　而當流動性逆轉的時候，資金可以無障礙出逃，加速貨币貶值。

2.轉型和供給側改革，是匯率和房價穩定的基礎。

3.我國更可能以國内的經濟和金融穩定為首要目标，放棄匯率目标。

 但同時要警惕，在改革面臨阻力的時候，政策可能傾向于放松貨币信貸，刺激房地産來穩定短期經濟。

8我看到的未來

1.政府想穩住房價。又要保證有足夠的财政收入。是以會增加一線城市的供給量。