原創 劉曉博
今天（2月9日）出版的惠州日報，報道了一個令人矚目的消息：惠州房貸利率，大幅降低了約100個基點！
據惠州日報報道：
1、央行1月20日下調利率後，惠州各銀行機構從1月21日開始普遍下調了房貸按揭利率，其中剛需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%，放款速度也較2021年有所提速。
2、2021年12月底，從粵東世聯行近70個在售樓盤樣本來看，在新房市場方面，惠州主流銀行首套房貸利率為6.0%-6.7%，二套房貸利率為在6.2%-7.5%之間。
從上面的表述可以看出：跟去年12月相比，惠州首套房貸利率大緻降低了80個基點到150個基點；二套房貸利率降低了85個基點到215個基點。
央行在過去一段時間已經兩次降息。
一次在12月20日，隻降低了1年期LPR利率，幅度是5個基點。
第二次是1月20日，1年期LPR降息10個基點，5年期LPR降息了5個基點。（見下圖）
1年期LPR是給實體經濟貸款的參考利率，房貸利率主要參考5年期LPR。
在5年期LPR累計降息隻有5個基點的情況下，惠州房貸利率是怎樣實作80到215個基點降息的？
主要是通過降低“加點”。
商業銀行在發放貸款的時候，以LPR利率為基準，考慮到自己的成本、利潤和調控政策等因素，可以在報備當地央行分支機構情況下，釋出自己的“加點”。
也就是說，惠州此前對房貸利率實行了“定向加息”，“加點”比較高，現在有了較大的降低“加點”的空間。
上圖是貝殼研究院釋出的2021年10月主要城市的主流房貸利率，當時惠州的房貸利率更高一些。
放在全國看，惠州當時的房貸利率也是非常高的。首套房貸利率是全國最高的，二套房貸利率在全國位居前三。
惠州一直是廣東新房供應量偏大的城市，房價漲幅也不高，為什麼貸款利率在全國明顯偏高？這大概跟兩個原因有關：
第一，這是惠州選擇的樓市調控手段。
惠州一直沒有嚴格的限購，隻是在去年對惠陽、大亞灣出台了限購政策，外地人可以無條件購買1套。
近年來，随着深圳都市圈升溫、深圳擴容預期，很多外地人湧入惠州臨深尋找投資機會。惠州的新房，尤其是臨深地區的新盤，往往超過70%是外地人購買的，其中深圳人占了最大比例。
惠州樓市供應量偏大，沒有必要出台嚴格限購政策。但又要調控樓市，怎麼辦？定向加息就是重要的選擇，是以惠州房貸利率廣東省最高、全國基本上也是最高的。
第二，惠州是全國少數貸款餘額超過存款餘額的城市，資金相對偏緊。
根據惠州統計局的最新資料：
12月末，惠州金融機構本外币存款餘額7809.67億元，增長7.9%，兩年平均增長9.1%。
金融機構本外币貸款餘額8478.86億元，增長18.0%，兩年平均增長20.4%。
可以看出，惠州金融機構的貸存比達到了驚人的108.6%，而且貸款增速非常快。
跟惠州臨近的深圳，12月的存款為12.25萬億元，貸款餘額為7.72萬億，貸存比為68.6%。
也就是說，深圳的金融機構每吸引100元的存款，隻貸出去了68.6元；而惠州金融機構每吸引100元存款，貸出去了108.6元！
惠州的貸存比顯然超标了，估計有部分資金就是深圳支援過去的（商業銀行内部調撥）。惠州資金少、需求量大，自然就要貴一些。
惠州此次針對樓市的“定向降息”幅度極大，平均大約在100個基點左右。要知道：曆史上，央行每次标準降息，也不過25個基點。最近兩三年，每次降息往往才10個基點，5個基點。
相比之下，100個基點的降息絕對是“空前大手筆”！
為什麼會有如此驚人的“定向降息”？跟目前樓市的低迷有密切關系。
據“ 克而瑞研究中心”公布的資料，今年春節期間（兩周時間）40個重點監測城市樓市低迷，三四線城市并未出現顯著的“返鄉置業潮”：
上面表格裡沒有惠州的資料，我在網上也沒有搜到惠州2022年1月的準确成交資料。可以預見的是，樓市非常冷。
據樂有家的資料：過去5年，惠州一手住宅成交套數大多保持在13-15萬套的區間，而2021年隻成交了99879套（一手住宅），環比下跌超3成。
樂有家的資料還顯示：惠州新房市場最大買家是深圳人，2021年占比58%；惠州本地人占比20%，位居第二；東莞人占比16%，位居第三；廣州人占比1%。
廣州人不太喜歡買惠州，是因為自己的增城、從化不限購，而且廣州人更喜歡在佛山置業。
惠州此次針對樓市大幅“降息”意味着什麼？将帶來哪些影響？
其實我早在去年年底，就預言了今年樓市将面臨“雙重降息”。
也就是說，在LPR（相當基準利率上）方面，央行會有小幅降息；在“加點”上，各地也會有不同程度的降息。而且當時我還判斷：“加點降息”的空間更大，可能數倍于5年期LPR的降息。
很多城市在過去2個月都對房貸利率進行了“加點降息”，比如在北京，首套房貸利率從5.2%降低到了5.15%，二套房從5.7%降低到了5.65%。深圳地區首套房貸款利率最低降至4.9%，二套房貸款利率最低降至5.2%。
隻不過，像惠州這樣大約100個基點的降息，此前尚未出現過。
假如1個購房者貸款100萬元在惠州買房，采用等額本息方式，貸款30年。降息之前按照6.2%計算利息，則其按揭情況是：
如果按照降息之後的5.2%的利率計算，按揭方式、年限不變，則為：
總還款額可以節省超過20萬元，可見差距非常大。
那麼，此前在惠州買房、已經在按揭之中的購房者，可以享受這次降息嗎？
由于這次降息，主要是由于降低“加點”實作的，是以此前的購房者基本上不能享受此次降息。
央行1月20日給5年期LPR降息的5個基點，原則是從明年1月1日之後，存量房貸可以享受，不過那個優惠就要小很多了。
“加點”的幅度，是要維持整個按揭過程的，除非央行出台政策“特赦”。類似的“特赦”（給存量房貸利率打折）在曆史上也出現過，但非常少。
惠州針對樓市大力度“降息”，開了一個先例。相信未來會有更多的城市，給房貸大幅“降息”！