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樓市怪像:購房補貼政策出台,央行降房貸,為啥不幹脆大降房價?

2022年開年不久,樓市又一怪象出現了,政府、央行多角度想辦法刺激購房。從政府方面來看,多地雙管齊下刺激生育和購房,内江實施“兩獎一補”,三孩家庭,買房屋面積90平方米以下獎勵10000元;90-140平方米獎勵12000元;140平方米以上獎勵14000元;海安市在市場價格基礎上二孩家庭給予每平方米200元、三孩家庭給予每平方米400元的優惠。有的地方是把閱聽人群體瞄準吸引人才方面,安徽省蕪湖市對符合條件的青年英才可以給予購房款最高10%的補貼;浙江省武義縣對外來員工及其配偶在該縣所購首套住房,購房補貼補助額度為3萬元;福建省晉江市對簽訂連續5年服務期限的給予一次性高校安家補助最高50萬元,博士給予最高100萬元購房補貼。央行時隔近20個月,今年1月首次降低房貸利率5個基點。

樓市怪像:購房補貼政策出台,央行降房貸,為啥不幹脆大降房價?

既然市場如此盼望樓市銷售回溫,為何不幹脆大降價賣房呢?我認為主要原因其實在2點:

第一,目的是刺激樓市回溫不是讓房價大跌

從多項舉措來看,城市促進樓市銷售,目的是讓樓市回溫,而不是把房價給搞下來,政府拿出補貼政策,瞄準的群體都具有非常大的帶動力,人才進入城市後,除了促進企業發展,經濟上行外,由這部分高端人士集中進入樓市,願意跟着他們買房的人會更多。而通過生育與購房挂鈎之後,很多對生育二胎和三胎持續觀望的家庭,現在這一堅持可能會有所松動,部分家庭會選擇多生一個或兩個孩子,隻要生育率結婚率上去了,購房需求就會繼續釋放。但如果直接降低房價,對于消費者來說,他們不會想着趕緊買房,相反會想着探底後再購買,目的就是為了避免當高價房接盤客,有這種想法的人越多,房子越難銷售,反而會導緻很多二手房跟着貶值,到那個時候,就與刺激樓市回溫的目的背道而馳了。

樓市怪像:購房補貼政策出台,央行降房貸,為啥不幹脆大降房價?

第二,房價大降将導緻惡性循環

購房補貼雖然看着福利好,但從細節來看,還需要滿足各種條件才能申請,還需要稽核,實際享受的人是少部分群體,比如海安市,是針對截止2022年2月28日,子女未滿18歲的二孩和三孩家庭,就是說超過這個年齡,即使是多孩家庭也不能享受,并且補貼是按照市場價格,而市場價一般比實際購買價格要低。雖然福利有限,但卻可以利用這一購房效果刺激更多人入市,實際是政府用了很少的錢促進了樓市回溫。

樓市怪像:購房補貼政策出台,央行降房貸,為啥不幹脆大降房價?

但如果直接大降價賣房,影響的是整個樓市環境。房價大降後,大陸房地産開發企業幾萬家,同行競争搶客戶,價格戰會越打越激烈,到時候,不少開發商為了快速去化樓盤,會拿出更低的價格搶占市場佔有率,房價一路下降,下遊的中小房企本身賣房利潤就不如大房企,他們會率先被淘汰。而即便是中小房企,仍然比其他行業的企業利潤空間大,而高利潤也伴随着高成本和高負債,這部分房企會導緻很多關聯企業拿不回欠款,銀行将拿不回貸款,産生萬億壞賬損失。銀行為了止損,可能會限制貸款或者停貸,影響的是大量房企和其他企業的利益,大量企業倒閉後,失業人口暴增,政府财政負擔将翻倍。

是以,樓市拿出各種福利的目的還是為了營造一個樓市回溫的現象,引導更多人買房,促進樓市良性循環,其實這一措施從國家堅持房住不炒已經可以看出,國家要求的房地産市場走勢是穩定,不可能因為想促進購房就對房價大降,剛需還是要理智入市。