文/張霏
編輯/李信
曆經高管集體離職、租金貸風波、虧損擴大等一系列事件後，青客較高價的電梯大廈最終沒能走出“至暗時刻”，走到了破産清算之路。
全國企業破産重整案件資訊網顯示，上海市第三中級人民法院在2022年1月4日裁定受理上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司（下簡稱“青客較高價的電梯大廈”）破産清算一案，其債權人應在3月20日前進行線上申報債權。
這并非青客旗下公司第一個破産清算的案子。2021年12月，南京青客較高價的電梯大廈管理有限公司被當地法院執行破産清算；蘇州青客資訊科技有限公司也被個人與銀行申請破産清算，後被駁回。
南京青客較高價的電梯大廈被執行破産清算，圖源企查查
截至美東時間1月27日收盤，青客較高價的電梯大廈每股報0.41美元，較2019年11月上市當天發行價17美元/股，已經跌去97%。青客的股價長期低于1美元/股，或也面臨從納斯達克退市的風險。
據時代周報報道，青客較高價的電梯大廈近期在協商解決員工安置問題，準備随時從美國納斯達克退市。
其實在當年上市遞交招股書時，青客較高價的電梯大廈已經連續3年虧損，資産負債率也在逐年走高。但為了穩定内部營運、争奪市場佔有率，青客較高價的電梯大廈急求上市，以拿到更多融資。
當年埋下的惡果如今終于顯現。連線Insight搜尋黑貓投訴平台發現，關于青客較高價的電梯大廈的投訴目前仍在更新，總量已超1萬條，投訴理由大多為押金不退。
多位曾參與維權的青客較高價的電梯大廈租戶對連線Insight表示，“直到現在也未收到欠款，即便走了強制執行，也沒有效果。這麼多年過去了，也不報拿回錢的希望了。”
青客較高價的電梯大廈的墜落，在一定程度上反映出了整個行業仍步履艱難。長租行業的競争邏輯是“激進擴張”“以虧損換市場”，尚未走出一條成熟的盈利模式。
近年來青客較高價的電梯大廈一直處于虧損狀态。财報資料顯示，從2017年至2020年，青客較高價的電梯大廈淨虧損額分别為2.45億元、5億元、4.98億元、15.34億元，累計淨虧損已達27億元。
但長租較高價的電梯大廈賽道仍在奔跑。國際知名咨詢機構Frost & Sullivan估算資料顯示，截至2020年末大陸共有租房人口總計2.19億人，預計2022年末大陸租房人口将達到2.45億人，國内品牌長租較高價的電梯大廈總套數将達681萬套。
換句話說，租房需求不斷增加，長租較高價的電梯大廈市場規模也在不斷擴大。
然而，對于已經進入破産清算甚至面臨退市的青客較高價的電梯大廈來說，或很難挺到行業戰事的中後場了。還有更多“青客們”在苦苦支撐，自行業爆發潮開始，多年過去了，長租較高價的電梯大廈為什麼還是這麼脆弱？
1、租金變貸款，租客維權四年無果
青客較高價的電梯大廈成了第二個ofo。
兩年來，在維權租戶們的一片謾罵中，青客較高價的電梯大廈選擇了消失。官方公衆号的最後一次推送停留在2020年9月30日，官方微網誌早在2019年12月24日便停止更新，随便點開一條微網誌，評論均是讨要維權者讨要欠款的謾罵聲。
押金不退、員工消失，成為青客較高價的電梯大廈對待維權租戶們的統一态度。而遲遲拿不到欠款的租戶們，情緒從最早的極度憤怒，變為無奈，再到抱有一絲希望，最終徹底放棄。
據多位青客較高價的電梯大廈維權者向連線Insight回憶，當時較高價的電梯大廈暴雷時，他們中有人直接跑到青客上海總部，與青客員工發生沖突報了警；有人找到地方法院，進行強制執行；還有人主動找媒體爆料維權……但至今都未拿到欠款。
當連線Insight在幾個維權群詢問有關青客較高價的電梯大廈破産清算一事時，未有一人出來發言。維權者的沉默，似乎也無聲宣告了青客較高價的電梯大廈時代的結束。
呂亞楠向連線Insight直言自己的無奈：“這幾年确實也累了，現在青客較高價的電梯大廈申請破産，就等他們清算資産了，對方能賠我多少是多少，拿到錢就是賺到了。”
即便時隔四年，呂亞楠仍清晰地記得，自己最後一通維權電話打給了自己的房管員。“他說他真的沒辦法了，要是公司賬戶有錢，肯定會還給我。再到後來，房管員的電話登出了，我再也沒打通過。”
2019年10月，備考研究所學生初試的呂亞楠，踏上了從内蒙古赤峰前往浙江杭州的火車，為了在備考期間有較好的複習環境，她下載下傳了“蛋殼較高價的電梯大廈”和“青客較高價的電梯大廈”兩個APP。用呂亞楠的話說，“出于避免踩到租房的坑，才果斷選了這兩個發展較好的頭部線上租房平台，沒想到後來兩家全部暴雷了。”
到達杭州後，青客較高價的電梯大廈的房管對初到杭州的呂亞楠極為熱情和體貼，這讓她下定在青客較高價的電梯大廈租房的決心。并且在房管的一再解說下，原本打算短租4個月的呂亞楠，改為租一年。
呂亞楠對連線Insight解釋，“房管當時說，短租比長租的月租金額要貴1/2，不如直接簽一年合同，如果不想住，他幫我轉租出去，押金照常退還。最後房管一句‘我是本地人，沒有我轉租不出去的房子’徹底打動了我。”
為了省錢，當時還未大學畢業的呂亞楠接受了房管的推薦，選擇分期付。“從看房到簽署合同，對方從未解釋過分期月付是何含義，全程極力推薦我選擇分期月付，不僅價格低還能享受優惠。”她沒想到，房管口中的“分期”，實際上是“貸款”。
在呂亞楠記憶中，“當時房管沒讓我辦銀行卡，也沒有簽字，隻是拍個視訊，在視訊裡讀了一段話，并說出自己姓名、身份證、租房位址和辦理的業務，最後上傳就搞定了。”從此，她便陷入每月還貸1900多元的循環中。
四個月後，參加完研究所學生初試的呂亞楠打算回家過年，便聯系房管退房、轉租。出于擔心退房時因室内不衛生被房管扣押金，呂亞楠還特意花一天時間打掃衛生，“我甚至趴到床底下，檢查裡面有沒有小紙片。”
辦完退房手續後的三個月，呂亞楠遲遲未收到押金，房管則一再向她解釋，“因為新冠疫情，公司還未複工，複工後押金馬上到賬。”
這一看似合理的理由，讓呂亞楠暫且放下心來，直到2020年3月，一條來自貸款機構的短信通知，她才知道自己上了“租金貸”這條船，“當時親眼看到房管清算完水費、電費，辦理完轉租、退房合同。怎麼現在又莫名其妙記上了征信呢？而且按理說，青客較高價的電梯大廈在我退房時，就解除貸款合同。”
當呂亞楠把“因長期逾期未還貸，已嚴重影響個人征信”這條來自貸款機構的短信發給房管時，對方并未給出解釋，而且草草回複她一句“公司最近才複工，且從業人員數量少，正在排隊給租戶辦理終止貸款手續。”問及何時給自己辦理時，對方隻回了呂亞楠一個字——“等”。
在呂亞楠等待房管處理結果的同時，一場上千人，乃至上萬人的大規模維權活動開始了，熊奇銳便是其中一個。
熊奇銳和呂亞楠遭遇相同，并且由于租期為2年，他的還貸數額高達2萬多。對于當時剛畢業一年的熊奇銳來說，2萬元的貸款不是一筆小數目。“上海華瑞銀行當時已經把我18個月的房租打給了青客較高價的電梯大廈，但我退房後，青客并未解除貸款合同，網商銀行逾期會影響信用，不知道會不會上報征信。”熊奇銳表示。
最後，因擔心征信問題影響自己買車、買房，遲遲解除不了貸款合同的熊奇銳，不得已讓自己父母先行幫忙還貸。
熊奇銳向連線Insight直言，“到現在我也沒有拿到青客較高價的電梯大廈的欠款。聽說有部分用了分期付的租戶，通過一些偏激維權方式，解除了合同、拿到了押金，不過我加的一個300多名維權成員微信群内，似乎沒有人公開表示自己拿到賠償。”
和熊奇銳一樣，呂亞楠打不通房管電話、投訴也無果後，也讓父母幫她還了1萬多元貸款。“到現在，這1萬多元都是我的心病。你無法體會經曆考研失敗，又莫名其妙還1萬多元貸款的沮喪。從此我再沒用過線上租房平台。”
至今在黑貓投訴上，與青客較高價的電梯大廈相關的投訴有10627例。這些投訴案例中都聲稱青客違約不退房租和押金。據連線Insight統計，投訴發起的時間最早在2019年9月，最晚在2022年1月。
熊奇銳和呂亞楠均向連線Insight表示，現在兩人的青客較高價的電梯大廈APP除了顯示已退房相關資訊外，其他可以當作維權證據的資訊，已被全部清空。
青客較高價的電梯大廈試圖通過抹除維權者資訊，掩蓋自己的行為，但每況愈下的業績，讓它已經成為資本市場的“棄子”。
2、“長租較高價的電梯大廈第一股”何以走上絕路
青客較高價的電梯大廈還沒退市，但破産了。
近日，一則青客較高價的電梯大廈旗下一家企業進入破産程式的消息，讓青客較高價的電梯大廈重回行業關注範圍。
作為“中國長租較高價的電梯大廈上市第一股”，創始人金光傑在2012年創辦的青客較高價的電梯大廈，曾經曆過長租較高價的電梯大廈風口，見證了中國标準化住房租賃産業的十年發展期。
2012年剛成立時，青客較高價的電梯大廈的房源隻有900多間。而後随着長租較高價的電梯大廈市場日漸火熱，青客開始“瘋狂”擴張之路。2017年，随着大量資本熱錢的湧入，長租較高價的電梯大廈企業開啟了房源争奪戰。青客較高價的電梯大廈開始走出長三角地區，向全國領域擴張。
但長租較高價的電梯大廈市場野蠻生長後遺症也開始出現，“暴雷潮”上演了。同策研究院曾釋出的一份“暴雷名單”顯示，2017年2月至2019年3月間，有20餘家長租較高價的電梯大廈品牌倒下，其中超過一半的爆倉原因被歸為“資金鍊斷裂”。
但當時主要集中于腰尾部公司的暴雷事件，并未阻擋“青客較高價的電梯大廈們”的步伐，裹挾着資本大勢的頭部長租較高價的電梯大廈企業，依然在擴張。
然而巨頭的野蠻生長，背後全靠着投資機構“輸血”。青客較高價的電梯大廈在2012年拿到紐信創投的天使投資，到兩年後再次收到達晨創投1000萬美元的A輪融資。此後青客較高價的電梯大廈相繼拿到賽富投資基金、摩根士丹利等機構的B、C輪投資。截至IPO之前，青客較高價的電梯大廈4輪融資總規模已經超過1億美元。
但擴張并不意味着盈利。招股書顯示，青客較高價的電梯大廈在2017年至2019年連續3年淨虧損，累計虧損金額已超12億元。不難看出，青客較高價的電梯大廈一直處于“資不抵債”的狀态，但也未影響其上市之路。
通過臨時調整上市募集資金，從1億元下降至5000萬元，青客如願以償，奪得國内“長租較高價的電梯大廈第一股”的名号。
那麼，成功上市的青客較高價的電梯大廈是如何一步步走向破産的？其實，既與利用“租金貸”盲目擴張導緻資金鍊斷裂這一行業通病有關，也有其自身經營不善的原因。
雖獲得了長租較高價的電梯大廈上市第一股的頭銜，但青客較高價的電梯大廈的發展水準其卻不是頭部公司該有的狀态。進入二級資本市場的兩年多時間裡，伴随它的不是高管離職、租客及房東大規模維權，便是公司面臨倒閉等風波。
由于長租較高價的電梯大廈企業前期拿房和裝修成本高企，需要多種融資手段來籌集資金。通過租客年付、兩年付等居民預付款，雖可以讓企業部分回血，但這些規模無法與提前到賬的租金貸相比。
對青客較高價的電梯大廈來說，租金貸則成為其規模擴張的助推器。青客較高價的電梯大廈招股書亦顯示，截至2019年9月30日，其有65.40%的租金使用租金貸支付，還有16.50%的租客正在申請租金貸。
是以，青客較高價的電梯大廈此前一直用“高進低出”“長收短付”的營運模式。即以高租金從房東手裡承租房屋，又采用低租金模式出租給租戶。同時利用“租金貸”模式，将房子租給租客，利用租客名義向第三方金融機構申請租金貸款提前繳納一年房租，長租較高價的電梯大廈利用提前收回的租金擴大規模或者營運，利用時間差籌集大量資金。
顯然，這是一門現金流極其脆弱的生意。利潤微薄、且未盈利的情況下，還要倚靠租金貸等方式不斷滾雪球。
除了青客較高價的電梯大廈的自身模式存在問題，疫情也成為壓倒它的“一片雪花”。
2020年年初，新冠肺炎疫情讓本就利潤微薄的長租行業雪上加霜。展現在财報上，這種境況愈演愈烈。财報資料顯示，青客較高價的電梯大廈一直處于虧損狀态，且淨虧損逐年攀升。2020财年（2019年9月30日-2020年9月30日），青客較高價的電梯大廈淨虧損達15.34億元，同比擴大了208%。
是以，2020年青客較高價的電梯大廈以受新冠肺炎疫情影響為由，對部分旗下管理的未滿租房源“強制降租金”，租客被要求搬離較高價的電梯大廈後未停止其租金貸、且拖欠後者租金。
這一“兩頭吃”行為，讓青客較高價的電梯大廈的維權事件蔓延到全國。直到2020年4月，青客較高價的電梯大廈被建融家園（建行旗下的房屋租賃服務平台）接盤，才沒有造成更大範圍的維權行為。
按理說，青客較高價的電梯大廈剝離一部分不良資産後，本來或許有機會翻身。但令人不解的是，青客卻以“鞏固青客較高價的電梯大廈在長租較高價的電梯大廈市場的競争力”為由，繼續逆勢擴張。這一做法，讓本就脆弱的現金流更加岌岌可危，對成本的控制也進一步失控。
2020年7月，青客較高價的電梯大廈以1.3億美元收購國内一長租較高價的電梯大廈企業，新增7.22萬套房源。這是青客較高價的電梯大廈IPO以來的第三次收購，也是收購房源規模最大的一次。此前兩次并購，青客較高價的電梯大廈共獲得約4.9萬個租賃機關。
這便形成惡性循環。連年虧損的業績和仍不成熟的商業模式，加之集體維權事件，導緻青客較高價的電梯大廈失去大勢。房源數量的再次增加，無疑給青客較高價的電梯大廈背上更重的現金流壓力。盡力做最後掙紮的青客較高價的電梯大廈，已是強弩之末。
除此之外，青客較高價的電梯大廈高管集體離職，讓其經營面臨的壓力呼之欲出。2021年1月，包括金光傑等多名公司元老人物，均以個人原因集體辭職。
據21世紀經濟報道，金光傑對于如今公司進入破産程式一事并不知情，為此他專門給公司現實際控制人寫了一封公開信。據金光傑透露，他“不得已把孩子交給了财主，可現在發現财主在賣我孩子的器官。”
青客較高價的電梯大廈資金緊缺已是闆上釘釘的事實，長租業務已難以給平台帶來持續穩定的現金流支撐，是以将虧損的公司申請了破産。而租客和房東，成為這一結果的最終買單者。
3、長租較高價的電梯大廈還是門好生意嗎？
業績虧損、倒閉跑路、資金鍊危機……這兩年，長租較高價的電梯大廈的日子普遍不好過。
不隻是青客，這幾年，國内還有多家長租機構接連暴雷。如蛋殼較高價的電梯大廈、巢客較高價的電梯大廈、上海岚越較高價的電梯大廈、樂居較高價的電梯大廈等多家機構被曝資金鍊斷裂。尤其是蛋殼較高價的電梯大廈，從含着金湯匙出生，到啟動退市摘牌程式、慘淡收場，隻花了5年，成為行業反思的樣本。
根據企查查資料顯示，2019年關鍵詞為“房屋租賃中介”在業存續企業注冊量，達到了十年來的最高點，共4.67萬家。2020年共注冊相關企業3.09萬家，同比減少34%，2021年前五個月共注冊房屋租賃企業7208家，同比減少46%，整體注冊量呈下降趨勢。
這意味着，經曆蛋殼較高價的電梯大廈、青客較高價的電梯大廈等多起分散式長租較高價的電梯大廈平台暴雷事件後，市場逐漸回歸審慎理性預期，企業不再盲目進入。
而規模數量、低利潤、入住率、違約率等，一直制約着長租較高價的電梯大廈的盈利。那麼，長租較高價的電梯大廈真的不是一門好生意嗎？
其實，長租較高價的電梯大廈模式本身并非“原罪”。比如租金貸，從金融邏輯來看，它有明确的還款來源，且離散度高，不會輕易整體崩盤。但在長租領域，由于其行業進入門檻較低，各方主體紛紛搶占市場。有些營運商奉行“推規模、加杠杆、拼上市”等過于激進的網際網路路線，導緻了模式偏離、亂象叢生。
在國際市場，長租較高價的電梯大廈屬于優質資産，隻是國内長租較高價的電梯大廈囿于極低的利潤率，未得到資本市場認可。
目前，美國、日本的住房租賃市場相對成熟，主要分為兩類。一類是資訊交易平台模式，如美國的CoStar（類似國内貝殼找房）；另一類是較高價的電梯大廈REITs(房地産信托投資基金)，即通過金融手段把流動性較低的房地産，直接轉化為資本市場上的證券資産進行交易，其收益主要來自于租金收益和房地産升值。這一模式，以美國著名的長租較高價的電梯大廈公司EQR為代表。
其實，如今國内流行的二房東模式，在美國租賃市場發展的前期也出現過，但由于不符合商業邏輯，已經轉型成REITs模式。
以EQR (Equity Residential，公平住屋)為例，它是定位收購、開發和管理高品質的較高價的電梯大廈平台，自1969年成立至今，通過精細化管理與資本運作，EQR已經擺脫了前期的重資本發展模式，完成精細化營運的轉變。
雖然在國内尚屬新興品種，但在國際市場REITs早已發展成熟。以此看來，國内的長租較高價的電梯大廈行業，是一門需要長時間培育、不可速成的生意，其對營運資金、經驗，有着較高的要求，不太可能短時間盈利。
并且，當下國内所謂的長租較高價的電梯大廈并不隻是租房收租金，還有很多金融手段，以至于整個鍊條環環相扣，卻極其脆弱。
各級政府也在不斷出台政策，規範租房市場。
比如2019年末，一則《關于整頓規範住房租賃市場秩序的意見》規定，住房租賃企業租金收入中“租金貸”的占比不得超過30%，讓青客較高價的電梯大廈不得不出清其賴以生存的“租金貸”。截至2020年9月30日，“租金貸”提供的租金占青客較高價的電梯大廈總租金的比例，已從2019年的65.4%降到11.9%。
此外，2021年8月24日釋出的《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》，對長租較高價的電梯大廈監管、租金貸、網絡房源釋出、群租房等熱點問題予以規範。這是繼住建部公開住房租賃條例後，第一部公開的地方版住房租賃條例。
正如中國建築裝飾協會城市更新與住房租賃分會秘書長楊春雨所說，國家和各省市對“租金貸”接連出手管控，對依賴租金貸做“資金池”的租賃企業是“毀滅性”打擊，對良性經營的租賃企業影響不大。
長租較高價的電梯大廈拼規模、比速度的野蠻化發展時代即将過去了。曾經通過“高收低出”“長收短付”以及“租金貸”等模式擴張的企業也将逐漸出局，“暴雷”的魔咒或也能不攻自破。
邁點研究院首席分析師郭德榮接受時代周報采訪時表示，“中國住房租賃産業仍是一個向陽而生、踐行美好租住的行業。未來，長租較高價的電梯大廈産業投資将集中在投資回報穩健、企業經營健康的持久型品牌中，長租産業的經營業态也從二房東模式開始向輕資産營運、重資産加持的雙重模式轉移。”
當包租模式的“重資産”盈利模式站穩腳跟時，提升營運效率和出租率将取代規模化競賽。那時，平台的營運能力與服務品質，将成為長租較高價的電梯大廈真正的護城河，市場将再次迎來爆發。
(應受訪者要求，文中熊奇銳、呂亞楠均為化名。)