因為銀行放貸時間比預想時間晚了2個月，已經付了一半房款的買家不僅要退回完成大部分裝修的房子，還要賠償賣家490萬元。近日，上海市第二中級人民法院公布了一起房屋買賣合同糾紛的二審判決書。判決書顯示，因為銀行遲遲不放款，沒有如期收到全部房款的賣家将買家告到法院。最終法院支援了賣家的訴求，二審維持原判：雙方解除合同，買家要賠償賣家310萬元違約金和180萬元房屋整修費損失，合計490萬元。
合同約定
賣家補充條款享有單方合同解除權
根據法院查明的事實，2020年5月27日，賣家範某和應某與買家伍某就一處二手辦公樓簽訂房地産買賣居間協定，談好房屋總價為1550萬元。按照約定，伍某在簽訂正式買賣合同當日支付首期房價款775萬元，第二期房價款775萬元，買家應在簽訂正式合同後五天内向銀行申請貸款，若伍某的貸款申請未在過戶前獲得足額準許或無法獲得貸款，伍某也應在過戶之前将這部分房款支付給賣家。
同年5月30日，雙方簽訂補充條款約定：房屋總價款仍為1550萬元，買家支付定金100萬元。1550萬元房價拆分為合同價1490萬元及裝修補償款60萬元。約定賣家提前交房，買家在2020年6月30日前付首付745萬元，60萬元裝修補償款于過戶當日支付給甲方，剩餘貸款745萬元由銀行放款于甲方。
2020年7月2日，雙方正式簽訂上海市房地産買賣合同（網簽合同）。在此之前，賣家已于6月份将房子交給買家使用，買家也已付給賣家定金100萬元及部分房價款400萬元。
網簽合同約定，在2020年8月30日之前，雙方共同辦理轉讓過戶手續。伍某應于2020年7月31日前（含當日）支付剩餘部分的首期房款計245萬元，同時應在簽約後五日内向銀行申請第二期房價款745萬元；若貸款申請未在過戶前獲得足額準許或無法獲得貸款，伍某也要在申請産權過戶之前将相應部分房價款付給賣家。
值得注意的是，該合同的補充條款還賦予了賣家單方解除合同的權利。如果買家沒有按時履約，每逾期一天需向賣家支付總房價款萬分之五的賠償金，并應繼續履行。買家逾期超過十個工作日或買家要求解除合同，均視為買家違約，賣家有權單方解除本合同。賣家解除合同，應當通知買家，買家除需支付十個工作日的賠償金，還需向賣家支付相當于總房價款20％的違約金。
當日，雙方當事人又簽訂協定書一份，約定：若因買家違約導緻買賣合同無法正常履行，買家應在解除合同7日内将該房屋恢複原狀或賠償賣家房屋裝修費180萬元；如因賣家違約導緻合同解除，則同樣應向買家賠償裝修費損失180萬元。
買家違約
賣家要求解除買賣合同并賠償損失
事實上，直到當年7月13日，伍某才付完首期房款745萬元，并為此支付了逾期利息。而剩下的745萬元銀行貸款也遲遲沒有放款，直至2020年10月29日才得以經相關銀行稽核通過。
期間，2020年9月15日，賣家向伍某發送律師函，希望其在收函之日起3日内将錢付清，如仍然不付，自己有權解除合同，并要求伍某賠償違約金及裝修損失等。
15天後，伍某依然沒有支付剩餘房款。賣家又向伍某發出解除買賣合同通知書一份，要求伍某搬離并歸還房屋，同時償付房款總價20％的違約金和房屋裝修損失180萬元等。
一審審理期間，被告伍某堅持認為，貸款延期雖是事實，但并非是遭到銀行拒絕貸款，而僅僅是影響到了過戶時間，是以，自己的行為并非根本性違約。
對此觀點，一審黃浦區人民法院表示難以認同。判決指出，伍某最終獲得貸款的時間在2020年10月29日，已大大超出了合同約定的時間，也超出了雙方當事人自己的預期。當然貸款延期獲批的原因和賣家無關，和伍某本身的資信能力等可能也無關。但是，法院認為，作為适格的民商事主體，對于在交易中可能産生的風險，應已明知，尤其在合同已明确約定的情況下，伍某卻未及時履行其付款義務，在最終并未能取得原告諒解和許可的前提下，相應的違約責任伍某是無法免除的。
法院判決
違約金為房款總價的20%是否過高
至于伍某認為賣家主張的違約金（房款總價20％）的數額過高的觀點，法院也表示難以認同。因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金額一般較大（且本案涉案買賣标的系辦公樓，而非一般居住用房）則會因一方違約所引緻的相對方的所承受的經濟損失亦相應較大，結合本案相關已查明事實表明，本案原告由于伍某的違約而可能産生其須對案外人（案外房屋的出售人）承擔相應的違約責任（可能數額也不會太小）。
是以，考慮到大陸合同法相關的法律規定，并不排斥當事人可以同時主張違約金和實際損失賠償。考慮到伍某違約導緻的實際後果，範某、應某至今未能正常另行購房成功等，經濟損失巨大，故法院對賣家主張的違約金和實際損失賠償的訴訟請求，采取一并支援的處理方式。
二審法院認為，一審判決認定事實清楚，适用法律正确，應予維持。
最終，法院判決：雙方簽訂的房屋買賣合同及相關協定均于2020年10月7日解除；被告伍某應于判決生效之日起10日内搬離并歸還原告房屋，如逾期，則應追加支付房屋占有使用費，按照1000元/天的标準計算，計算至實際歸還之日止；伍某應于判決生效之日起10日内一次性償付原告違約金310萬元、房屋整修費損失180萬元。
北京青年報記者注意到，對這一結果，法官在判決中也“無奈地表示遺憾”。因為，一審法院已給予雙方充分合理的庭外和解時間，以期雙方或許能繼續履約，但是結果并不如其所願。
判決稱，本案涉案的房屋買賣合同，并非大陸法律必須予以強制保護履行（否則将損害國家、公共或第三人利益）的特殊合同。如在本案原告即賣家享有合法的單方合同解除權的情況下，卻強行判決雙方繼續履行合同，則反而有構成“強買強賣”的風險，這是嚴重違背民商事主體在進行民商事活動中契約自由的原則的。
律師支招
買家可協商“以銀行實際
放貸時間為準”的合同條款
490萬元幾乎可以在上海買一套房了。因為銀行延期放款，買家就要承受如此巨大的賠償。不少購房者看到這個案例，驚出一身冷汗。畢竟銀行放款時間是買家無法控制的。而在置換房屋的過程中，一環套一環，很多賣家其實也是買家。一旦銀行出現放款周期延長，必然影響數個交易。這種情況下，如何保障交易雙方的合法權益？
時代九和律師事務所合夥人許桂林律師指出，在本案中，雙方約定無論銀行是否如期放款，買家都要在約定的過戶日期前支付全款，同時還約定買家逾期10天以上，賣家就可以單方解除合同。這些條款很明顯對買家不利。這有可能是因為買家當時買房心切，過于遷就賣方；也可能是沒有仔細研讀合同條款；還可能是低估了銀行放貸時間的風險，但無論如何，雙方都必須遵守簽字認可的合同。
許桂林律師建議，雙方在簽訂合同時都應謹慎考慮銀行放貸時間的不确定性。對于買家來說，可以協商“以銀行實際放貸時間為準”這樣的條款，避免因銀行放貸逾期産生的違約責任。對于賣家來說，最好在合同中寫明最晚付款日期，并約定逾時的違約金标準或解除合同的标準，遇到銀行延期放款時，賣家也能保障自己的權益不受損害。當然，買賣雙方肯定會有利益上的沖突，最終合同如何約定，還需要看雙方溝通和談判的結果。
本組文/本報記者 程婕
供圖/視覺中國