2021百強房企銷售額10年首現負增長，融資觸及5年最低值

奇迹沒有發生，2021年最後一個月，百強房企銷售表現慘淡依舊。

12月31日，第三方機構克而瑞釋出的銷售資料顯示，百強房企12月單月實作11223.1億元，環比11月大幅上漲逾3成，但同比仍下挫近35%，全年累計銷售額同比下降3%。這是自2010年以來，規模房企銷售業績增速首次出現負值。

與規模增長同步降速的還有房企融資表現。據克而瑞資料，2021年，典型規模房企全年融資總量同比下降26%，近五年來首次出現負增長且達到五年内最低水準。四季度企業融資一度降到冰點，融資總量同比減少55%。

盡管監管層近期密集發聲，釋放有關房企融資政策偏正面消息，但業内已形成共識，這些都不意味着房地産信貸政策轉向，而是意在維穩糾偏。2022年，整體的融資環境仍将以維護企業正常融資需求，促進行業良性循環和健康發展為主。

以高杠杆撬動規模快速增長的時代，在2021年正式劃下句點了。

國企央企崛起

克而瑞資料顯示，以全口徑計，2021年12月，TOP100房企實作銷售金額11223.1億元，較11月環比增長32.4%，但同比仍下降34.7%。

億翰智庫提供的資料顯示，TOP30房企中，銷售同比增長的僅有7家，分别為建發房産、碧桂園、龍湖、招商蛇口、正榮地産、華潤置地、中海地産，同比增幅分别為72%、61%、43%、37%、21%、16%、4%；另有16家房企同比降幅在30%以上。

在具體銷售表現上，萬科以單月560.8億元的銷售規模位列行業首位；融創實作480.6億元，緊随其後；華潤置地、招商蛇口、中海地産單月銷售規模在400億元以上；龍湖、保利則分别實作396.9億元、366.78億元，分列單月銷售的六、七位。

值得一提的是，越秀地産單月同比增長104%，在TOP50中增幅最大，全年實作1182億元，同比增長23%。

“國央企很猛。”在談到12月銷售表現時，有業内人士如是形容。越秀地産也是國央企表現的一個縮影。TOP10中大部分為國企央企的全年累計銷售表現皆為同比上揚，保利、中海、招商蛇口、華潤置地同比漲幅都在10%上下。

不過，國央企的突出增長，沒有無法改變行業整體下滑的趨勢。

縱覽2021年行業的銷售表現，上半年一片熱火朝天，下半年則急轉直下，且同比銷售跌幅持續擴大，從7月份的下降7%，一路走闊至11月的39.3%。

“我們往年都是逐月上行，上半年特别是一季度相對壓力大一點，市場差一點，到了二季度之後，市場開始回穩回升，到了下半年還會創一個小新高，”易居企業集團CEO丁祖昱複盤2021年銷售表示時表示，“但是今年我們看到的整體情況是一路下行。”

一路下挫的銷售，造就了上下半年迥異的資料表現。克而瑞資料顯示，2021年前6個月，百強房企累計操盤金額同比增長36.8%，而在7-11月的5個月裡，累計操盤金額同比大幅下挫27.8%。

于是，2021年全年，以操盤口徑計，百強房企累計實作銷售金額110805.3億元，同比下降3.5%；以全口徑計，則同比下挫3%。

中指院統計資料同樣顯示，從公布年度銷售目标的32家代表企業來看，2021年房企銷售目标完成率總體明顯低于去年，達成率均值為90.1%。其中，綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發等企業的銷售目标完成率均在100%以上，大部分企業都沒有完成年度目标任務。而2020年的目标完成率則為106%。

降杠杆仍将持續

與下半年銷售同時大幅削減的，還有房企的融資情況。克而瑞資料顯示，7-11月，房企融資總量同比下降約4成。

房地産行業在過去的幾年裡經曆了負債和規模的同步高速增長。克而瑞資料顯示，2015年-2020年間，百強房企全口徑銷售額從34955億元增長至130462億元，複合增長率額約為25%；同期，房企有息負債大幅上漲，如恒大在2016年-2020年5年間的有息負債淨增4196億元，是其在2011年-2015年間淨增加額的1.58倍；融創的這一名額為7.25倍、萬科的為5.58倍。

不過，如今這一借助高負債推動規模增長的邏輯已行将終結，房企的融資需求被“三道紅線”壓制，即便綠檔房企，有息負債增速也被控制在15%，而貸款集中度管理則對放款的金融機構形成鉗制。

“一開始的時候，大家還抱有僥幸，覺得這輪調控不會那麼緊，時間不會那麼久。甚至于到2021年初的時候，蠻多家房企的預期還是相對樂觀的，講着要‘穩健’，還幹着小規模加杠杆的事情，”某華東房企内部人士回顧道，“但是從下半年的首輪集中供地之後，行業對于降杠杆的目标基本有了共識。”

旭輝控股集團CEO林峰近日撰文指出，政策導向未變，隻是微調，房企應放棄幻想，認認真真降杠杆，行業的高速增長期已經過去，要換一種方式應對新的環境，“未來優秀房企的負債率可能不是70%，而是30%”。

太平洋證券房地産行業首席分析師徐超提出，2021年是資管新規過渡期整改時限的最後一年，各公司要進一步加大存續通道業務的清理力度。“融資結構中非标占比較高的民營房企可能會面臨債券剛兌和非标較難展期的雙重壓力。”

億翰智庫研究總監于小雨也認為，目前房企面臨的信用體系危機仍未解除，而2022年一季度是海外債償還的高峰，企業的資金壓力不容小觑，尤其是民營企業。現階段，企業的當務之急是保證現金流安全，確定能夠活下來，才會有未來。

至于何時可以觸底反彈，林峰認為，從喊話到形成政策，估計要兩到三個月，從政策出台到産生效果，估計還要三個月的時間，市場恢複還需要時間和耐心，目前各金融機構和市場客戶都還在觀望。