3.17新政出台的時間是周五三點，次日執行，給所有急着過戶的群衆一個措手不及。如果不是周五而是周一，說不定還有些周轉的餘地。再參考9.30新政，是以周五和月底都是政策出台的黃道吉日。
但是，這個政策對北京樓市絕對是重磅炸彈。
雖然沒有明确的資料，但賣房離開北京的人肯定少之又少，沒有人越換越差，基本都是小換大，換學區。換房者的交易形成了長長的錯綜複雜的鍊條，大家都在努力往上爬。改善型的比例絕對不低，2016年肯定過半，估計達到70%也不誇張。
這樣會導緻幾個結果，越貴的樓盤，漲價越高，越好的學區，漲價越高（從一年來的交易可見端倪）。因為優質房源永遠是稀缺資源，學區房更是如此。
北京一年成交20萬套二手房，來自綠中介的大概十萬套，平均一周兩千到三千套之間。而2017年二月份，每周成交接近四千套，二手房均價環比增長4.6%。為什麼房價翻了接近一倍，卻還有那麼多人趨之若鹜，量價齊漲呢？這個問題算筆賬就知道了。
原先一套400萬的住房，貸款150萬。經過一年大漲70%後，達到680萬。此時如果換房，提前還掉之前的貸款和手續費280萬，相當于擁有了400萬的首付。如果認房不認貸，那麼按照首付35%的比例，能撬動接近1200萬的房産！這就是資金杠杆的力量，漲價利差通過換房的貸款放大效應，能一下子放大兩三倍。這就形成了正回報：越漲越買，越買越漲。别怕房子貴，隻要銀行放貸，隻要房價不跌，就敢撬動更大的蛋糕！
這就解釋了，首付比例從35%提升到50%對很多人是緻命的。因為貸款前，需要對二手房做估值，為了避稅，估值會比真實成交價低不少，再加上交易的稅費手續費，50%的首付比例剛好抵消了去年70%的漲幅。換句話說，那些現在換房的人，基本上難說什麼獲利的可能。
政策給出了相當的區分性，依然向剛需傾斜。雖然首付比例依然是35%，但房價已經處于相當的高位。而如此巨量的首付，卻不是誰都能拿得出手的。
我們可以從上海和深圳來對比，而北京也有類似的例子：2013年4月7日，北京住房公積金管理中心釋出《通知》，購買第二套住房的貸款的首付款比例不得低于70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。對于“無房有貸”申請者，首付款比例不得低于60%，利率1.1倍。當時交易量劇烈畏縮，到了2014年9月份達到最低點，下跌甚至超過15%。
參考930新政帶來的影響，換房者會被極大地打壓。成交量減少一半以上是必然現象。短期來看，房價出現一定回調的可能性很大，比例可能在5%到15%之間。
可以預見，已經過戶的交易者會欣喜萬分，但已簽合同卻還未過戶的就非常麻煩了，首付從300萬變成了500萬，違約會沿着換房鍊條層層傳遞。按照兩到三周的過戶周期，每周4000套成交計算，這樣無奈的換房者估計有上萬人。
目前貸款暫時不查全國紀錄。否則更是沒人買三四線城市的房子了。民政局必然門庭若市，假離婚又會成為一股新的社會風潮。
為何北上深的房價猛漲？因為這幾個城市的人口吸引能力太強了。以北京為例，北京是整個北方地區幾乎唯一的中心，擁有大量高校，每年京内畢業生源就高達30萬人，十幾年來擴招的積累，使得北京外來的高學曆人才就達到了幾百萬。因為人才聚集，吸引了更多的公司入駐。好的就業機會，又吸引了更多人才的引入。而住房供地卻是非常有限的，房價不漲才怪。每次新政一出，自住房的政策馬上就會跟進，剛需可以考慮自住房。
但筆者認為，最近幾次樓市的瘋狂，一定程度上教育或影響了一二線城市的中産階級。面對樓市一年70%的漲幅，幾百萬的财富差異頓時被拉開，人們都開始浮躁，人人都在讨論樓市，交流理财。為何學位不值錢，而學區房那麼值錢？因為大家都太沒有安全感了，資源缺乏，所有人都在擠着向前沖。一部分人選擇離開，而更多的人變得過分敏感。經過這一番瘋狂，國民對稀缺資源的争搶隻會變本加厲。
現在在一線城市，随便在任何一家餐廳的任何一個桌子前，幾年前大家還在讨論創業和技術，現在則隻剩下了房産理财投資。還有多少人有着技術和創造造福人類的理想？不知是喜是悲。
現在官方媒體是不允許讨論房地産的，剩下的隻有自媒體搞搞擦邊球寫一些抱怨性的文章。本人非房地産業内人士，以上所有觀點僅供參考。
本來計劃寫一篇北京租售比的文章，最近個人事情太多，就想先擱置一下。周五午睡做了一個夢，夢到北京限購政策要出，結果下午三點新政就款款而來，可謂唏噓。那篇租售比文章一下子就變得沒有意義了，此處租售比高，so what?
連續寫了三篇樓市，累了，大家安心工作吧。
作者：熱情的沙漠
出處：http://www.cnblogs.com/buptzym/
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