對話左貴潏：長租營運要像外科手術一樣精準

作者：王迪

來源：焦點财經

即便長租較高價的電梯大廈曾曆經暴雷等“灰犀牛”階段，但是随着“租售并舉”的中央定調的平穩釋放，長租較高價的電梯大廈依舊是高速增長的潛力市場。有專家稱，預計到2025年承租較高價的電梯大廈将保持24%的複合增長率。

現實的情況是，萬科泊寓、龍湖冠寓等品牌産品搶駐入場開業增速平穩，但頭部企業仍未形成能力代差，後發機會仍然存在；市場機構化水準較低，長租較高價的電梯大廈占租房市場的比例不足10%。

作為華住集團旗下品質居住資産營運商，不同于分散式較高價的電梯大廈的經營模式，城家一直專注于對大型物業集中房源的營運管理。

城家投資部進階總監左貴潏認為，長租較高價的電梯大廈行業利潤攤薄，這要求企業必須專注精細化服務，營運必須像外科醫生手術一樣精準。

“集中式”較高價的電梯大廈與“分散式”較高價的電梯大廈存在四大差别

長租較高價的電梯大廈的運作模式大緻相同，大都采取長收短付（對租客押一付多，對戶主一月一付）、高收低付（從戶主手中高價收房，再低價出租給租戶）的形式，再聯合租金貸（讓租戶貸款付房租），快速回籠現金形成資金池，然後再将到手的現金投放到新一輪的規模擴張之中，不斷滾雪球。但這種模式的潛在危險在于，一旦資金鍊斷裂，傾覆便在旦夕之間。

在左貴潏看來，左貴潏“分散式”和“集中式”較高價的電梯大廈在盈利模式上有很大的差別，盈利模式不同也導緻了“分散式”較高價的電梯大廈營運風險更大。

首先，在租金差方面，對比“集中式”較高價的電梯大廈來說，在租金差上，由于 “集中式”較高價的電梯大廈大部分向私人業主租賃，租期一般較短，大多在3-6年之間，是以形成的租金差較小，“集中式”較高價的電梯大廈向大業主或是機構業主租賃，租賃期長，大多在15-20年，在長時間通脹的影響下，給大業主租金的底租遞增小和給小租客租金遞增大，在時間的累積下兩者之間的租金差會被放大。

其次，在批零差方面，“分散式”較高價的電梯大廈，相當于1套1套從業主手上租房，相當于零售；“集中式”較高價的電梯大廈，相當于一次性租賃幾百間較高價的電梯大廈，相當于批發，容易拿到更低折扣。

再次，在産品溢價方面，“集中式”較高價的電梯大廈主要通過對一棟樓内的面積進行優化提升坪效，“分散式”是通過N+1模式每一戶增加一個房間，提升坪效。在坪效提升的空間上，“集中式”重新規劃了空間的功能和使用，能更極緻的提升坪效，是以能産生更大的産品溢價。

最後，在營運溢價方面，除城家有華住集團酒店背景，“集中式”較高價的電梯大廈能夠通過集約化的服務提升租客的服務體驗同時保證較低的人房比，給租客提供更安全的租賃環境，進而增加更多的營運溢價。

一個成功的住房租賃項目不僅需要精細化營運，也需要成體系的服務做背書。

左貴潏指出，長租較高價的電梯大廈行業越來越大，多樣化需求意味着比對端的複雜化，如若想要促成一個高品質的租賃項目，前期需要營運前置，以引導規劃、定位及豐富的經營做打底，中期則是供應鍊配合，在符合品質要求的情況下，控制成本及平台打造。

“營運期則是連鎖化經營，在5、10、15、20年甚至更長時間下，保持的營運的穩定形成連鎖化優勢，以數字化賦能、文化積澱、SOP呈現良好的營運狀态。”

事實上，從經營效益上講，敬畏市場，真正沉下心把營運做好的企業才能夠脫穎而出，才能實作資産保值增值。長租較高價的電梯大廈擁有多種經營收入，對于非租金收入部分，城家也在做多種嘗試。左貴潏稱，目前城家以服務、生活配套設施為主等位置專注主業，核心能力，把房間管理好。

“比如，一瓶消毒劑能夠噴幾次、原液稀釋後可以化成多少瓶實際可用的液體、一個房間需要配備多少種顔色的抹布、清洗衛生間需要多少步驟、一個物品需要通過多少項安全标準和質檢标準、夏天到了要不要滅四害等。再如，一瓶礦泉水的價格是京東的19.8%，洗沐護三件套價格是天貓的1/3，床墊價格是天貓店的16.8%，都是精細化營運的一部分。”

精細化營運需“三力合一”

市場巨頭湧入分攤政策紅利，這意味着在這條賽道中，如若想要實作突圍必須擁有自己的一套“人無我有”的操作邏輯。

左貴潏認為，城家選擇的是“三位一體的精細化營運模式”，銷售力、産品力、技術力是核心内容，分别對應着流量、标準化、數字化，這三者的有機結合形成了城家較高價的電梯大廈的核心力。

産品力意味着快速準确判斷物業價值的能力，即選房子的能力。第二層含義則是改造房子的能力。

以城家較高價的電梯大廈的視角來看，住宅物業的持有營運，是很細緻的工作，擁有線下具體營運的經驗十分重要。比如，在較高價的電梯大廈的布局、設計以及輔助設施的配備上，必須要有經驗，才能預先設想到最終消費者的需求。很多時候，僅僅是房間裡擺幾瓶礦泉水以及消毒間要不要配備這類十分細節又沒有技術含量的事，都會對日後運維産生影響，而缺乏經驗的企業，往往很難提前想得到，也就無法最終做得到。

左貴潏稱，這說明很多住宅開發出身的企業在做持有物業營運時，往往會面臨很多困難，本質上是因為他們的長處是拿地蓋房和銷售，而非持有營運，想象與實際操作之間還是有很大距離。

其次，較好的銷售力對長租較高價的電梯大廈企業盈利具有極大的推動作用。在銷售力方面，因為長租較高價的電梯大廈行業本身利潤較薄，企業往往沒有更多費用花在營銷和獲客上，城家較高價的電梯大廈多年來一直依靠自己的直銷體系，且直銷客源比例高達80%以上，這為城家節省了很多營銷成本。

第三，技術力方面，目前長租較高價的電梯大廈行業已然依靠智能化、資料化和數字化實作驅動，城家較高價的電梯大廈也開發了自己的CAS系統，能夠支援和滿足長短租業務所用。希望使用者在找房、入住、入住中和入住後這整個租賃住房全周期中，都能與中背景系統實作良好關聯。

“基于對住這個概念的反複了解，城家把華住累積的酒店管理經驗和服務優勢延伸到整個住宅租賃領域。以營造高品質的居住環境，以酒店式的服務精心照顧每一位住客，緻力于打造溫馨、舒适、有溫度的家外之家 。 ”

品質居住資産營運商，多元産品比對市場需求，城家對大型物業集中房源的營運管理，共同構成了其規模發展的“護城河”。

此外，城家也在關聯多個市場化主體參與長租房建設，響應政策引導，拓展房企、國企、大型存量資産持有方，共建多元化主體長租房供應體系。

據左貴潏介紹，城家成立于2015年 ，是由華住集團和IDG資本共同投資建立的品質居住資産營運商，旗下五大居住品牌，涵蓋高、中、大衆市場長租較高價的電梯大廈、新型酒店及生活服務（白領較高價的電梯大廈、藍領較高價的電梯大廈、服務式較高價的電梯大廈）。城家通過自持、托管等合作方式全國開業、簽約超200家物業，超30000間房源 。

事實上，城家在資本市場也俘獲一衆粉絲。2015年12月，城家獲得華住集團和IDG資本天使投資。2017年7月，城家進入北京完成Pre-A輪融資，華住集團與IDG持續加注。2018年5月，城家與新加坡雅詩閣達成戰略合作，正式營運管理馨樂庭較高價的電梯大廈酒店品牌。2019年9月，完成A輪融資，引入頂級投資人與戰略投資方：博裕資本、雲鋒基金、雅詩閣、建銀國際、新加坡GIC，募資近3億美金。

2021年6月，城家牽手“國家隊”，與上海市普陀區國資委旗下企業中環集團達成戰略合作。2021年8月，城家關聯大灣區，與同創集團達成戰略合作，推進重點區域住房保障體系建設與服務，開啟長租領域品質化服務和精細化營運時代城家，并拓展領域至長三角、大灣區、京津冀人口聚集區域。

在産品打造方面，城家将酒店改造空間的優勢，延續到長租領域，高效運用空間資源的同時，通過酒店級設施大力改善租房體驗，探索實踐研發行業首個全數字化，覆寫居住全場景的管理系，實作1個中央大腦 10+個數字産品，打通居住全場景管理。

“利用集約化管控+連鎖企業背景，提升管理效率高，嚴謹成本控制，力求供需比對，實作多檔次、多戶型、多元化，服務不同區域不同産業，精準比對，讓各類人才安居。”

面對存量物業形态各異，改建時，城家也在恪守兩大原則、一個目标。尊重主體結構，不大拆大建，保障工程安全兩大原則。因地制宜，合理、高效運用空間資源，讓更多的人有房子住，打造品質化居住空間，提高廣大租客居住水準。

在數字化技術應用上，城家精準定位産品，多檔次、多戶型、多元化，比對适租群體；以全場景管理和服務系統，通過中央大腦+城家數字10+産品矩陣，集約化管控+連鎖企業背景，保證降本提效；加之人機協同的三層居住安全保障，讓租客有一個安心安居和安家的入住體驗，進而實作連接配接租客的全生命周期。

第一層可感覺的安全守護，365天駐店人員輪班值守、定期消防教育訓練、公區無死角監控等基本安保系統。第二層，可感覺的安防裝置守護。在IOT智能系統方面，利用物聯網+大資料計算實作效率提升。第三層，隐形的安全盾。

“例如，當房間能耗超出租客平時用量，大幅提升，觸發SOS告警，管家實時聯系租客，回訪家電是否正常，杜絕水電路安全隐患。在入住狀态的房間，能耗使用大幅降低且租客出門超2天未啟動門鎖觸發SOS告警，管家上門關懷租客人身安全情況。”

據了解，去年，城家推動“房+管”模式，與遠洋集團達成戰略合作，會員體系上線，打造私域流量池，實作 CAS2020釋出，全面支援業務場景，支援收益管理、直銷體系，進一步提升效率。而同年，城家較高價的電梯大廈攜手電視劇《安家》植入營銷，榮獲2020年中國創新營銷獎。

值得一提的是，近期，城家自主研發的行業首個私域流量營銷平台-橙小推，榮獲2021年度中國創新營銷産品獎。