渾水抓取的資料準确率雖存疑，但貝殼并非無懈可擊
文 | 張光裕 陳嘉瑤
編輯 | 王博
過去三天，被稱為“中概股狙擊手”的做空機構渾水公司，與中國最大的房産交易平台貝殼找房（NYSE:BEKE）激烈交鋒。
2021年12月16日晚，渾水釋出做空報告稱，通過抓取貝殼平台交易資料、走訪線下門店等方式，他們發現貝殼誇大2021年二、三季度GTV（總交易額）126%，虛報傭金收入77%至96%，虛增門店數至少23%。渾水由此得出結論，貝殼在進行系統性欺詐。
17日傍晚，貝殼釋出回應聲明稱，渾水報告存在大量事實錯誤，他們抓取交易量資料、衡量門店和經紀人數目的方法是錯誤的，導緻資料失實且有遺漏，“顯示出渾水對中國房産交易行業缺乏基本認識”。
《财經》記者采訪中，經紀行業人士大多認同貝殼說法。貝殼的成交量由多個管道貢獻，囿于資訊源不全，渾水抓取不到貝殼體系外部的管道資料，内部管道資料也不準。而他們通過門店和經紀人數，推斷GTV和營收的邏輯思路，也可能站不住腳。
但渾水的做空報告并非毫無價值。它指出了貝殼長期存在的“鬼店”、“克隆店”問題，這導緻了貝殼店面統計誤差。
17日，在貝殼釋出回應聲明當天，貝殼股價上漲了5.7%，收于19.36美元/股。
渾水的做空和貝殼的反擊，究竟誰的資料更有理，目前來看，資本市場選擇了後者。
渾水的統計漏洞在哪裡？
在做空報告附錄中，渾水介紹了抓取交易資料的方法。
他們從貝殼平台“找經紀人”端口進入，看到經紀人所在門店，再統計各門店的成交記錄，由此得到交易量。因為貝殼平台隻展示近76天的成交記錄，是以渾水對二、三季度的統計範圍也均為76天，再按比例換算成完整季度。
成交價的統計則分為新房與二手房。渾水稱，由于按中國房地産業協會資料，近兩年新房單價幾乎保持不變，是以他們使用了貝殼2020年報披露的成交均價來對新房成交價進行估算。
至于二手房，有62%的城市在貝殼平台上可擷取成交價，渾水直接抓取。其餘城市，渾水根據中國房地産業協會資料，選擇特征相近的城市作為參考，按照兩城市價格比例關系估算成交價。值得注意的是，北京、深圳的二手房交易價均為估算得到。
用成交量乘以成交均價，便得到GTV。
針對渾水的統計方法，貝殼回應道，公司新房交易的通路有四條：鍊家門店、貝殼平台連接配接的門店、新房銷售團隊、其他銷售管道（外渠）。而渾水隻計算了前兩種方式。
在貝殼集團内，更常将以上通路分為“内渠”（鍊家及貝殼平台連接配接門店）、“新房直銷”和“外渠”。
一位貝殼前營運人士告訴《财經》記者，貝殼是在2020年下半年成立了專門的新房直銷團隊。這些經紀人按市内的商圈劃定片區，日常是駐守在各個樓盤售樓處，沒有對應至某個門店。
在比較成熟的商圈，團隊會在寫字樓裡租個辦公室，供開會、辦手續時使用。在郊區等新開發商圈，條件就更艱苦些，沒有辦公室，所有工作都是在售樓大廳完成。
而且據貝殼聲明，這些新房專崗經紀人無法在App首頁“找經紀人”功能找到，而要到 “新房”頻道的子頁面裡尋找。
是以，渾水順着經紀人找門店的方法，統計不到新房直銷團隊的成交量。當然，除新房直銷外，内渠門店也賣新房，渾水隻統計了這一部分。
再來看外渠。所謂“外渠”，是指與貝殼有合作關系，但不從屬于貝殼體系的外部中介公司。這些公司既能使用貝殼端口成單，也可以使用其它平台的端口。
上述前營運人士解釋，貝殼不會把外渠展示在對客平台“貝殼找房”頁面上，他們一般要自己想辦法獲客。外渠們都是通過貝殼内部一套叫作“link”的系統完成簽單上報、結轉傭金等作業環節，相關流程不對外展示。
一家與貝殼合作的外渠機構負責人告訴記者，對貝殼而言，這一業務的本質是To B，而非To C的，“外渠整體的資料隻有貝殼知道”。
《财經》記者了解到，除遺漏“新房直銷”和“外渠”外，渾水對内渠的統計資料準确性也存疑。
貝殼對自己的資料，有線上線下兩條統計路徑，兩套資料并不總是一緻的。内渠成交的客單，也不是百分百完全錄在了線上。這裡面主客觀原因都有。
主觀上，除了一時的怠惰，一些門店和經紀人會通過調節錄入節奏，來保障完成績效考核。比如已經完成名額時，就先不急于把成單上線，留一些“存貨”，等到業績發愁的時候拿來找補。
還有各種客觀原因導緻已經成交的單子無法錄入。比如在新房業務上，如果開發商和貝殼在傭金支付、或者這一單究竟是貝殼賣的，還是開發商自己賣的存在争議時，那按貝殼規則，這一單就不能線上上錄為“承銷”,必須等争議解決後才可以。
另外，财務端和營運端掌握的資料也可能不一緻。比如已經賣出的房子，買家退單了；或者與開發商合作上，因為業績好，中途傭金跳點上漲。對于這些變化，财務營運兩個端口的統計可能一前一後，有時間差。
貝殼自己能周期性地用線上、線下兩套資料互相校準。但渾水隻能抓取到兩段各76天營運端的線上資料，周期太短，很難保障準确性。
渾水對二手房的價格估算，使用了中房協披露的資料，尤其是用這個辦法估算了鍊家大學營北京的價格。這可能與真實情況有較大出入。有鍊家經紀人告訴《财經》記者，自二手房指導價政策出台後，平台上展示的房源有所保留。一些高價房源挂在内網上，買房者可通過經紀人獲知這些房源的資訊，完成交易。
虛設門店，貝殼并非無懈可擊
渾水報告中稱，他們的資料收集表明，截至2021年二季度末門店總數被誇大了23%。而線上下走訪時，他們發現了大量“鬼店”和“克隆店”，是以實際誇大程度可能更高。
所謂“鬼店”，是指這家店注冊在貝殼平台上，但實際已關門停業了。“克隆店”指好幾家店注冊同一個位址，實際隻有一家店。渾水稱他們在廊坊走訪51家注冊的鍊家店，發現19家是“鬼店”，于是此地門店數量被誇大了59%。
渾水也質疑貝殼實際經紀人數。報告裡提到，貝殼聲稱在上海有2.1萬名經紀人，但他們查詢國家市場監管總局資料發現，貝殼在上海的經紀子公司，員工總數隻有9998人。
針對以上質疑，貝殼回應說渾水資訊源不完整，即如上文所述，沒有統計到新房專崗經紀人。但并未回應“鬼店”和“克隆店”是怎麼回事。
《财經》記者在采訪中了解到，貝殼的“鬼店”和“克隆店”的确存在。貝殼會不定期清理這類店面，但至今仍難以根除。多變是中介行業的特點，不但經紀人離職率、流動率高，門店開張幾個月就倒閉也是常事。這些關門的店鋪，尤其是平台連接配接的非鍊家品牌，一般不會主動在貝殼平台上登出。
線上注冊的經紀人也有同樣問題。前貝殼經營人士說，他所在區域今年曾做過一次篩查，發現有5%的人員在職不在崗，即在花名冊中狀态為“在職”，但其實沒有打卡上班。
他解釋說，有些員工崗位有了調動，但沒在系統裡及時修改，是以沒統計到打卡。但也有一部分人，隻是在貝殼挂個名，實際已經離開了公司甚至行業。而對于渾水描述的上海的情況，比起工商總局統計，公司實際經紀人的确更多，因為一些經紀人簽約的公司，可能并不是貝殼子公司，而是各種各樣的外部公司。
這位營運人士就是在某南方城市為貝殼工作時，勞動合同的甲方被簽成了北京一家人力資源公司。
由此觀之，貝殼究竟有多少家店鋪，多少名經紀人，也是線上線下兩套資料。線上資料很可能不靠譜。貝殼自己要想搞清楚，也要靠線上下花功夫。
渾水做空報告的一條核心邏輯是，貝殼的門店數、經紀人數，與它的GTV和營收，存在某種正相關的函數關系。如果前者有水分，那貝殼的GTV和營收也勢必有水分。
雖然貝殼的門店和經紀人數的确存疑，但渾水的這條邏輯，受訪的經紀行業人士并不贊同。
因為新房直銷和外渠，在貝殼GTV中的占比已經越來越大。前營運人士說，在他所在的某南方省會城市，2020年新房直銷和外渠貢獻的GTV占比在50%左右。
但直銷團隊不增加門店數，外渠的門店和經紀人也不展現在貝殼找房平台的統計中。
在内渠占比下降的商業模式下，渾水僅靠統計内渠門店和人數，就得出貝殼的GTV和營收有水分站不住腳。
作者為《财經》記者
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