房企多元化業務迷霧：緊縮時代如何實作“良性循環”？

21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

12月10日晚間，遠洋集團公布了一場股東特别大會的投票結果。結果顯示，公司以壓倒性優勢通過了此前的一項議案，即将旗下的北京CBDZ6地塊及遠洋光華國際項目注入此前設立的核心寫字樓基金中。根據公告，Z6項目的交易總價就達64.15億元。

這一舉措耐人尋味。一方面，将沉澱資金量大、回報周期長的重資産項目交割後，遠洋集團的資産狀況将得到優化。有分析人士指出，按照流程，近期預計将有約6億美元流入遠洋境外賬戶。另一方面，通過成立核心寫字樓基金，遠洋集團得以強化營運管理能力，并繼續維持在寫字樓市場的影響力。

今年下半年以來，信貸環境的收緊，使得全行業的融資受到影響。在此背景下，除了在成本支出中的“節衣縮食”外，資産騰挪能力和資本運作能力便顯得尤為關鍵。

經過多年的發展，大型房企均已實作業務的多元化和協同性。但在外部環境驟變時，重資産業務帶來的壓力遠甚于傳統業務。是以，從資産布局的角度，如何在穩住“基本盤”的同時，兼顧多元化業務的發展，正成為房企面臨的另一重考驗。

資本運作

遠洋是于今年10月13日宣布成立核心寫字樓基金的。根據公告，遠洋集團出資4億美元，聯合全球主權财富基金與機構投資者，共同出資設立總規模14億美元的核心寫字樓基金。

據悉，這将是目前國内寫字樓市場最大規模的美元基金。就資金用途而言，該基金将主要用于投資一線城市核心商圈的成熟甲級寫字樓項目。一部分資金用于投資“北京CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目”，另一部分用于投資其他符合标準的項目。

有從業者估算，Z6地塊和遠洋光華國際兩個項目的估值在百億規模。且因地段優越，有望在未來貢獻穩定的現金流。

公告也同時指出，上述基金的期限起計8年，最高可延長2年，由此，遠洋集團也預計将于9年内，因出售事項累計獲得約13.15億元的收益。算上Z6累計評估增值情況，收益會更高。

遠洋的另一個操作，是加強了在物流地産業務的布局。

10月18日，遠洋資本聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地産私募基金，專注于投資一二線及重要物流節點城市的開發型及成熟型物流地産項目，以輕重資産結合的投資邏輯，尋找更多發展機遇。

據了解，遠洋資本已擁有三支以物流為主題的私募基金，累計認繳規模達15億美元。早在今年3月，遠洋資本就與國際知名機構共同成立了3.5億美元的物流地産領域基金。

這幾筆操作凸顯出遠洋的資本運作能力。遠洋通過将旗下項目裝入基金平台的方式，實作業務規模的快速增長，并在此基礎上實作資金快速回流。

據知情人士透露，遠洋集團還拟在資料地産領域深化布局，近期旗下遠洋資料即将引入重量級戰投。

“多元化”的出路

出于形成業務協同和培育新增長點的考慮，房企很早就展開了多元化嘗試。如今，大型房企普遍有着相對成熟的多元化業務，主要涵蓋商業地産、工業地産、租賃、物業管理、城市更新、建築建材等多個領域。

一方面，多元化業務可以與傳統業務形成協同效應，對主營業務帶來支援；另一方面，随着新房市場逐漸觸及天花闆，多元業務還肩負着開辟新賽道的任務。最近兩年，物業管理一度站上資本“風口”，很多房企選擇分拆物管業務單獨上市。

但與傳統業務相比，多元化業務普遍存在資金沉澱量大、回報周期長的特點，很難滿足短期内的大量現金流需求。是以，當市場環境不佳，企業流動性受阻時，這些多元業務的處境便顯得尴尬。

近年來，在一系列調控政策的重壓下，房地産業的流動性受到影響，房企不得不放緩多元化的腳步。一些處在債務違約邊緣的房企，則選擇将多元化業務出售，進而保住“基本盤”。

“降薪、裁員、賣物業，是開發商應對債務危機的‘三步曲’。”北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，物業管理業務估值較高，相對容易出手，通常是“丢車保帥”的首選。

他表示，商業、文旅、酒店等占用現金流的項目，也往往成為出售的重點，但這部分業務的價格通常會有所折損，也會對公司的資産規模帶來影響。

是以，如何在穩住“基本盤”的同時，兼顧多元化業務的發展，正成為房企現階段面臨的重要考驗。

前述房企人士認為，對賽道的重新評估變得十分重要。由于政策環境短期内很難大幅改善，房企需要重估多元化業務的發展前景，對于資金占用量大、預期收益很難達标的業務，可重新考慮其價值，甚至不排除出售的可能。但對于符合公司戰略發展需要，以及形成自身優勢的業務，則可以選擇保留。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，企業可以選擇多種手段處置多元化業務，比如，通過資産證券化或管理輸出等方式，使一些業務輕資産化，進而降低資金壓力。對于優勢業務，則可以通過分拆上市，來做大整體資産規模。

在業務取舍上，他指出，除結合市場前景和自身優勢進行綜合考量外，對于城市更新、長租房、保障性住房等受政策扶持較多的領域，也可以重點考慮。

嚴躍進認為，盡管房企的多元化嘗試遭遇短期阻力，但這仍是行業發展的大趨勢。近期的市場震蕩，雖然迫使不少房企出售了多元化業務，但也可視作行業重新梳理和洗牌的時機。通過這種調整，多元化業務的商業模式和發展路徑有望變得更加清晰。

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