作者：曾曉偉實習律師（文章來源于：四川瑞鼎律師事務所，關注公衆号：瑞鼎律人）
小李系某地公司員工，打算在此地長期生活、工作。俗話說沒有一戶自有的住宅，就沒有一個安穩家。故鄉安置不了靈魂，他鄉容不下肉身，為了讓“肉身”有一個容身之處，小李打算在工作所在的城市購買一套屬于自己的房子。
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某一天小李随父母和親戚A跟随中介前往看房，對某一套二手房有一定的好感，由于價格沒有談攏，不了了之。第二天在李某的父母傳回老家的途中，李某的親戚A出于好心找到了另外一家中介對該房屋進行價格磋商。親戚A覺得價格合适就将中介費轉給了該中介，并電話聯系了李某父母讓其轉定金，否則中介費就不能退還。火急火燎之下李某父母将定金轉了過去。并由親戚A代李某在《房屋買賣合同書》上進行了簽字。
過後，由于一些因素，李某對此房屋并沒有太大的購買意願，才知道家裡已經繳納了定金，并由親戚代為在房屋買賣合同上簽字了。
根據《民法典》第一百六十一條的規定，民事主體可以通過代理人實施民事法律行為，依照法律規定、當事人約定或者民事法律行為的性質，應當由本人親自實施的民事法律行為，不得代理。第一百六十二條規定，代理人在代理權限内，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力。第一百六十三條規定，委托代理人按照被代理人的委托行使代理權。第一百六十五條規定，委托代理授權采用書面形式的，授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期限，并由被代理人簽名或者蓋章。
據此，親戚A并沒有得到李某的充分授權，其代理行為無效。
根據《民法典》第一百七十一條的規定，無權代理人以被代理人名義簽訂的合同，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力，由行為人承擔法律責任；但是被代理人已經開始履行該合同義務或者接受相對人履行的，視為對合同的追認，該合同對被代理人發生法律效力。
據此，李某的父母代為履行了合同給付定金的義務，是否算是對合同的追認？
筆者認為，小李作為一名成年人，具有完全民事行為能力，其父母代為支付款項的行為不能視為追認，代替别人做出意思表示，不管有多親近，都應當有授權委托書，否則，對被代理人是無效的。
現實生活中，由于代理人與被代理的身份關系密切，且合同的義務已經履行，導緻另外一方咬住這個自認為正當、合理的理由，不肯讓步另一方。本案中，定金已經給付，總不可能強拿硬要。要說服對方退還定金也不是那麼容易的事。走訴訟程式，當事人基于法律程式的複雜性，又嫌訴累。
那麼，第一步是協商，多多少少會“掉肉”；第二步還得走正當的訴訟程式，根據《民法典》的規定，沒有合法依據，有損于他人而取得利益是不當得利，權利人有權要求返還。
居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人在提供居間服務時應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。
本案中是一個《房屋買賣合同》，根據當地一些房屋限購政策，中介方作為專業的服務人員，應當對相關政策熟知，并有告知購買人的義務。
中介人員明知小李未親自在場，且親戚A未得到授權的情況下，未與其說明相關事項，沒有盡到如實報告的義務，根據《民法典》第九百六十二條，中介人故意隐瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。
本案在上述事實中還有一點事實沒有說到，那就是在親戚A不知在什麼緣由情況下在《購房合同》主購房人的位置簽下了自己的名字，而小李則在共同購房人處由親戚A代簽。
房屋買賣乃是重中之重，有些人一生都在為此拼搏。即使本案中小李不承擔相應的責任，那親戚A的簽字又該如何說明，親戚A是出于好心幫忙，又不能撕破臉什麼都不管不顧，那以後的關系可能會惡化，無顔相見。
是以，在委托他人辦事時，特别是與自身關系密切的人員，一定要授權明确，一旦出現糾紛，各方都很難厘清，小則失财，大則傷及和氣。