在昨天的"福州這片區域"價格颠倒過來"！純商品房價格下跌，購房者值得上手嗎？在這篇文章中，Yesir先生采訪了Powder的"馬尾潮值得購買嗎？消息給出了詳細的回答，并對馬尾主城區闆塊"房價颠倒"現象做了簡單的解讀。房談粉進一步留言，希望對比周邊二手房上"看潮值不值得買"做一段時間的房價評估。
房間談話粉絲留言
據悉，望海潮在去年年底披露了自己的創紀錄價格，目前平均售價在16500元/平。今天，房間裡談了君通過闆塊的基準房産，看其定價是否合理？鑒于近年來馬威樓市長期滞脹甚至陰霾的特殊性，投資者仍持謹慎态度。這份評估報告，隻針對馬尾隻需要或剛剛改變購房者的參考。
< H1級"pgc-h-right-arrow">NO.1概述</h1>
16500元/平！最近還有創紀錄的75%的價格。
首先，讓我們回顧一下2019-06年的劇情，潮汐的前身。
該地塊于2019年4月23日被富融地産以7.47億元人民币競拍，樓價6259元/平方米。轉讓公告顯示，該地塊位于馬尾市中心，實際轉讓面積約50.2畝，容積比為2.8;更重要的是，該地塊沒有任何施工要求，這在2019年商品房"遍地開花流"的時代是非常稀缺的。憑借人造珍珠藍色油漆和藍灰色LOW-E玻璃幕牆，宣布将在2020年馬尾的第一個中心區域建立一個純粹的貴族住宅區。
市場于2019年12月15日正式開市，根據物業顧問的口徑，均價在16，500元/平的價格區間。近期更多在創紀錄的75%的價格，即13336元/平的優惠價格。這個價格當然比實際價格更像是噱頭，但确實讓人有點心動。
<h1類"pgc-h-右箭頭">NO.2鎖定對</h1>
19920元/平為評價參考價格
說起馬尾，福州人對它的感情是複雜的，一方面，馬尾是中國現代海軍的搖籃，造船廠、馬尾造船廠、羅興大廈，這些矗立在渭江北岸的建築訴說着現代福州的驕傲。但另一方面，這個狹窄的北岸，位于三江交彙處，長期以來一直位于福州市的"邊緣"。
好在，這一福州曾經的"邊際地帶"，随着近期"東擴南"戰略，站在與城市南拓相連的新十字路口，正在悄然蛻變。
其中，王海潮是從去年年底進入福州房地産市場純商業住宅地産，向"中心位置、純商業小區、地鐵房"的賣點，強調區位優勢和配套優勢。是以，在權衡取舍後，選擇選擇行業最具代表性的正融财富中心（馬尾）作為基準物業。
據福建省住房研究中心和福州市存量住房研究院近日聯合釋出的《2020年福州市股票住房指數6月報告》資料顯示，正融财富中心（馬尾）近三個月的社群平均價格為19920元/平。
鄭榮财富中心最近三個月的交易價格圖表
住房平台正融财富中心近半年均價
< h1級"pgc-h-right-arrow">NO.3房價回顧</h1>
多緯度對 ！全面真實測試房地産定價
鄭榮财富中心（馬尾）是馬尾市中心近年來的一個新市場，物業占地100畝，是馬尾市近年來少有的建立大型社群。該物業的住房類型集中在80-110樓之間，也有部分125-140平約4間2廳。接下來，"房間談話評估組"從以下重要的購買參考緯度比較兩個闆塊：
批量配套-100元/平
加/減範圍：-500元/平至500元/平
評估視圖：
這兩處房産都位于中心城市馬尾的核心地帶，彼此之間隻有星路隔開，彼此如此之近，以至于該地點發生了新的變化。
潮地位于建興路以東，羅興西路，馬尾區人民法院以南，屬于中心城市馬尾。社群自己的新路将開通羅興西路和建興路，可以說小區的後續交通網絡已經非常成熟。正融财富中心（馬尾）位于建興路以西，君珠路以東，與馬尾主城區相同。在路網成熟度上，兩者的差距并不大。
配套，由于海潮與正融财富中心（馬尾）兩個街區近在咫尺，兩個社群可以共享周邊的商業、文化、醫療資源。在此基礎上，正融财富中心（MaWei）憑借自身的商業寫字樓支援，相比潮起具有優勢。王海的房地産顧問經常在出售時，往往隻有一條街的距離正融财富中心作為自己的房産業務包，可以看出。
純商社100元/平
加減範圍：-1500元/平至1500元/平
近年來，受福州商品房配置政策的影響，近期福州轉讓地塊要求商品房占比，純商品房地塊已成為目前福州土地拍賣市場的稀缺資源。
望海潮作為馬尾近年來推出的純商業社群，相比最近馬尾周邊建立闆塊，避免了住宅與商品房混合的劣勢，社群屬性更加純淨。
鄭榮财富中心（Horsetail）性質相似，本質上兩者屬于同一類社群。不過，該物業在原有住宅區的基礎上，有幾座SOHO商業建築，雖然住宅和商業建築已經明确劃分了位置，即便如此，社群的人員構成仍會顯得更加複雜。
在這方面，觀潮的群落屬性略優于鄭榮财富中心（馬尾）。
家居定位：100元/平
望海潮計劃建設10棟建築，包括4座32層大廈，4座18層大廈和2座外國建築。據物業顧問回複，目前主推5棟樓，為高層建築32棟，梯子2棟4戶;
鄭榮财富中心（馬威）最近3個月各地區的交易比例圖表
據"中國住房研究指數"資料顯示，正融财富中心（馬威）在過去3個月的交易中，交易的主要區域集中在70-90平，而90-110平地段也有一定的占比。可以看出，潮汐和正融财富中心（馬尾）在主推型中是重疊的。
那麼，正融财富中心（馬威）近期區域的平均成交價格是多少呢？
鄭榮财富中心（馬威）最近3個月各區域平均成交價格圖表
除70-90戶套價格在20000元/平以上，90-110平和110-144戶套價格都在2萬元/平以下。
正融财富中心擁有110-144平較大的戶型，相比潮戶型更是需要，而且戶型緊湊，使用率高，優勢更明顯。
電池品質：100元/平
群落品質上，海潮群落容積率2.8，綠化率30%，占地面積約60畝，規模适中。但是，社群配備了社群的熱門生活設施，如健身房，夜燈跑道，4：30學校等。此外，潮汐的停車比為1：1.17，并且有充足的停車位。
鄭榮财富中心（馬尾）社群容積率為3.0，綠化率為30%，社群面積為100畝，與潮40畝相比，社群面積會顯得比較大。不過，正融财富中心（馬尾）停車比例約為1：0.6，考慮到社群内還有soho商業建築，這意味着停車資源更加緊張，體驗停車大戰的現實。
當然，至關重要的是，潮水是純粹的商業聚居，單一的群體，生活品質更好。
<4号評估>h1類"pgc-h-arrow-right"的結論</h1>
"房價颠倒"，可以考慮開始
綜上來，四大主要的價格參考名額，不難看出，潮流不僅在于社群品質、家居型等優勢，在價格上的價格優勢也更加明顯！與同拍品競拍房産正榮财富中心（馬威）二手房相比，至少"200元/平"獎金。
據業内人士一緻認為，受年齡住房和交易稅等因素影響，新房一般比同等品質的二手房溢價10%~20%，但鑒于鄭融财富中心（Mawei）2018年左右屬于該房，年齡差異不大，且區域限價政策影響較大， 不要做正确的溢價考慮。
基于此，我們給出的價格是：
19920元/平 . . .200元/平. . .20120元/平
這個價格，用目前均價16500元/平，也貴3620元/平左右！可見，憑借大潮的希望給予了位置、配套、社群品質等優勢，作為馬尾隻需要或剛剛換房的購房者都可以考慮。