21深度｜迷霧之下的樓市政策走向：調整信号與“松綁”疑雲

久旱逢甘霖。11月11日，滬深兩市沉寂多時的房地産闆塊迎來爆發，招商蛇口、金地集團、泰禾集團等多隻股票漲停，港股内房股也紛紛上漲。債券方面，一批此前大幅下跌的房地産債券，漲幅均超過兩位數。

在此之前，房地産市場面臨持續調控，下半年來的信貸收緊，使得市場交易大幅縮水，部分房企遭遇資金鍊危機，并連帶導緻股債兩市持續下挫。

引發此輪資本市場升溫的，是近期的一系列利好資訊。11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，傳遞出融資和并購政策松綁的消息；11月10日，沈陽疑似大幅松綁調控政策；而在近期，高盛、貝萊德等外資機構正在大舉買入中國房企債券。

其中，因未能得到當事各方确認，部分消息顯然有“羅生門”之嫌。但對于信心已經跌入谷底的房地産業來說，提振作用仍然明顯。

事實上，自今年9月24日央行貨币政策委員會召開2021年第三季度例會以來，政策微調的預期就開始出現。近一個多月來，除公開表态外，各級監管部門和行業協會共召開3次房企座談會，密度之高頗為罕見。

這些動作釋放出的利好消息，都成為房企的信心之源。但事實上，與外界紛擾的解讀不同，監管層從未釋放出明确的“松綁”信号。是以，現階段行業能夠維持多大程度的樂觀，仍是值得讨論的問題。

受信貸政策收緊等因素的影響，今年7月以來，全國商品房銷售規模連續三個月同比下滑，到9月，降幅已達到兩位數。不僅傳統的“金九銀十”成色不足，一些房企的資金狀況也變得緊張，由于償債高峰期将至，少數企業已處于違約的邊緣。

受此影響，熱點城市的第二輪集中供地以冷淡收場。與首輪供地的熱情洋溢相比，溢價率下跌、流拍率升高是普遍現象，不少地塊因報名數量不足而出現“未拍先流”。

同期，有機構開始抛售房企債券，并導緻一些美元債價格大幅下跌。股票市場同樣表現不佳，三季度以來，A股地産闆塊以陰跌為主，少有上漲行情。這種驟然的下挫，讓不少從業者感到措手不及。

事情從9月末開始發生變化。

9月24日，央行貨币政策委員會召開2021年第三季度例會，表示“維護房地産市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益”。

9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地産金融工作座談會。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地産市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

10月15日，人民銀行舉行2021年第三季度金融統計資料新聞釋出會，金融市場司司長鄒瀾首次對信貸收緊的現象作出解釋，“個别大型房企風險暴露，金融機構對房地産行業的風險偏好明顯下降，出現了一緻性的收縮行為，房地産開發貸款增速出現較大幅度下滑。”他将這種變化稱為金融機構的“短期過激反應”。

此外，“部分金融機構對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規則也存在一些誤解，将要求‘紅檔’企業有息負債餘額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支援的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鍊緊繃。”

事實上，随着此輪表态的做出，信貸環境也已有所改善。華東區域某房企向21世紀經濟報道記者表示，雖然不是普遍現象，但部分銀行已重新啟動開發貸審批流程，一度停滞的按揭貸款也開始發放。

貝殼研究院監測重點城市房貸利率資料顯示，10月貝殼研究院監測的90城首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點，這是年内上述名額首次環比下降。

11月10日，央行罕見地首次釋出單月個人住房貸款統計資料。其中，10月居民中長期貸款增加4221億元，今年5月以來同比首次轉正。且在近十年的同期對比中，規模僅低于2016年10月。

“這也是購房信貸環境築底改善的表現。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，但實質性的改善尚需時日。

今年10月下旬以來，監管部門甚少就房地産做出公開表态，但其對市場的關切程度并未減弱。

自10月15日到11月9日的不到一個月時間，中國房地産業協會、國家發改委外資司和國家外彙局、中國銀行間市場交易商協會，共召開了3次代表性房企座談會。

從上述會議傳遞出的資訊來看，改善融資政策、恢複市場信心，是與會房企的主要訴求。在最近一次的座談中，有與會人士提出了松綁“三條紅線”政策、上調信貸額度、存量項目（評級時）不降級等建議。

這些建議很快被市場解讀成利好。但一位參加過某次座談的房企人士向21世紀經濟報道記者表示，這類訴求隻是與會者的建議，而非最終的結論。

他表示，在其參加的一次座談中，監管部門主要是以了解一線情況和聽取各方建議為主，會上并未做出明确承諾，會後也未釋出公開消息。是以，政策最終能否按照參會者的意願作出調整，仍是未知數。

“隻能說，市場太需要利好了，太需要信心了。”他說。

11月10日，另一件似是而非的羅生門事件，再度刺激了市場的情緒。當日有傳言稱，沈陽将出台包括解除限購、解除限售、放寬契稅政策、認貸不認房、提高按揭貸款放款效率、放寬備案價格等在内的6條措施，進而大幅松綁樓市調控。

11月11日，一名沈陽樓市的資深從業者向21世紀經濟報道記者表示，公司有上司參與了政府部門近期的座談，也聽說了類似的政策，但并未看到具體檔案。而截至記者發稿時，沈陽市房産局向媒體表示，沈陽仍執行現行限購、限售等政策，未發生改變。

在此之前，武漢、義烏、哈爾濱、長春都曾出台過所謂的“救市”政策。相比之下，傳言中的沈陽版本刺激力度最大，是以也最受關注。

即使一些消息的真實度存疑，市場信心仍然得到了提振。事實上，在各項利好的刺激下，11月以來，房地産股債兩市就有恢複的迹象。11月9日，滬深地産股就已出現明顯上漲。

趁此“東風”，11月5日和11月9日，世茂集團董事局主席許榮茂斥資約16.23億港元，先後兩次增持世茂集團。11月9日晚間，旭輝控股也釋出公告稱，以配資的形式募集資金，大股東林氏家族承諾将“全額兜底”。

今年9月，一些房企曾通過大股東增持的方式，為市場短暫地注入了信心。相比之下，此次護盤行為發生時，市場的情緒顯然更為高漲。

近日，高盛投資組合管理團隊在接受媒體采訪時表示，正在買入中國房企債券。其團隊成員稱，個别房企風險事件引發的連鎖反應，傳染風險被高估了，市場正在消化這一風險。此外，另一家國際投資機構貝萊德近期也在買入中國房企的股票。

“外資抄底”傳遞出的信号意義，顯然要強于“内資護盤”。結合此前傳遞出的資訊，近日股債兩市的超預期反應便不難了解。

但有分析人士指出，不應對其信号意義做出過度解讀，因為政策觸底後的小幅調整，并不意味着大範圍的松綁行為出現，也不能簡單了解成“救市”。相比于外界一廂情願的了解，監管部門從未釋放過明确的松綁信号。且如果對目前煩雜的資訊進行篩選的話，确定性和實質性的利好并不多。

高層在10月中旬的一次表态中，就曾對房地産市場做出定調，“房地産市場出現了個别問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地産市場健康發展的整體态勢不會改變。”這也意味着，目前并不存在政策大幅松綁的基礎。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，現在談“松綁”還為時過早。應密切關注近兩個月的市場變化，在信貸政策已經有所改善的情況下，如果房屋、土地市場有所起色，政策就不需要再做大幅調整。

前述房企人士也認為，即便政策有所調整，監管層也更傾向于采用視窗指導的方式進行隐蔽地調整。這種方式更有利于預期管理，因為既無需做出明确的政策釋出，市場端又能夠感覺到執行層面的細微變化。

他同時表示，這種調整的幅度不會很大，且僅限于目前的口徑範圍内。

更多内容請下載下傳21财經APP