貝殼找房李文傑：城市“攤大餅式”發展的邊際效應在遞減

21世紀經濟報道記者張敏 上海報道 9月18日，“博鳌·21世紀房地産論壇第21屆年會”在上海召開，貝殼找房進階副總裁、貝殼研究院院長李文傑在演講中表示，在我國城鎮化程序已經從土地的城鎮化發展到了人的城鎮化。這個階段有兩個特點，一方面，靠“攤大餅”式的增量發展邊際效應一直在遞減；另一方面，人民對社群生活的關注度更高、城市發展邏輯發生了很大變化。

李文傑表示，去年以來，新冠疫情的爆發使得人們在社群停留的時間越來越長。是以，生活圈的概念将會受到更多的關注。

在政策層面，2018年以來，監管層推出“生活圈”概念并予以強化，政策也對便民建設給予了較大力度的支援，這也令城市生活的便利性有所提升。

李文傑在論壇上釋出了貝殼研究院的研究成果《2021年中國城市生活圈活力指數》，并進行解讀。他表示，根據研究，直轄市和省會城市占據排行榜前列，南方城市的表現整體要好過北方城市。這既反映了不同城市生活圈建設的現狀，也将對未來的城市更新提供參照。

近年來，政策端對便民生活圈的建設給予不少支援。2018年，住房城鄉建設部就在新版《城市居住區規劃設計标準》中，将“15分鐘生活圈居住區”、“10分鐘生活圈居住區”和“5分鐘生活圈居住區”作為居住區規劃和設施配置的核心對象。

今年5月，商務部、發改委、民政部等12部門釋出《關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》，對一刻鐘便民生活圈的建設進行頂層設計，并提出具體的試點方案。今年7月，11部門印發 《城市一刻鐘便民生活圈建設指南》，提出了具體的建設目标、業态要求等。

李文傑表示，新冠疫情以來，社群隔離、居家辦公的要求，使人們的生活半徑急劇縮減，被忽視的社群也受到關注，但不同城市的15分鐘生活圈建設情況有所不同。

為此，貝殼研究院釋出的上述報告，提出“分鐘城”這一概念，借助城市生活圈服務可達度、業态豐富度、環境品質度三個名額，對60城“15 分鐘生活圈”的表現進行評估，并重點分析典型城市與社群相關案例。

李文傑表示，60城的排名榜單展現出以下幾個特點：一、直轄市和省會城市排名較高；二、一線城市的排名順序是深圳、上海、廣州和北京；三、南方城市優于北方城市。

具體而言，綜合評分排名前20的城市，除了深圳、廈門、大連、青島四個計劃單列市，其他16個均是直轄市或省會城市。其中，廈門比省會城市福州排名靠前，青島比濟南排名靠前。

一線城市中，深圳排名居首，在服務可達度、業态豐富度和環境品質度三方面得分較為均衡，綜合評分最高；而上海、廣州、北京在三個方面，或多或少有丢分之處，北京因城市肌理導緻空間割裂，降低了服務業态的可獲得性，排名靠後。

整體來看，南方城市好于北方城市。樣本城市中排名前十的，除了北京外，其他均為南方城市；排名前二十的城市中，除了北京、青島和東北四城，其他也均為南方城市。近年來，南方城市建設更新較快、環境品質方面得分較高，服務可達度方面也優于北方。

李文傑表示，綜合樣本城市的異同點，報告還将60個城市劃分為四大聚類，分别為均衡發展型城市、服務業态發展型城市、環境品質發展型城市、生活圈活力發展型城市。不同類型城市由于發展階段、居民需求等影響，在三大名額上的優劣表現不盡相同。

比如，60個城市中有三分之一是屬于服務業态發展型城市，這些城市的整體指數比均衡發展的城市略低，但服務的可達性又表現得非常好，成都即是這類城市的代表。

而在環境品質發展型城市中，北京的表現更優，因為北京在社群環境品質發展的理念較為先進。

對“分鐘城”的研究，最終要回歸人的本質。李文傑表示，報告從城市出發繼續下沉，來到距離人最近的社群，通過測算北京6800個社群生活圈活力指數，總結出超大型社群、城市“蜂巢”、“孤島”社群三種典型社群。

其中，天通苑社群為超大型社群的代表，人口較多，基本配套較好，但在交通配套卻低于整個城市的平均水準；“城市蜂巢”的地段較好，租賃房源多，但流動性大，租賃人口也偏年輕化；“孤島”社群的位置較為偏僻，商業及交通配套缺乏，業主對居住品質的要求較高。

這三種社群的不同特征，決定了在城市更新中的不同方向，這也是編制報告的初衷所在。

李文傑表示，我國的城鎮化程序正從城市的城鎮化、土地的城鎮化向人的城鎮化轉變，也即，城市發展邏輯正從“增量擴張”轉向“存量挖掘”，從“以物為本”轉向“以人為中心”。“分鐘城”概念及成果的推出，可為城市發展提供參考依據，推動社群因地制宜地進化。

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