（△ 異鄉好居創始人印建坤和他的小夥伴們）
7月20日，今夏最大的暴雨席卷京津冀，印建坤卻帶着供應商在異鄉好居北京研發中心和天津營運中心之間驅車穿行。
這行客人是澳洲最大的留學生較高價的電梯大廈供應商，在過去不到半年的時間裡，異鄉好居給它輸送的學生數量躍居中國區第一。這家來自澳洲的供應商專程過來看看，異鄉好居所輸送的訂單量是怎麼把它的系統“打癱”的。澳洲的留學生租房旺季是每年12月到次年2月，而異鄉好居是今年3月份和這家供應商達成合作的，最開始對方還有些不情不願，“他們沒想到，才幾個月時間，我們就把它的庫存全部幹掉了”。
再往前一天，英國的供應商也專門前來拜訪異鄉好居，探讨下半年的銷售政策。自從去年創業以來，印建坤最常穿的就是公司統一定制的黑色t恤，見各種合作夥伴時也是如此。公司定制t恤上印着一行字：making a better life for international student。
“我們不做房産中介，異鄉好居要做留學生海外的家。”接受鲸媒體專訪時，印建坤屢屢強調，異鄉好居不是一家海外房産中介，而是一家資料驅動的平台型公司（databased database company）。
<b>一場被市場推着走的創業</b>
在異鄉好居的工作群裡，每天大家罵來罵去，這是印建坤在新東方工作時前所未有的體驗。“開罵都是對事不對人。”印建坤說，這樣的氛圍對創業公司會更好。
印建坤曾在新東方工作11年，從考研英語老師逐漸晉升為鄭州新東方學校校長、華北區總裁和集團助理副總裁。印建坤坦言，早在2009年，他就發現留學前市場已經很成熟了，未來的20年屬于留學後市場，新東方應該加大在留學後市場的布局。他堅持認為新東方内部應該孵化異鄉好居這樣一個項目，“我還提出不拿工資都可以做”。俞敏洪對此非常同意，但新東方投委會其他成員卻持不同意見，認為教育和房地産距離十萬八千裡。
2015年3月，印建坤從新東方離職，在俞敏洪的大力支援下創辦“異鄉好居”，有意思的是，他的天使投資人中出現了新東方、衆信旅遊和多位新東方高管的身影。“我越想越覺得這件事值得去做，我對做這事比做校長和區域總裁更感興趣。俞老師也極力支援，甚至異鄉好居的名字都是俞老師起的。”印建坤笑起來。還有一個細節：為了驗證此事的靠譜程度，印建坤還搞了個股權衆籌，原來隻想象征性地籌180萬，卻有30位新東方校長級别以上的高管3小時報了956萬。震驚之餘，他還是隻拿了初定的數額。
異鄉好居誕生之後，用印建坤的話來說就是“在沒有大力推廣的前提下，異鄉好居被市場推着向前走”：2015年7月獲得利歐股份領投的3600萬元pre-a輪融資，今年7月又獲得天創資本領投的5000萬元a輪融資。
異鄉好居的業務是怎麼樣的呢？概括而言。整體戰略是一個中心、三個基本點，一個中心就是以租房為中心，三個基本點就是買房、機票和金融服務。
根據最近異鄉好居披露的資料，平台上海外租房業務占營收比重60%，房屋買賣業務約占30%，其他10%左右為開發商、海外中介經紀人等的相關廣告營收。業務覆寫美國、英國、澳洲、紐西蘭、加拿大五個國家的236座城市，1800多個學生較高價的電梯大廈，近100萬在租房間，15萬在售房源。目前異鄉好居員工超過200人，注冊使用者超過34萬，成交單數超過4000單，累計營收超過3億元。
取得這樣的成績隻用了8個月的時間，印建坤告訴鲸媒體，他認為市場巨大的需求是原因之一，或許更重要的原因是異鄉好居精準的定位，在正确地時間做了正确的事情。
采訪過程中，印建坤一直強調，異鄉好居是一家資料驅動的平台型公司，不是一家海外房産中介，國外的房地産中介已經非常成熟了，“定位為海外中介必死無疑”。
作為一家資料驅動的平台型公司，異鄉好居以留學生海外租房和買房切入，延伸到機票、遊學、金融服務等，建構留學生全面的資料畫像。在資料沉澱的基礎上，異鄉好居平台再繼續接入其它服務方，深耕留學後服務産業鍊，以挖掘留學終身價值為目标。
關于什麼是databased database company，印建坤舉例，目前異鄉好居開通了國際機票業務（其實供應商是衆信旅遊），以成本價向使用者銷售機票，租了房的客戶還可以免費獲得機票代金券。異鄉好居不從中盈利，看重的是留學生購買機票留存的行為資料，當平台搜集到足夠多的使用者資料後，就可以根據沉澱的資料比對資源，為使用者做精準推薦，例如推薦接送機、行李快運、簽證服務、金融服務等，甚至要做海外房産展銷會都可以找到精準客戶群。
<b>過去的</b><b>8</b><b>個月，一直都在打地基</b>
目前異鄉好居主要業務是海外租房，租客的租房周期平均為9個月，客單價約為5萬元，總交易額約1.5億元，營收占比六成。房屋買賣業務客單價200-300萬元之間，交易額已經超過1個億，在營收中占比已近三分之一。在官網上，鲸媒體看到，異鄉好居的租房業務中，房東直租、私人訂制和homestay向客戶收1500-6000元的服務費，經紀人房源和留學生較高價的電梯大廈都不向學生收費，而是收取房東和合作方傭金。據透露，标準化住宿（較高價的電梯大廈）的訂單量達到占比80%。
“870”是6月份異鄉好居滿足的租房訂單數，但這個月平台上的需求量卻是8000個。7月份異鄉好居滿足了1200個訂單需求，但實際需求已經超過1萬個。需求旺盛，滿足率不理想讓印建坤感到着急。
“我們在創業初期就決定了兩件事：有強大的營運團隊和技術上大力投入。”印建坤說，留學生租房是一件很重服務的事，而中國人對服務的要求是苛刻的，現在使用者在租房時還會問詢非常細緻的問題，比如房子離學校有多近（雖然網頁上已經有介紹了），是以必須打造強有力的顧問團隊。異鄉好居隻招聘全職的顧問，現階段有120個，年底要達到300人。
據透露，現在每個顧問每個月可以服務30個人，服務一個人大概需要兩三天（簽約流程），而行業平均簽約流程是一周以上。“目前好的趨勢是，有越來越多客戶不咨詢直接下單 ，整個過程隻需要5到10分鐘。”如果類比線上旅遊代理商攜程，印建坤判斷，早期異鄉好居營運還是“水泥+滑鼠”，需要較多人力介入，但随着技術智能化和交易程式化的程度提高，就會成為“滑鼠+水泥”，人均産值越來越高。
定位為一家資料驅動的平台型公司，“每年研發成本1500萬，這在這一細分領域内都是罕見的。”印建坤說，“在交易量還不大的時候，就要把底層設施搭建好，做到國際化、智能化、程式化、社交化這‘四化’後，能達到的交易量是驚人的。”
海外租房買房的産業鍊的打通隻有營運和技術是遠遠不夠的，需要多個方面的配合。以财務為例，留學生租房涉及到資金的出入境，單這一方面就不是一件簡單的事情。“公司财務幾個人，經常跑銀行、跑外彙局，财務系統和外管局、銀行對接也需要磨合”，印建坤還專門從國外挖了一名cfo，負責搭建資金的出入境體系，讓資金流動更加合法、高效。
海外的房源拓展方面，目前異鄉好居隻做美國、加拿大、英國、澳洲、紐西蘭5個英語國家的業務，已經籌辦了4家海外分公司，分公司負責當地的房源拓展，“4000多家管道商，都是一家一家談的，與供貨商的api進行對接，如果不把系統搭建起來，就不能進行更深層的使用者行為分析。”這樣做雖然速度較慢，但印建坤認為，這也會形成異鄉好居堅實的競争壁壘。
“過去的8個月，我們一直都在打地基。”他掰着指頭數了數，需要打磨的地方包括供應商系統、線上服務系統、咨詢顧問團隊教育訓練和招聘體系、人員考評機制、财務系統、房東房源審查、地接、保險等等，“比留學中介‘重’幾十倍”。光是人員教育訓練，現在他要求招聘的新員工第一周要對業務流程、企業文化、理念、職場禮儀、公司發展方向等等進行脫崗教育訓練，明年這個周期延長到半個月，之後每個季度還會進行反複教育訓練。
<b>從細節着手，做“留學生海外的家”</b>
因為不做房産中介，是以異鄉好居更希望能成為留學生在海外的“家”。
印建坤說，安全性作為留學生租房考慮的重要因素，異鄉好居每處房源都派當地員工進行實地考察，并驗證房東的真實身份。據透露，異鄉好居将要推出一系列的較高價的電梯大廈實拍視訊，讓租客可以遠端看房。視訊的要求是要将現有較高價的電梯大廈的真實環境拍攝成精美的短片，使用者看到的是和自己住進去的時候一模一樣的實景，“這個片子不會是供應商提供的幹幹淨淨、一塵不染的景象，要有人住過的痕迹，比如要有被子在床上吧”。
現在異鄉好居還與中國太平洋保險達成了合作，為使用者免費提供保額為30萬的人身意外險。異鄉好居還在做的一件事是開發産品的“一鍵呼叫”功能，租客在住宿過程中遇到問題時，可以一鍵呼叫異鄉好居當地的員工，平台嘗試對接已有的服務提供方協助解決問題。
“有留學生呼救，即使不友善上網，我們也會鎖定他所在國家，對接當地員工，任何問題都會幫解決，希望在他絕望的時候有一個人能說說話，如果不能馬上解決，這個員工也可以到工作群裡吼一嘴，尋求幫助”。
有意思的是，為了更好地實作社交化，異鄉好居的産品還上線了“找室友”功能，10月份在全球學校大面積推廣。那些已經在平台上租住房子的留學生可以将房間甚至是一個沙發租給有短期臨時需求的其他租客，發揚共享經濟的精神，提高房間的使用率的同時還可以結交朋友。
“現在很多個人房源房東沒有及時更新，機器也無法及時抓取，自動下單後卻租完了，是以要通過找室友來找。”目前已經有1.7萬人使用過找室友功能，而異鄉好居app有超過33萬的使用者，整個移動端交易占比60%。
找室友的雙方都是實名認證，在app内部進行對話。“論壇+社交”功能，也能為平台擷取使用者資料，完成導流、轉化、資料收集、循環交易的完整鍊條提供支援。
提到共享經濟，不免讓人想起房屋共享經濟的鼻祖airbnb。印建坤去年曾專門到美國airbnb的總部取經，可惜沒人理他，他在前台坐了半天隻好灰溜溜地走了。但前不久，airbnb美國全球營運總裁卻邀他到公司深聊了兩個小時，因為異鄉好居引起了他們的注意。
兩家公司logo顔色相近，但模式卻不一樣，airbnb模式主打p2p/c2c且主要是短租房，異鄉好居以b2b2c為主，輔以p2p/c2c模式，且房屋以中長租為主，人群多為留學生，同時還延伸出買房等其他業務。airbnb平台上房價的趨勢是家庭房間出租已經相當于當地三星級酒店的價格了，相對而言，異鄉好居更為平價。印建坤說，本來異鄉好居就是向中産階級家庭孩子服務，而不是土豪階層，但也不拒絕土豪。
因為兩家公司使用者有區隔，是以可能将進行進一步合作，這也是異鄉好居國際化的重要管道。airbnb的文化氣息曾讓其印象深刻，“airbnb總部辦公樓的裝修讓人感覺整個世界都在這座樓裡，你可以看到全世界很多房東的仿制家具都在這裡”。
<b>現在公司不愁盈利</b>
“我們目前還沒有盈利，明年也不需要盈利，我們要做的就是打好基礎，為使用者創造價值，能為使用者創造價值的公司是不愁盈利的。”印建坤說，“但是我絕不認為我們的服務應該是免費的，願意為我們的服務付費的使用者才是我們的精準使用者。”
異鄉好居要做的就是創造優質的服務，整合優質的資源，讓需要的人主動找到平台。目前平台的客戶80%以上來源于自有流量，合作的留學中介機構導流人數約為15%，雖然也與新東方進行合作，但是新東方的導流占比微乎其微。
印建坤表示，目前異鄉好居平台上有近100萬在租房間，但在英語國家，至少還有兩三倍的擴充空間。為此，異鄉好居做的事情還是繼續投入，5年内團隊規模要達到3000人，包括2500人的顧問團隊，技術上也要實作更好的智能比對。
“要做一家真正的databased database company，我們現在做的事情就像是打地基，地基打好之後，蓋上幾十層的高樓大廈是非常容易的，那個時候我們的體量是驚人的”印建坤說道。
印建坤說了一句話，讓我們有些吃驚，他說：“我們将為全世界的跨境人群提供住房和買房服務。從中國留學生切入，進而服務全世界的留學生，最後全球跨境人群的租房、買房等其他服務都可以打通。”幾年之後，或許異鄉好居已經不是現在的樣子了。