“不死鳥”佳兆業何以解困？

斑馬消費 楊柘

怎麼也想不到，一家千億房企居然拿不出3億元及時兌付理财産品，這意外揭開了佳兆業集團流動性困難的蓋子。

早在2014年，佳兆業集團曾有過同樣的危機，并由此停牌3年，2017年才重歸資本市場，是以有了“不死鳥”之稱。

如今危機再現，這隻“不死鳥”何以解困？

理财暴雷

在新力、花樣年及陽光城接連暴雷之後，佳兆業集團意外加入到這一陣列。

上周，由佳兆業集團擔保、錦恒财富發行的理财産品發生兌付逾期事件，徹底撕開佳兆業集團缺錢的面紗。

綜合目前公開資訊顯示，目前錦恒财富到期未兌付理财産品逾3億元，理财産品總金額包括利息在内合計127.88億元。

随着理财逾期事件愈演愈劣，久居香港的郭英成沒有現身，隻是通過電話連線現場投資人表示，“給佳兆業時間，有能力和辦法償還。”

作為一家千億房企，如今區區3億元理财産品就能讓企業徹底躺平，房企的現金流已經到了極緻了嗎？

按照佳兆業集團董事局副主席兼總裁麥帆的說法，截至10月下旬，公司賬面有241億元現金，均為受限資金，還有超過120億元在途資金，為售房尾款。資金到賬後需要流入銀行監管賬戶，確定能還銀行本付息和保交樓。目前，公司已經将可動用的資金全部取出，陷入現金流階段性困難。

斑馬消費梳理發現，樓盤銷售疲軟，可能是此次理财兌付危機肇始，以往銷售火爆的金九銀十局面已經不再。9月-10月，公司分别實作合約銷售額57億元和81.95億元，同比分别下降64.6%和30.49%。

10月份華人置業抛售本金總額2.55億元美元的佳兆業美元債，加之多家評級機構同時下調佳兆業評級，更是引發市場恐慌。

目前，佳兆業已将深圳18個項目、合計818億元貨值擺上貨架，以期度過難關。

爛尾樓專業戶

上世紀90年代改革開放，催生了深圳房地産業發展，已從事多年貿易及工業生意的郭英成三兄弟轉戰房地産行業。

彼時，他們的潮汕同鄉已在深圳紮根，從早期的包工頭、泥瓦匠甚至殺豬匠，經過艱難的原始積累，成了深圳當地大大小小的房地産開發商。

1999年，郭英成在深圳設立佳兆業集團（01638.hk）時，同是出身潮汕的賴海民已在深圳關外已打造出知名樓盤弘雅花園，茂業城的黃茂如、星河地産的黃楚龍的樓盤已在深圳嶄露頭角，遠在廣州的同鄉朱孟依，甚至将合生創展集團推上聯交所。

公開報道顯示，郭氏兄弟試水内地房地産行業的首個項目，是深圳關外一處爛尾項目。

這個項目原是龍泉别墅用地，在當時來看，項目位于偏遠的布吉，并不被業内同行看好。郭氏兄弟硬着頭皮将其打造成主題公園，該項目被冠于桂芳園名号。随後加推7期，發展成為關外一個知名的大型社群。郭氏兄弟由此一戰成名，業務随即從關外移至關内。

2003年，佳兆業4億入手深圳中心城區路人皆知的十年爛尾樓“子悅台”，将其改造成深圳佳兆業中心，成為公司首個住宅兼商業的綜合地産項目。

“桂芳園”和“子悅台”項目操盤成功，撐大了郭英成的野心。

2005年，佳兆業收購号稱中國第一爛尾樓的廣州中誠廣場項目，3年後中誠廣場成功發售。

在爛尾樓項目上屢屢“妙手回春”，佳兆業在業内收獲“爛尾樓專業戶”的名号。

舊改之王

2004年後，佳兆業集團走出深圳，開展大規模并購之旅。2005年至2009年，公司陸續收購廣州金茂、惠州佳兆業中心等13個項目公司控制權，不僅較短時間撐大規模，還通過項目獲得不少低成本土地，奠定了公司登陸聯交所的基礎。

經過多年房地産開發，深圳市新增土地供應逐年遞減。2009年，深圳城中村、舊小區重建鼓勵政策出台，為佳兆業集團彎道超車打開一條便捷通道。

之後，公司在深圳龍崗、鹽田及大鵬新區等區域擷取多個超大體量的舊改項目，深圳成為郭英成的福地。

郭英成每天從香港過關到深圳終年無休，加之管理上強悍風格，企業發展突飛猛進。2009年公司在香港上市時，佳兆業集團已是深圳規模最大房企。

上市之後，公司很快融入百億俱樂部。2010年銷售額實作101億元，2013年實作239億元。如果2014年沒有發生“鎖房”事件，當年300億銷售規模幾無懸念。

有人會問，為什麼郭英成對舊改如此熱衷？除了舊改項目土地不需要招拍挂，按照公司發展自主申請之外，還能享受到中遠期帶來的豐厚紅利。

郭英成的同鄉朱孟依曾對外解釋了舊改業務奧妙：既能掙房子的錢，也能賺取土地升值之後的紅利。

在舊改業務中，佳兆業将其幾乎做到了極緻，公司率先成立國内首個城市更新公司，從規劃設計、商業談判到實際營運等一條龍流程，是業内公認的專業能力最強的舊改專家。

同時，舊改業務成為公司獲得低成本土地的重要來源。2021年上半年，公司轉化3個城市更新項目，轉化可售面積112.5萬平方米，占比公司新增土地的41.3%，對應可售貨值727億元。

截至今年6月，公司還有超過213個城市更新項目未納入土地儲備，占地面積5370萬平方米，且絕大部分位于大灣區。

“望北樓”過客

巨量舊改項目源源不斷向佳兆業集團輸送低成本土地，讓所有房企垂涎三尺。不過，舊改業務的果實好吃，并不好摘。

2014年底，佳兆業集團爆發鎖房風波，郭英成随即辭任公司執行董事兼董事會主席等職務，避走香港。恍若刹那間，佳兆業集團進入另一個時代。

郭英成沒有回到自己貝沙灣的豪宅，而是寓居香港中環的四季酒店，一住就是兩年。

2015年3月，公司被聯交所停牌，企業陷入資金危機之中，就連彙豐銀行5000萬美元貸款也不能及時償還。

回溯來看，早年操盤背景極其複雜的中誠廣場項目，可能是最初的發端。

中誠廣場項目竣工多年後引發多位高官落馬，中誠廣場最早持有者廣州鵬城向相關部門舉報郭英成行賄事宜，再次火上烹油。

停牌那兩年，應該是郭英成最難熬的時期，若不是潮汕同鄉施以援手，恐怕郭英成的佳兆業早已煙灰飛滅。

2015年第二季度，深圳富德向佳兆業貸款13.77億元。深圳富德即生命人壽全資子公司，董事長為張峻。

在張峻幫忙解除燃眉之急之後，還有誰幫了郭英成并不為人所知。郭英成早年在香港商界苦心經營，以及潮汕商幫善于抱團的習慣，解決問題并不難。

佳兆業集團早年赴港上市，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、楊受成以及劉銮雄等都有認購股份。

2017年，佳兆業複牌之前，香港玩具大王蔡志明受讓公司2.17億股，成為公司持股5%以上股東。

渡盡劫波，郭英成對外界稱，“我們的命真的很好，運氣也不錯。”

二代登場

複牌之後，企業逐漸企穩，郭英成已有意識的推動二代接班。

2017年，郭英成長子郭曉群首次亮相當年中期業績釋出會，他與其妹郭曉亭出現在主席台下觀摩學習。當年8月，郭曉群正式進入佳兆業體系内，從深圳區域總部開始，在多個部門輪崗鍛煉。

2018年5月，郭曉群就任佳兆業上海财富管理集團副總裁、佳兆業地産集團上海區域副總裁。2019年12月擔任佳雲科技董事長，2020年3月，負責佳兆業在長三角的戰略布局和發展。

短時間内多次輪崗經曆，郭英成對兒子的培養用心竭力，讓後者已觸達公司核心闆塊和業務。

2020年，郭曉群進入公司董事會任執行董事兼聯席總裁。同時，其妹郭曉亭就任佳兆業美好董事局副主席。

另外，今年7月，小女郭灏麗已獲任佳兆業健康執行董事。郭英成另一位女兒郭曉欣，在2019年收購鵬程亞洲（現佳兆業資本）後，就出現在股東名單中。

随着二代陸續登場，與父輩想法的差異顯現。郭英成認為，“在多元發展這一塊，年輕一代更适合。”

與郭英成不同，郭家子女們更關注科技、金融及資本市場等領域，比如2017年郭曉群耗資8億港元舉牌康宏環球（01019.hk），之後力主收購佳雲科技，涉足移動網際網路營銷業務；郭曉亭斥資3億港元投資星島（01105.hk）引發外界關注。

截至目前，除佳兆業集團，郭氏家族已有佳雲科技、佳兆業美好、佳兆業健康以及佳兆業資本等上市企業，涉足科技、物業及大健康等多個業務領域。