最近两年，
购房者最大的感受，就是买房路上不孤单了！
因为，在买房过程中，你总会机缘巧合地遇到一些有心人，有心人又深情款款地成为你买房路上的“枕边人”。
他们总是在你购房犹豫不决的的时候，适时给你一些“金玉良言”；
他们总在你看房的路上默默地等你，开车载你一程；
他们总在夜深人静的时候，给你嘘寒问暖！
然而，
这个“枕边人”，我们真的了解吗？
他（她）们温情脉脉的背后，又会是怎样的一副面目呢？
……
近两年，住房不炒，刚需退潮，楼市深寒，川渝楼市持续横盘清冷。
2020年开始，3道红线下，“融资难”、“资金绷”几乎让所有房企走在了悬崖边，唯一的活路，就是加快销售去化。
于是，形象差、多年处于地产销售链底层，但有着大量客户资源的渠道分销（二手中介）迅速上位，成为房企的“枕边人”
购房者与开发商，天生的博弈关系。
双方交流，永远都会留一手，开发商藏掖着优惠折扣和房源情况，双方天生地难以建立信任关系。
而这，恰恰让渠道有机可乘。
渠道作为开发商的“枕边人”，对楼盘真实的优惠和房源情况了如指掌，为了快速成交，往往都会全部告知购房者，同时，还会想方设法去挖楼盘销售政策的bug，搞更多好处去讨好购房者，以获取购房者的信任。
终于，
购房者找到了解决购房信息不对称的办法——拥抱渠道！
于是，
在小恩小惠、专车接送、早安晚安的情感攻势下，
在返佣（佣金的50%给购房者）利诱下，
购房者对渠道信任与日俱增，最后彻底相拥而眠，渠道顺利成其“枕边人”。
然而，这个枕边人，我们真的了解吗？
其温情脉脉的背后，又会是怎样的一副面目呢？
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="88">1、渠道是什么东东？</h1>
今天说的渠道是狭义的，这个“渠道”特指在房地产销售领域，帮房地产楼盘项目引流带客户促成交的组织或个人。大多数情况下，渠道就是指二手房中介公司和二手房经纪人。
简单一点，我们可以这样理解：
渠道就是一个“串串”，在信息不对称的双方之间，八面玲珑，谋取利益。
攒（洗）客—带客—游说—成交—佣金提成
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="94">2、渠道的收益有多少？</h1>
渠道（商）跟楼盘合作，其收益来自两个方面：
（1）佣金。佣金比例一般在1.5%-3%，销售难度大的楼盘要高一点，在5%左右，公寓、商铺的佣金可以达到10%，成都三圈层（青白江、崇州、大邑、都江堰、彭州等）的楼盘佣金普通较高。佣金是以总房款来计提的，即100万的房子，3%就是3万元佣金，10%就是10万佣金；
（2）经纪人成交奖励。即佣金外的奖金，一般在1000元/套左右，销售难度大的楼盘，高一点的，在2000元-3000元/套；
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="98">3、渠道是如何获取大量客户资源的？</h1>
（1）洗楼盘自有的客户。楼盘只要开了渠道，楼盘自然到访的客户最终大多数也会变成渠道的客户。
（2）人海战术去抢，用厚黑去骗。渠道拓客靠的是人海战术和学习保险经纪人的厚黑，去各个楼盘售房部堵、劫、哄、拉；
（3）以微商模式安利和拓展客户。比如，先跟客户交“朋友”，嘘寒问暖、早安晚安、专车接送，让客户感受无微不至的关怀，加上利诱（佣金返点），最终，客户自己投怀送抱；
（4）渠道自身的客户积累。渠道很多都是二手房经纪公司，有不少的门店，本身有大量的客户积累，以此可以触及更多新的客户群体；
（5）开发商内鬼给渠道“送”客。渠道高达2-5%的佣金，能点燃内心欲念的小宇宙，在利诱下，开发商很多置业顾问甚至销售负责人暗地里都会跟渠道合作，把自然到访的客户“送”给渠道；
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="104">4、通过渠道去看房，拿到的优惠比自己去看房要多吗？</h1>
答案基本是否定的！
99%以上的开发商给自然客户的房价和优惠政策，与给渠道的是一模一样，没有任何区别，甚至部分开发商会给自然客户更多的优惠（其原因暂不展开）。
只是说，开发商与购房者本是博弈的双方，初次沟通时，在房源和优惠上，开发商会有所保留。
而渠道更直接，没有太多顾虑，为了快速成交，一般会一次性把全部优惠告诉客户，而购房者就会觉得，通过渠道优惠会更多。
另外，楼盘的置业顾问，基本已被渠道给“拿”下了，会故意把本该直接给购房者的优惠，说成是渠道的专属优惠，帮渠道一起忽悠客户，这种情况也会让购房者产生通过渠道买房，优惠更多的错觉。
不过，为了成交，在楼盘的优惠政策外，部分渠道会额外承诺一些电器（比如电视机、冰箱等）赠送或直接返现金给购房者，这其实是渠道把自己佣金的一部分拿出来返给客户。这种情况下，明面上，购房者确实会额外得到一些好处；
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="111">5、通过渠道去购房，有何利弊？</h1>
好处
（1）开发商的特价房或内部员工房等特别优惠，渠道一般会提前知晓，并及时告知购房者，购房者有更多机会买到特价房；
（2）渠道带看非常殷勤，基本都是专车接送购房者，看房比较方便。
（3）为了揽客和促成交，大部分渠道会把自己的佣金返一部分（30-50%不等）给购房者，购房者能得到额外的实惠；
坏处
（1）渠道追求的是利益，所有对购房者的柔情蜜意，都是为了从购房者身上榨取价值，当购房者失去价值时，渠道就根本不屌你，甚至恶语相向。这对于一些比较单纯、重感情的购房者来说，一时很难接受，内心有强烈的挫败感，非常影响身心健康（这个有不少案例）
（2）为了利益，渠道千方百计地去讨好购房者，利用购房者的信任，忽、哄、骗，无视购房者的真实需求，操控购房者的购房选择，导致购房者买的房子与自己真实需求相去甚远，甚至买到“坑房”或烂尾楼，而蒙受较大的经济损失；
比如，渠道一般会推荐高佣金楼盘给购房者，而高佣金楼盘，相对而言多多少少都存在着一些硬伤，要么品质欠佳，要么地段偏，要么产权属性有坑；
这里，给购房者朋友提一个醒：
佣金比例越高的楼盘，购买价值就越低，掉坑的几率就越大。
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="121">6、开发商可不可以甩掉渠道，直接把渠道费让给购房者？</h1>
不行！至少目前做不到。
原因很简单：
（1）开发商资金压力大，自己高周转的尿性短时间改不了，必须依赖渠道；
（2）市场大降温，楼市整体是供大于求；
（3）经过几年的“苦心孤诣”，渠道手里把控了大量的忠实的客户资源，一般楼盘很难短时间蓄积到足量的客户；
所以，目前能摆脱渠道这个“枕边人”的开发商几乎没有，恒大、碧桂园、万科、金科等大佬同样不行。
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="128">结语</h1>
2020-2021这两年，楼市大降温。
以庞大的经纪人队伍和线下门店为基础的，各大二手房公司这样的渠道，早已不是楼盘销售环节中的“下里巴人”。
今天，他们一跃成为开发商和购房者的“枕边人”，只是这个“枕边人”温情脉脉的背后，却藏着一副贪婪吸血的面目。
而所有的血，最后的买单者都是我们购房者自己！
今天，我们很难相信，
在这个信息如此透明的当下，开发商与购房者之间，还无法建立一个简单、高效、彼此信任的交易关系，渠道作为小小的中间商还能从中获取高额利润。
这值得我们反思！
在此，老陈非常期待未来的房地产市场，能有一个全新的商业模式，
可以“消灭”渠道，能够让高额的渠道佣金转化为对购房者真正的优惠！