深度丨华夏幸福等待变革：350亿商业地产与吴向东

一千张帆从沉没的船的侧面经过。滞留半年，华夏幸福这艘大船的航向、航道，甚至船长，都即将迎来变革。

对于目前负债累累的华夏幸福来说，改变是可能的。多位消息人士向21世纪经济报道记者表示，最早将于7月初公布大概率的债务计划包括债务展期、国有进入、业务调整等几个方面，具体内容待公布。

与此前多块地块的出售和城市更新业务的剥离相比，华夏未来幸福的业务重组情况在更大程度上决定了债务方案的有效性。能否以较轻的速度航行，能否在更短的时间内实现血回，无不惜这一切考验着这家企业的生存。

在变化前夕，已经可以看到业务中的一些变化。

据接近华夏幸福产业的人士告诉记者，吴向东代表华夏幸福南总部，最宝贵的资产都是花费大量精力赢得商业用地，此前转移到鹏瑞的城市更新板块由于商业特殊性并没有投入大量资金，而且商业用地不仅在华夏幸福与和平合作初期双方凝聚， 还是华夏的幸福是非常值得期待的资产。

"直到一场新的战争打响，我们才会决定如何处理商业房地产。如果不是疫情爆发，原有的商业地产能够支撑华夏幸福进入第二曲线，整个公司的处境都不会走到这一步。"这些人说。

同时，华夏幸福产业新城业务并没有停止，但业务方向已经开始改变。上周，华夏幸福产业发展集团与陕西省汉城市召开的座谈会显示，华夏幸福产业发展集团正在放弃重整开发形式，向产业咨询、产业投资、产业服务、产业基金等轻资产模式转型。

<h4>商业地产回归</h4>

华夏快乐商业地产迎来了资金的回归。

武汉长江中心项目一直轰动一时，耗资116亿元的土地，住宅部分在今年5月10日和5月29日迅速售罄，总价为628万-770万，预计7月初再次推开，导致当地人觉得"豪宅如此适销对路"。

南京金陵华夏中心被誉为"近十年来南京主城区最大的商业用地"，一期住宅配件于2020年12月售罄，272套套房均不低于121平方米的住宅类型，预计今年6月将推开。

此外，2020年5月底收购的武汉平安幸福中心项目，预计在项目规划公告的一期工程中将建造297套豪宅。

一盘盘华夏幸福商业地产项目可以发现，住宅产品几乎都具有"豪华"的特点，这与华夏幸福原有的风格截然不同。

华夏幸福，诞生于工业新城，原本并不具备商业地产基因，平安和吴东带来了这部分生意。

2018年，由于北京楼市购房限制，住宅企业不能长期产业新城及时输血，华夏幸福首次出现金融危机。同年7月，平安以19.88%的股份成为其第二大股东，五个月后，平安增持股份至25%。

这是中国平安第二次交付新业务板块和新业务团队，原华润置地执行董事吴向东，以100人的团队到华夏幸福担任联席董事长兼CEO。为此，华夏幸福独自在深圳设立了南方总部，由吴向东全权负责，南方总部主营业务集中在商业地产、城市更新等方面，也涉及到医疗、科研界等新探索。

吴向东是房地产圈的明星经理，也是华润置地的灵魂舵手，在华润时期以"万象市"打造商业地产行业标杆产品，深受后人尊敬。

加入华夏幸福后，吴向东团队继续发挥自身优势，大幅拓展商业地产版图，提出了"华夏幸福做中国最佳商业地产项目"的目标。

首次亮相令人眼花缭乱，2019年9月10日，华夏幸福投资高达116.25亿元，赢得武汉武昌区商业综合体项目，这也是华夏幸福首个全周期商业综合体项目。此后，南方在商业地产领域开始了"买买买"的模式。

据21世纪经济报告不完全统计，华夏幸福在商业地产领域土地总金额近350亿元。2020年4月至6月，吴向东率领南方总部获得南京金陵华夏中心项目、招商银行全球总部建筑建设服务、武汉中北路项目、哈尔滨深厦金融科技城项目、广州白鹅湖项目等。

与一些"吴向东不应该在公司现金流紧张上投入巨资"的论调不同，几位华夏幸福内幕人士告诉21世纪经济新闻，整个集团对商业地产业务寄予厚望，并不反对商业地产的快速扩张。

一位接近华夏幸福的人士也告诉记者，吴向东团队应该看在商业地产的实力上，"其实一些商业地产项目他们得到了政府相对优惠的条件，比如滚动开发，没有一次性支付巨额土地转让款。"

奈河疫情的突然到来，打破了华夏对幸福的期待。

2020年，环北京楼市进一步陷入冰面，收入暴跌。华夏幸福2020年年报显示，报告期内销售额940.66亿元，同比下降34.30%。

初创商业地产收入无法缓解巨大的资金缺口，融资也有限，没有更多的时间留给华夏幸福，"第二曲线"也没能实现。

<h4>南方总部有待确定</h4>

两个月前，有消息称，华夏快乐南总部未来或将分离，吴向东将离职加盟鹏瑞集团，但尚未得到正式确认。

6月10日，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司股东由华夏幸福（深圳）运营管理有限公司变更为深圳市鹏瑞房地产开发有限公司，更名为鹏瑞（深圳）城市发展有限公司。与此同时，公司的管理层也发生了变化，吴向东的老上司赵蓉，职位从总经理变为董事长，其他三位经理换成了彭瑞芳。

这意味着，吴湘东领导的华夏幸福南总部将城市更新业务转售给鹏瑞地产，这也被市场解读为吴祥东进一步加盟鹏瑞置业。但华夏幸福并没有宣布这笔交易，吴向东的来也等待着最终的官方消息。

彭瑞是深圳本地开发商，曾建成知名豪宅项目"深圳湾一号"，擅长城市更新业务。

投资人、理解研究所高级研究员程宇认为，出售长期、大资本密集型的城市更新业务是解决债务问题的正确方案，对当地开发商彭瑞来说，更为合适。

吴向东的另一条业务线，商业地产呢？中国企业资本联盟副主席薄文熙告诉记者，南方总部收购的大量商业用地占用了大量资金，对于下一步要解决的问题，后续投资更大、回报更慢，流动性较弱的商业用地也被打包出售， 是解决华夏幸福当前流动性压力的合理选择。

华夏幸福的南方总部的去向尚未确定。

消息人士称，华夏快乐武汉长江中心已被鹏睿接管，但武汉长江中心销售办事处向记者否认了这一消息，称开发商在华夏仍然乐于乐，物业仍然是幸福地产。

上述接近华夏幸福产业的人士告诉21世纪经济报告，南方总部的商业地产潜力巨大，也是未来华夏幸福资产的重要筹码，不宜急于抛售，预计新战投资者将如何进入决策， ，然后执行下一步。

<h4>成功或失败</h4>

南总部风雨同时，王文艺总监工业新城业务会去哪儿？

危机过后，华夏幸福寻找解决方案，华夏幸福董事长王文学反复强调"不逃避债务"，这一原则写在华夏幸福每更新一次债务数据公告中。

熟悉公司法的业内人士认为，华夏幸福的一系列做法值得肯定，也或许成为现代企业危机管理的参考。"一是债务危机一发生就占据了集中的管辖权，而不是等待破产，顶层设计得很好，以避免资产被地方法院拍卖;第一也决定了华夏幸福能保证分行的独立运作，至少保证了项目血液水平。

"虽然上述措施给了华夏幸福回血的时间，但最终还是要看华夏幸福能否抓住机遇，活化资产，丰富现金流，集中的司法程序起到延缓问题爆发的作用。北京益田律师事务所律师刘英南补充道。

据21世纪经济报道了解到，华夏幸福产业下新城板块项目和住房均在正常运营，廊坊、古安、霸州、永清、大厂、淮来、武汉、合肥、南京等地孔雀城也正常销售。

原来的工业纽敦业务也在发生变化。

6月17日，华夏幸福产业发展集团与陕西省韩国市政府就城市定位、招商引资、产业服务等进行了深入探讨和交流，华夏幸福成为"工商服务商"。华夏幸福基金会有限公司CEO赵伟表示，将在产业咨询、产业投资、产业服务、产业基金等方面进行合作。

对此，前述接近华夏幸福产业新城商务人士透露，在债务计划公布后，华夏幸福产业新城业务有望有一定程度的调整，类似平地、修路等方式不一定保留。

华夏幸福最擅长的发展模式是工业新城和住宅开发，在行业内同时获得低成本的住宅用地，用住宅销售回馈产业新城的投资平衡。但危机也证实，以往工业新城模式预支资金巨大，还款周期过长，导致企业自身被动过高。

6月23日，华夏幸福宣布，公司及其子公司近期以未偿银行贷款、信托贷款等形式新增债务本金及利息64.49亿元。截至2021年6月21日，华夏幸福未能按时偿还债务669.9亿元。

因为工业新城，也是工业新城的制约，华夏幸福，必须探索一条更适合的路要走。

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