对话第一太平戴维斯周志鹏：物企上市门槛已提高，估值分化是必然

来源：时代周刊 作者：刘伟

房地产行业面临高压，房地产行业已成为资本出路。今年以来，上市物业公司到港数量创历史新高，"物业年"悄然到来。

根据KKR的数据，截至9月初，共有52家物业管理公司成功登陆资本市场。其中，年内成功上市的物业管理公司数量达到11家，几乎是去年同期的两倍。目前，仍有24家企业在排队，今年年底至明年初将达到上市高峰。

与此同时，房地产行业正变得越来越分裂。海德产公司凭借母公司强大的输血能力，在规模上处于领先地位：依靠资金实力快速并购，通过"大鱼吃小鱼"的方式增加市场份额。在此背景下，行业头尾企业估值相差数百倍，新股认购热度骤降。

房地产行业进入深度分化期，上市企业亟需在环境变化中寻找新的模式。各种规模的房地产公司如何在白热化的竞争中占据优势？随着并购热潮的升温，"赢家通吃"的局面会不会被打破？面对各种问题，《时代周刊》记者采访了第一位太平戴维斯广州估值与专业咨询服务助理总监周志鹏。

周志鹏于2008年进入房地产行业，见证了行业从稀少到走红，经历了多家房地产公司上市，深刻经历了行业变化的新形势。

周志鹏认为，今年上市企业数量增长迅速，达到较高增长水平。未来上市公司数量仍将增加，但增速将低于过去。未来，资本的选择可以广泛扩大，实体企业的估值差异化是必然趋势。中小企业需要打造自己的核心竞争力，才能在行业洗牌中获得清关机会。

市场更理性

时代周刊：今年上市房企数量达到历史峰值，未来增速会回落吗？您预计上市公司的数量将达到多大规模？

周志鹏：上市企业数量增加后，市场有很多目标选择。近日，新上市的房地产股数量、超额认购倍数下降，价格下跌。金钱方面更理性，更伪装，以冷却市场。目前，物业总公司的市值接近2，000亿港元，部分公司的市值只有几亿港元，对资本有明显的偏好。

尽管热度下降，但仍有住房公司选择拆分房地产上市。首先，在"三条红线"下，很多房企将楼企分拆上市，可以达到"去杠杆化"的效果。其次，物业企业上市后，市盈率高于非上市企业。从资本市场来看，很多行业在疫情期间受到影响，现金流波动较大，但房地产行业表现出周期性阻力，现金流非常稳定，受到资金的青睐。

时代周刊：今年，香港联交所上调主板上市门槛，对盈利能力、市值要求、管理稳定性提出了更高的要求。这将如何影响港股的上市？

周志鹏：今年香港股市对企业盈利提出了更高的要求，体现了资本市场在完善评选标准。上市公司要提高自己的收益或营业收入，上市将更加困难。房地产行业已经不如刚开始的时候好了，现在需要看企业的经营成果。随着市场变得更加理性，企业上市将变得更加困难。

时代周刊：房地产企业越来越重视科技投入，部分楼企将募集10%-20%的资金用于科技建设。为什么房地产公司如此重视科技应用？

周志鹏：科技企业的重要性与互联网浪潮有关，各行各业都在加大参与大数据或互联网+的力度，实实企业的经营思维也在发生变化，希望通过科技的应用来提高竞争力。

传统物业管理企业属于人力密集型行业，毛利率不高。因此，房地产企业需要通过技术变革提高盈利水平，减少对传统人力的依赖。大数据或智能硬件的加入使公司的工作效率更高，并有助于降低成本。

产业链合作加大

时代周刊：规模扩张仍然是实体企业发展的重要战略方向，并购是规模增长最直接的方式。今年，企业之间的并购频繁，有人认为行业交易量严重，企业进行并购，涨价，你怎么看？

周志鹏：有的需求方愿意付出更高的价格去购买目标，因为这样的企业有明确的目的，需要做一个大的区域地图来增加规模。供给方（被收购企业）的总量变化不大，供过于求导致价格上涨。

需要注意的是，每次收购都会影响物业企业的收入，收购价格的上涨相当于成本的上涨，最终的业绩是回报、利润率等指标的回落。

时代周刊：随着大规模并购，实体企业毛利率有不同程度的下降。收购房企后如何进行投后管理？

周志鹏：对于规模化、完成全国布局的物业企业来说，收购行动主要是填补业务空白，等待业务线完成后协同效应。除了传统的物业管理业务外，还有国内、装修、养老服务、增值服务可能是并购的重点。在这种情况下，即使收购没有赚钱，但如果和原来的平台能够产生协同效应，还有孵化的空间。

时代周刊：8月，阳光城物业公司阳光志博全体股东拟持有阳光智博战略投资万科万物云100%股权，换取万物云4.8%的股份。此次"股份交换"开辟了物业企业合作的新途径。"股票交换"模式的可复制性如何？

周志鹏：我觉得很难。目前，上市企业基本已经上市，未上市的大型企业规模相对较小，选择性较差。其次，"股份交换"需要企业之间相同的理念，方向是相同的。这个模型是行业的一个很好的例子，但简单地复制它是不现实的。

阳光智博的规模不小，如果单独上市，需要加强一定方面的竞争优势，如果采用"股份交换"模式，互惠互利，可以扩大双方的规模。

这种类型的协作的后续挑战是两个团队业务理念的融合，具有一致的文化，发展方向和价值观，以及大量的时间和精力来推动整合。

时代周刊：未来产业链板块的楼企合作会不会更多？

周志鹏：我认为未来产业链上下游会有更多合作。家产、养老、家装等企业可以使每个企业形成相互联系的互补，未来将有更多企业之间专注于业务线的合作相辅相成。

中小企业的生存之道

时代周刊：今年的房源企业上市，很多企业都有鲜明的标签。如兴盛商业就是基于商业地产运营，优良的商业服务到写字楼物业的运营。未来会有更多的公司创造独特的IP吗？

周志鹏：2018年以后，房地产公司纷纷上市，市场逐渐饱和。此时，上市企业在市场上要想吸引市场关注，就必须展现出自己的竞争力。

自我竞争力可以从两个方面来构建，从服务对象来看，商业主线聚集在商业中，商业企业具有鲜明的特点，与主住户型企业有明显的区别。另一方面，房地产企业也可以创造鲜明的地理特征，如果资本对一个地区有良好的期望，房地产企业可以突出自己的竞争优势。

未来，企业之间的竞争将更加精细化，核心竞争力将更加突出。

时代周刊：行业竞争升温，企业头赢家吃。中小企业还有生存空间吗？

周志鹏：不同层次的企业都有自己的玩法。最重要的是让公司明确自己的核心竞争力。做并购业务的负责人要注重业务范围的延伸，如果住宅管理稳定，就会将业务范围延伸到诸如经营管理等业务。

但中小企业不能在收购产业链环节上与住房企业的负责人挂钩，此时，中小企业应重点关注主业，立足一个行业线，做好产业线，以突出自己的竞争力。突出企业的鲜明特色，才能引起资本的关注。市场竞争越激烈，企业就越需要找到自己的定位。

时代周刊：平台化是房地产公司未来发展的一大趋势吗？

周志鹏：平台化是未来发展的主要趋势，借助平台，物业企业与需求方、产品与供应商紧密相连，也为未来提供增值服务奠定了基础。