销售额要占行业2%！张亚东与绿城中国“新故事”

绿城中国，8月25日（3900。HK）举行2021年中期业绩会议。

自2018年被任命为绿城中国首席执行官兼董事会主席以来，张亚东一直保持着进取的态度，内部改革和对外扩张，使绿城进入了稳定的发展阶段。2021年计划销售额占该行业的2%。

中国住房报记者傅姗姗从上海报道

经过3年多的改革扩张，张亚东和绿城给了自己一个最好的证明。

绿城中国，8月25日（3900。HK）举行2021年中期业绩发布会，绿城中国董事长兼执行董事张亚东、执行董事兼首席执行官郭家峰、执行董事兼首席执行官耿仲强、执行董事兼首席执行官吴文德、执行董事兼副总裁李军出席业绩发布会。

从业绩来看，在目前房地产深度控制下，绿城中国仍交出良好业绩，报告期内实现合同销售额约1717亿元，同比增长约88%;

多年来，这一直是一种增长趋势。

绿城在过去三年中发展迅速。2018年，绿城年销售额达1564亿元，2019年销售额达到2018亿元，同比增长29%，2020年销售额达2892亿元，同比增长43%。今年年初，绿城设定了3100亿元的全年销售目标，上半年为55%。李军预计公司全年销售额将超过其3100亿元的销售目标。

"2018年，绿城的销售额将占该行业的1%;预计到2021年将占2%，并希望在未来增加其份额，利润和收入将实现更大的增长。张亚东表示有信心。

自2018年被任命为绿城中国首席执行官兼董事会主席以来，张亚东一直保持着进取的态度，内部改革和对外扩张，使绿城进入了稳定的发展阶段。

会上，张亚东还对投资者和媒体表示，"2021年是绿城中国实施'战略2025'的开始，销售规模作为企业战略目标的重要维度之一，在未来5年内已经形成了明确的规划，我们将坚定地朝着目标努力，希望在未来增加份额， 在利润和收入方面实现更大的增长。"

绿城中国有了新的故事，张亚东的新策略和打法也引起了外界的关注。

成就和变化

在销售额方面，今年上半年，绿城中国合同销售总面积约724万平方米，合同销售金额1717亿元，同比增长88%，全年目标完成率为55%。至于能否如期实现业绩目标，李军回应称，全年预计将明显高于年初设定的3100亿元的销售目标。

但在2021年上半年，绿城中国实现了22%的毛利率，较2020年同期的25.9%下降了3.9个百分点。其中，毛利率占物业销售的21.5%，较2020年同期的25.6%下降4.1个百分点，主要是由于价格限制对品牌溢价的影响，毛利率下降。

毛利率的下降是大多数住房公司存在的一种情况。

与水垢同步快速增长的还有土壤储存。过去，绿城一直因为土地的节奏不规则出现没有商品卖出去，但随着张亚东带领新领导班子上任，尤其是"老绿城人"郭家丰的回归，绿城在土地投资领域有了很大的提升，精准的投资策略让绿城交出了一张好成绩单。

根据绿城中国的中期业绩，今年上半年，绿城在31个城市新增67个新项目，总建筑面积约1186万平方米，预计价值2140亿元，较2020年同期增长22%。其中，绿城占地股权价值约1450亿元，对应造价约740亿元，新地平均楼面价格9126元/平方米。

从城市的布局来看，一二线城市的新商品价值占比为78%。其中，杭州新增扩建商品价值260亿元，占比12%，宁波新增扩建商品价值278亿元，占比13%，北京新增扩建商品价值208亿元，占比10%。

在新货价值方面，宁波新品占比超过主要基地杭州。作为杭州本地的房企，今年绿城首次在杭州集中于土壤拍摄"颗粒无收获"，当有市场声音质疑时，绿城会失去杭州大本营吗？

事实证明，绿城只是在土地投资方面坚持了自己的步伐和标准。

在首次将土地供应集中在杭州之前，绿城已经在杭州收购了一批优质地块，在政策效果不明朗的情况下，绿城保持观望态度。

在上届绿城中国股东年会上，张亚东表示，绿城征地标准是利润率为8%-10%，甚至超过10%;用张亚东的话说，"青城刚刚爬出历史的坑，怎么会掉进一个新的坑里。"

正因为如此，当第一批集中在杭州的高价土地中拿地时，房屋企业后悔利润只有1%-2%甚至亏损，绿城正在把握窗口期，规避高价土地投资的风险。

目前，一些城市第二批土地集中供应已经推迟，从现有城市重新上市的情况来看，重点城市第二批集中供地规则已经调整。在中央"房源不投机""稳地价、稳房价、稳预期"精神的指导下，当前城市采取了更加灵活的出让土地规则，如限制最高溢价率、控制实际地价、摇牌、提高牌位门槛、严格监管资金来源等一系列措施。

在绿城中国执行董事、首席执行官郭家峰的这些调整中，对强财务合规、低杠杆的国有企业、央企有一定的优势，同时控制地价给房企留下一定的利润空间，可以保证企业正常经营的稳定，有利于行业的健康发展。

"未来，绿城将继续保持投资实力，提高投资标准，保持良好参与。郭家峰表示，在城市布局上，绿城坚持布局35个核心城市，积极关注政策、经济、客户等更好城市，积极探索投资机会;

"尽量早点进入果岭"

自去年下半年以来，"三条红线"融资监管标准出台以来，房企在金融安全方面也处于前所未有的重要地位。

今年上半年末，绿城的计息负债为1，279亿元，较2020年底增长7.3%。数据显示，截至2021年上半年末，绿城一年期贷款期限从2020年底的325亿元降至301亿元，一年到期贷款占有息负债总额的比例为23.5%，较2020年底的27.3%下降3.8个百分点。

在融资方面，在整体融资形势严峻的背景下，绿城总借款加权平均利息成本进一步下降至4.6%，较2020年上半年的5.2%下降0.6个百分点。

在"三条红线"上，截至6月30日，绿城的现金空头债务比率为1.5倍（2020年底：1.4倍），净资产负债率为76%（2020年底：64.6%），不计应收账款预付款，资产负债率为72.6%，在"黄齿轮"中。

在业绩发布会上，一些投资者更关注绿城的净负债率和资产负债率（不包括预收款），后者比去年年底有所上升。其中，公司净负债率大幅上升，上升11个百分点。

对此，公司执行董事兼首席执行官耿忠强坦言，"在发展过程中，公司一直在发展速度和净负债率上找到最佳平衡，这是我们的控制原则。总体来看，这三项指标还是相对可控的，监管要求都是2023年进入绿色档，我们力争提前进入绿色档。"

绿城管理层也回应了市场的担忧，即房企与投资和销售的比例不超过限价要求的40%。

郭家峰表示，"其实去年推出三条红线的时候，指标就已经提到过了，并不是最近一次的要求，目前的指标是一个重点指标。"

"从长远来看，这有利于行业的健康发展，公司从长远发展的考虑出发，也比这个指标更关注投资和销售，根据自身情况不断优化，平衡风险和发展关系，确保公司的稳健发展。郭家峰表示，为确保在政策框架下实现2025年战略目标，绿城下半年将重点销售和回报，力争早开、多推、进一步大销售;

目前，房地产行业监管既带来了差异化，也带来了机遇。在张亚东看来，近三年来，绿城实现了翻番计划，这也为未来的发展奠定了良好的基础。

在严格的监管下，绿城如何应对？张亚东给出了答案：一是坚持产品主义，二是坚持"质量第一"，第三，锚定战略目标，第四，坚定不移地贯彻这条道路，第五，优化体制机制，第六，增强核心竞争力，实现绿色城市稳定的目标。