时代的转身，就在刹那之间。
没想到，救市接连炸出大招！
首付降到15%，公积金利率降到2.85%，已是史上最低！
就连二套房都取消利率下限了。
接下来，商贷利率甚至会跌破3字头，进入2字头时代！
消息确认，市场沸腾！
但我觉得最炸的还是下面这个：
政府收储存量房。
并且，已经有地方在执行了。
杭州临安区住建局明文公告，在区内收购一批商品住房用作公租房。
正式打响收储去库存第一枪！
国家队真的要下场收房子了！
具体怎么操作？
央行已经宣布：
设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
预计将带动银行贷款5000亿元！
4月底的重要大会里有这样一句话:
统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
强调消化存量房产，就是要去库存!
央行以再贷款的方式介入收储，信号已经很明显！
救市，已不得不采取超常规手段了！
为啥这么着急？
统计局刚公布的4月房价数据：
一手房价：一线同比下降2.5%，二、三线同比下降2.9%和4.2%，环比均扩大。
二手房价：一线同比下降8.5%，二、三线同比下降6.8%和6.6%，环比均扩大。
是的，房价还在降。
再看消费。
4月虽然CPI回暖，但社融仍低于预期，同比回落至2.3%，居民短贷也下滑严重。
归根结底，还是对楼市预期悲观。
在过去20年房地产周期里，大家买房既是储值也是增值。
市场不好，只能降低消费。
全国各大城市的库存情况也堪忧！
截至2024年3月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月。
也就是从现在起，不建新房，按目前全国存量房的销售速度，也要2年多才能卖完。
还有更夸张的。
以下这41个城市，去化周期超过36个月，也就是3年！
注：图片来源于网络
怎么办？
别急，高层已经给出解决办法了：
要求商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让！
你以为减少供地的只是上面这些城市吗？
当然不是！
注意一个现象，今年土地市场一个明显特征就是，缩量供应！
很多城市发布了2024年供地计划，缩量趋势明显。
据不完全统计，重点28城中住宅用地减少的城市占比近8成！
上海全年商品住宅用地计划供应同比减少约10%。
苏州同比减少约64%，创近10年新低。
广州减少9%，重重庆减少14%，合肥减少7%，济南减少33%，长春减少43%.....
去年很多城市土地卖的都不好，硬挂也是流拍，不利于建立市场信心，所以干脆减少规模，集中推一些核心区地块。
减少供地肯定是好事儿，库存必须得消化一波了！
但，即便国家队下场，也不是所有城市都能获益！
有机构预估了收储存量房的可行性。
得出的结论是：
想要起到托市作用，需将住宅去化周期压降至18个月以内。
大概估算需要约7万亿资金。
而这次投放3000亿资金，拉动5000亿贷款，规模远低于整个市场所需的资金量。
那，谁能获益？
我们首先要明确一点，收储之后怎么办？
主要用作保障房。
卖掉或者租出去。
没有价值的城市能卖得掉，租得出去吗？
所以，只有人口增长的经济强市，将来才更容易卖掉、租掉、不空置！
换句话说，也只有这些城市收储才会有效果！
看，以下就是2023年经济10强城市以及常住人口增量情况。
注：图片来源于网络
至于大部分的普通地级市、县级市、县城，很多库存本就是无效库存，就算降低也未必对市场有实质性意义。
是的，分化只会进一步加剧！
再结合最近浙江丽水的一个政策：
拟出让微小宅地，个人可独立或联合建房建成后可办产证出售。
好家伙，都允许个人拿地建房卖房了！
如果外围低密住宅需求持续增长，未来可能会有更多城市跟进。
这让我想起了前些年的7090政策：
要求拿到土地的开发商在建设楼盘时，必须盖90平米以下的房子占比70%以上。
这个政策是为了调整规范市场的供应结构，让当年的住宅供应更合理，刚需多放量，大户型收缩。
现在时代变了，开始反着来了！
这不，在上海叫停7090政策之后，深圳也前后脚地承认废止7090政策了。
供需关系已经逆转！
这也符合前段时间高层的定调：
有效激发潜在需求，加强高品质住宅供应。
接下来，开发商要开始为大户型动手了，给有改善需求的人打造商品房！
那刚需小年轻怎么办？
政策也很清晰，双轨制中的保障房！
一切都是时代的选择。
通过结果看现象就是，财富正逐渐向少部分人高度集中！
今年一季度，住户存款猛涨8.6万亿。
说明有钱人还是挺多的，只是他们不敢消费，把钱放银行躺收利息。
现在政策的重点，就是要刺激他们把钱拿出来！
国家队都下场了，未来还有哪些政策空间呢？
全国范围内，除了海南和北上深，还有广州和天津120平以下的房子，其他城市都已经不限购了。
海南是由于自由贸易港的建设，主动封岛。
天津因为学区房优势，稍微保留了一些刚需福利(120平以下房源才限购)。
北京和上海依然是5年社保，深圳是分区限购。
那，接下来会有变动吗？
特别是一线城市，尤其是北京和上海，限购还会放松吗？
很可能，会一步一步来。
先是天津和海南，之后是广州、深圳放开，最后北京和上海可能会有限度的放开。
如果真的落地，又会继续加剧城市之间的马太效应。
相当于大城市又获得了庞大的资金量！
机会已经来了，后面还有更大的刺激政策！
我们要去关注的，就是那些获得庞大资金的、真正有价值的核心城市！
不同城市面对政策的反应是不一样的，有些下半年就有机会，有些要等到明年，有些还需要2-3年，有些遥遥无期！