深度 | 楼市迎来国家队入场，3000亿会否成为撬动市场的支点？

5月17日，房地产重磅新政接连出台！降低首付、下调房贷利率、支持政府收储、推进房企融资白名单、盘活闲置土地……一系列新政在房地产供需两端同时发力。

其中，“3000亿元保障性住房再贷款支持政府收储”作为央行支持构建房地产发展新模式的重要举措，备受各界关注。

随着房地产调控政策重点转向“去库存”，政府收储商品房的模式未来能否大规模铺开并真正缓解楼市高库存城市的压力？除了央行的3000亿，还有哪些可能的资金来源？大规模收储商品房会不会增加地方债务风险？

3000亿资金助力“去库存”

当下，房地产调控政策重点已经转向“去库存”。

5月17日，在全国切实做好保交房工作视频会议中，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调：“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”

同日下午，国新办举行国务院政策例行吹风会，会上详细阐释了通过政府收购模式助力去库存的详细方案。

中国人民银行副行长陶玲表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

具体来看，3000亿元规模的保障性住房再贷款利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，银行可按照自主决策、风险自担原则发放贷款。

陶玲强调，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。由城市政府选定地方国有企业作为收购主体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，收购后迅速配售或租赁。

陶玲表示，这项政策是中国人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，既能推动商品房市场去库存、加快保障性住房供给，还能助力保交楼和“白名单”机制——房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

会上，相关部门负责人还表示，将进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

自然资源部则表示，将严格依法处置闲置土地，并加大对存量土地盘活利用的支持力度，拟从资金、税费、划拨流程三方面支持地方回收存量闲置土地。

华福证券房地产行业分析师陈立对第一财经表示，本次政策表态在房地产行业供需双方面起到了正面积极的效果，最低首付比例下调、取消按揭利率下限双方面推进下，更加宽松的政策环境有望进一步拉动购房需求；在供应层面，央行设立3000亿保障性住房再贷款，通过收购已建成未出售商品房，有效消化市场存量，并增加了保障性住房供给。

至少14城已收储商品房

政府收储商品房被视为新祭出的“稳楼市大招”，但第一财经注意到，部分地方政府或国企批量收储商品房用作公共租赁住房，已开展了两年多时间。

据第一财经统计，从2022年至今，已经至少有14座城市（或地级市下属区县）的政府或地方国企收储商品房，用作保障性租赁住房或人才公寓。

这些地区包括济南、温州鹿城、洛阳、福州、长沙、苏州、南阳、呼和浩特、青岛、天津、郑州、绍兴越城、杭州临安和大理。

早在2022年，就曾有多个城市发文提出公开收购商品房或商品住房，用作保障性租赁住房、安置房等。

温州市鹿城区的地方国企城发集团曾于2022年多次发布“关于收购筹集保障性租赁住房房源的通告”，当年的上半年完成243套房源的筹集工作，9月30日前又顺利完成295套的筹集及网签工作。

2022年9月，济南城市发展集团也宣布将在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金；2023年3月，洛阳的地方国企国晟集团也宣布筹集5000套商品房用作租赁住房，探索实行先租后售、租购并举的新模式，适度盘活存量商品住房，解决新市民、青年人、低收入人群等群体住房难题。

2022年10月，苏州宣布计划“定向回购部分新房项目”，涉及6个区、4个县城，约一万套商品房，收购对象主要为有国企或本区域城投入股、操盘的项目。当时，苏州保利某项目相关负责人对第一财经记者表示，项目部分楼栋被整体收储，用作人才公寓。

2023年初，中国人民银行创设了1000亿元租赁住房贷款支持计划，以期推动住房租赁行业的发展。而17日下午的吹风会上，中国人民银行相关负责人也提到了租赁住房贷款支持计划，表示该计划将并入保障性住房再贷款政策中管理。

当时，该计划选取了重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市进行试点，金融机构可按照自主决策、自担风险的原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。

亿翰智库认为，这些试点城市有一个共同特点——城区人口多，新房库存多，城市能级不差，但近几年的楼市“不景气”也是事实。

从已收项目来看，过去国资收储主要解决新城及近郊区域存量高、去化难片区项目的收购，从而改善其高存量、低去化、高风险的市场认知。

国资收储商品房的用途，除了用于公共租赁住房，也有城市用于“以旧换新”，其模式为地方国资下场收购商品房后，想换房的居民通过政府指定的官方平台，登记旧房、选定新房、等待估价，满意就进行后续支付，买和卖都通过官方平台完成，提升了置换效率。

资金问题或可借鉴国外经验

政府收储商品房模式的优点显而易见：可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，把这些房源投入保障性住房后，还能实现“三大工程”的部分目标。

但这一模式未来能否大规模铺开，资金从哪里来？

近日，天风证券在其研报《“政府收储存量房”是否可行》中称，据测算，政策收储存量房需要去化7.7亿平方米、把住宅去化周期压降至18个月以内，才能起到托市作用，而这所需资金大约要7万亿。

记者统计过去14城收储商品房的资金来源渠道，发现除了来自于央行的“1000亿元租赁住房贷款支持计划”，还有不少城市选择努力自筹资金。

比如郑州过往的收购资金来源为20%的项目资本金加上75%的银行贷款，剩下缺口的则来自于财政补贴、国家政策性专项贷款等；苏州收购资金来源为各区县地方国企资金；长沙则使用了公积金增值收益。

克而瑞研究中心认为，过往政府收储商品房案例中，地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金是三大资金来源，但规模终究有限，如今，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，将成为新的资金来源补充。

“但需要指出的是，千亿资金规模仍不足以在全国范围内大规模推行政府收储，据估算达成这一目标所需资金可能超过5万亿。”克而瑞认为，政府收储模式可能并不会在大规模铺开，大概率只会在高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域落地，去库存效果难以企及当年棚改货币化。

天风证券研报则称，收储资金大概率会通过继续举债获得，但收储会直接提升地方政府或城投平台的资产负债率，同时可能还会降低地方政府或城投平台的资金周转率、导致地方政府或城投平台的资产收益率进一步下降。

“目前，确实有部分地方政府财政面临困难。一般来说，一线和强二线城市每年都有建设公共租赁住房的相关基金或财政拨款，原本这些城市会拿着这些钱通过国有平台去拿地开发建设租赁住房，未来就没必要从头开始拿地去做，一部分钱可以用于收购现有的存量房。但这也仅限于一线城市和强二线城市，才能有这样的财政支持力度。”镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经表示。

张宏伟表示，未来还可以考虑发行特别国债，它的利率非常低，银行可以把资金定向投到各城市的存量房收购中，地方政府则负责上报收购存量房的目标，汇总到相关部门。

“这其实就类似于国外的‘保障性住房银行’，过去不少国家，包括一些发达国家，在面对经济危机压力、房地产库存过高等问题时，都曾在国家层面出手，来收购市场上的存量房，实现去库存目标，还是有不少经验可以借鉴的。”张宏伟告诉第一财经记者。

在“公共住房银行”领域，日本、美国、印度、巴西等国都发展了各自模式，解决低收入家庭的住房问题是公共住房银行的最根本出发点。除了促进住房民生，公共住房银行还被用于调节房地产波动和平抑经济周期，经常被政府当作在房地产领域实施货币政策的金融工具。

国金证券表示，政府收储模式的关键点还是资金问题，当下地方政府发债空间有限，仅部分发达地区能继续加杠杆，收储模式需要较大规模的资金，后续预计PSL、专项债、特别国债等将是本轮去库存的资金来源。

租赁住房运管能力亟待提升

政府收储商品房模式面临的另一大难题是收购后的运营管理问题，收益如何覆盖成本考验这一模式能否持续。

克而瑞认为，目前大部分城市的租金回报率仅仅在2%左右，即便使用低成本资金，考虑加上运营成本，平衡收支也并非易事。如果不能解决这一问题，那么大规模收储商品房只不过是把库存风险从房企端转移到了政府端，并没有实质性化解风险。

张宏伟也提出，在租赁住房运营管理上，大部分地方城投平台未曾涉足过这一领域，能力是欠缺的。

“租赁住房市场经历过一轮爆雷，现在市场逐步恢复正常，不少公司成长起来了，已经有丰富的运营经验。而且，现在不少民营房企正在大力发展它的轻资产业务，包括代建、租赁住房代管等，部分企业的租赁住房业务其实在这两年扩张速度较快，以轻资产为主。所以，在租赁住房运营管理上，地方城投平台可以先借助外力，找专业公司代为运营。两到三年逐步成长之后，自己也可以运营。”张宏伟建议。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，在收购过程中，需要建立健全的监督和管理制度，确保透明度和公正性，通过公开招标、竞价等方式进行存量房的收购，加强对决策过程的监督和审查。在后续资产经营中，地方政府应根据对国有资产管理工作的指导原则与办法，制定具体的实施细则和管理流程，确保租赁住房项目能够有效地服务于住房保障目标，同时保持良好的经营状况。

张宏伟则表示，在项目选择上，国资收储时应尽可能选择区位条件好、交通便利、周边有产业基础的项目，这样后续运营中的问题就会少一些。

(本文来自第一财经)