央行连放3大招“暖”楼市！专家：新政策罕见的宽松

南方都市报

2024-05-17 15:10发布于广东南方都市报官方账号

在上午国家统计局发布4月份70城房价，1—4月份全国房地产市场基本情况后，今日（5月17日）下午4时，住房城乡建设部等多部门负责人将召开国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。

据权威媒体报道，住建部、金融监管总局、国有大行等各部委及机构已分别抽调各自房地产领域内的骨干人员，成立联合工作组；“保交楼”救助范围或进一步扩大，收购存量住房正在讨论酝酿中。出席发布会的发布人则为住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人。

在会议召开前夕，今日已有多项楼市政策利好接连释放。比如首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为最低15%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，且将首套房及二套房个人住房公积金贷款利率分别调整为最低2.775%和3.325%。

打好商品住房烂尾风险处置攻坚战

据新华社消息，今日上午，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。

连放三招促进住房贷款，首付最低仅1.5成

在下午的会议召前之前，今日午间，中国人民银行连发三道促进住房贷款的利好政策。

在调整个人住房贷款最低首付款比例方面，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

在下调个人住房公积金贷款利率方面，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

在调整商业性个人住房贷款利率方面，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。按照因城施策原则，央行指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

首四月全国商品住宅销售额降超30%

事实上，在此次会议之前，全国多城已纷纷出台促进楼市成交的政策。仅5月份，就有杭州、西安等城市取消限购。据诸葛数据研究中心不完全统计，截至目前，成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州、西安等23个城市全面取消限购。全国仅剩海南省、北上广深、天津以及珠海横琴7地仍保留住房限购政策。

但从今天公布的70城房价、前四月全国房地产市场情况可见，市场并未如预期般持续回暖。

今年前四个月，全国新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额24453亿元，下降31.1%。新建商品住宅销售面积24507万平方米，下降23.8%。与此同时，在房屋新开工面积、房屋竣工面积等方面，均下降超20%。

以全国70城房价为例，在4月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.6%，连续11个月下跌，且创下近期最大环比跌幅，跌幅比3月份翻了一倍，扩大0.3个百分点。4月份新房下跌城市数达到64个，创下阶段性新高。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，上一次出现这么大的下跌城市数还是2015年。

值得注意的是，在70个大中城市的销售价格中，此前一线城市二手房领跌70城，领跌一二三线，但到了4月份，一线城市新房也开始领跌。李宇嘉分析认为，一线城市之所以领跌，一方面与一线城市二手房价跌幅较大，对新房形成竞争关系，新房销售不得不跟进。另一方面，近年来开发商回归一线城市拿地，导致供地量增加，同质化竞争明显亦有关联。

北广深新房库存周期高企

在4月份，据安居客线上重点监测，65城新房新开盘数量环比下降9%，其中一线城市降幅最大，环比降幅约38%。在售的新房项目总量环比仅小幅增加0.1%。与此同时，新房线上找房热度总体环比回落14%。不过，150平方米以上的4房及以上大户型找房热度占比普遍提升，值得关注的是120-150平方米新房户型找房需求占比已经超过去年占据首位的90-120平方米户型。这或也意味着，有钱人仍在进场买房。

从全国百城看，今年4月份百强房企和百城新房销售同比均创下近年来最大跌幅，其中百强房企4月业绩环比下降12.9%、同比降低44.9%；百城环比下降17%，同比下降43%。

而根据克而瑞统计，至今年4月份，北上广深新房在售库存周期已分别达到49个月、15个月、27个月、36个月。

一线城市二手住宅售价下降

一手市场不尽如意，二手市场同样连连下行。

从今日发布的数据看，70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.9%，连续12个月环比下跌，跌幅与3月份相比大幅扩大了0.5个百分点。自从去年11月至今，全国70个大中城市中均有超过68个城市的二手住宅价格下调。

同比方面，一线城市二手住宅销售价格同比下降8.5%，当中北京跌8%，上海跌7.5%，广州跌10.2%，深圳跌8.5%。

专家解读

国家推动房地产行业和经济复苏

的决心已超出预期

就今日房地产市场出台已出的政策，中原地产首席分析师张大伟分析指出，中央稳定房地产市场的决心非常坚定，未来只要房地产不稳定，更多的政策肯定还会出台，在各地加码发布政策的基础上，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。

在首付比例方面，不再区分“限购”和不“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于15%和25%。引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，将有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿。将直接减轻借款人的居民房贷支出，提振居民消费意愿。

而在房贷利率方面，此前5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调的空间更大。当前从全国看，目前除了少数一线二线城市外，大部分现在房贷最低首套利率已经进入3.45时代。

易居研究院研究总监严跃进指出，今日全国出台四项重磅政策，将对市场的影响将产生极大深刻的影响，堪称“四把斧”：即购房首付比例下调至15%、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限、收购库存房源充当保障房。

“此类购房政策是购房历史上非常罕见的宽松，或者说是40年房地产发展历史上最宽松的一次，其能级超过过去所有的放宽政策，是历史级的购房提振政策”。严跃进认为，此类政策每条都具有非常强的市场震撼力，也有助于后续新房在内的库存进一步消化，将对购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用。

采写：南都·湾财社记者邱永芬

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