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摘要：公募REITs进入的门槛会更高，住房租赁持有型不动产ABS产品在底层资产、交易安排、资金用途、审批流程等方面会更为灵活。
观点指数（GDIRI） 5月10日，据上海证券交易所披露，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划项目（建信住租持有型不动产ABS）状态更新为“已反馈”，获受理日期为2024年3月30日，专项计划通过受让项目公司股权的方式持有基础资产。据了解，这是首单住房租赁持有型不动产ABS。
项目原始权益人为建信住房租赁基金（有限合伙）、建融安居（北京）股权投资基金（有限合伙）以及建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙），后两者均是由建信住房租赁基金与第三方设立的子基金产品。
其中建信住房租赁基金由建设银行于2022年公开宣布成立，由建设银行负责运作，基金募集资金规模为300亿元，其中建设银行银行认缴299.99亿元。
运作上，主要以私募基金的形式从事股权投资、投资管理、资产管理等活动。基金定位及目标为通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。
基金成立之初收购了部分商改租项目，后续还包括公改租、集体建设用地改成租赁住房项目等。
融资新思路
该基金是建设银行对住房租赁行业从信贷支持到股权投资转变的关键。建设银行在2023年业绩报告中提到，截至2023年末，建信住房租赁基金累计签约收购25个项目，资产规模118.89亿元，其中基金出资66.31亿元，与市场化主体共同投资设立的子基金有9支，总募集资金规模325亿元。
数据来源：公开资料，观点指数整理
此外，早在4月15日，建设银行旗下建信建融家园租赁住房REIT就获上交所反馈。主要反馈问题包括：关于非居改保合规性、北京星光项目保租房认定和租赁模式等、底层项目商业模式、项目估值的合理性、运营管理机制、运营管理能力、运营稳定性以及其他相关的问题。
从反馈内容不难看出，公募REITs对底层资产合规性、估值合理性、参与机构合规性等方面都有明确的要求。
该公募REIT产品原始权益人为建信住房服务有限责任公司，于2018年成立，是建设银行旗下经营住房租赁业务的主要平台，业务范围包括住房租赁综合服务平台经营、存房业务、住房租赁REITs、资产管理、保障性租赁住房服务。
建设银行2023年年报中披露，截至2023年末，建信住房管理房源15.95万间，开业运营“CCB建融家园”长租社区287个，“CCB建融家园”平台个人用户超5100万户。
建信建融家园租赁住房REIT底层项目来源于建信住房和建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产，这也意味着上文提及的建信住房租赁基金吃进的资产可利用公募REITs以及住房租赁持有型不动产ABS的形式证券化。
保租房公募REITs基金原始权益人多为住房租赁运营管理机构，受托负责基础设施的日常运营管理，具备对底层资产的运营能力和经验。上文提及的ABS产品原始权益人为私募基金投资平台，早前建信住房租赁基金总裁曾建议，支持不动产私募投资基金成为原始权益人。同时，加快构建多层次REITs市场，可进一步增强公募REITs的价值发现效应，有助于公募REITs市场稳定。
审核方式上，建信建融家园REIT项目尚需获得中国证监会和上海证券交易所的审核同意，存在不确定性，持有型不动产ABS审批机构为交易所。
另外，公募REITs对底层资产业态、NOI、资金用途、分派率等方面有明确的要求。相较保租房公募REITs，住房租赁持有型不动产ABS产品在底层资产、交易安排、资金用途、审批流程等方面更为灵活，进入门槛相对更低。
在无法满足公募REITs的发行，或想探索其他资产退出路径时，持有型不动产ABS产品为租赁行业带来了更多关于资产退出以及融资的新思路。
多元化金融工具
目前住房租赁领域已成功发行包括红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT以及国泰君安城投宽庭保租房REIT在内的5单保租房公募REITs产品，同时，企业也正积极推进保租房公募REITs工作。
举例来说，万科在2023年年报中披露，目前正在开展保租房REIT申报工作，同时也在持续构建Pre-REITs 基金，和建万租赁基金的项目合作也在推进中。截至一季度末，万科泊寓所管理的租赁住宅房源中已有10.82万间纳入保障性租赁住房。
近期，有报道称，越秀集团正积极推进保租房REITs申报前的有关准备工作，计划选取广州环贸中心创新人才公寓项目和八旗二马路人才公寓项目作为首批入池的基础资产，从而有效盘活保障性租赁住房资产。
观点指数注意到，包括上文提到的万科、建信住房和越秀集团在内，不少企业对外表达了参与保租房REITs的意愿，可以预见的是，保租房REITs规模将得到进一步扩充。
今年年初，上海新黄浦实业集团股份有限公司发布关于开展保障性租赁住房公募REITs项目申报发行工作的公告，计划以上海闵行区梅陇社区项目作为首次申报保租房REITs的底层资产，计划发行金额不低于8亿元。
值得一提的是，上文提到的Pre-REITs是指在基础设施公募REITs正式设立和发行之前成立的，用于投资、收购、培育具有发行公募REITs潜力的基础设施的基金，最终目的是通过发行REITs或出售给已上市REITs实现资产退出。
去年11月底，绿地香港与高和资本在上海成功签订租赁住房Pre-REITs合作协议，以绿地香港菁舍公寓为REITs首发资产，共同成立Pre-REITs基金，打造公募REITs平台。
本次合作双方通过成立Pre-REITs基金，为后期公募REITs的发行奠定了基础，共同打造以租赁住房为依托的资管平台。
值得注意的是，依据《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。也就意味着，在进行Pre-REITs投资时，需要并购多个资产才能达到发行规模要求，这就要求私募基金的资金募集具备一定的灵活性。
除此之外，2月28日，由深圳市人才安居集团有限公司作为发行人的中信建投-深圳人才安居租赁住房2024年第1期资产支持专项计划在深交所成功发行，产品类别为企业资产证券化。
该专项计划是深圳人才安居集团50亿元租赁住房类REITs储架首期产品，发行规模为8.65亿元，优先级证券收益率3.00%，创租赁住房行业类REITs产品发行利率新低。
项目底层资产为深圳人才安居集团持有并运营的保障性租赁住房项目，共计包括1142套保租房房源，建筑面积合计约9.1万平方米，整体出租率达98%。深圳人才安居集团租赁住房类REITs产品的成功发行是住房租赁行业实现资产盘活的又一重要探索。
总结来看，住房租赁领域正在搭建公募REITs、私募REITs、Pre-REITs基金等协同发展的市场格局，通过多元化金融工具的使用更好地盘活存量住房租赁资产，提高资金的使用效率。