4月30日，重要会议对楼市接下来的方向定调了，这也意味着从五一开始，在楼市政策上，从中央到地方将形成更多的统筹政策。而政策重点上，也将更多关注存量住房的消化以及新增供应的优化，也就是大家口头讲的去库存。
要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
大的方向定调后，各地也行动很快。这两天北京宣布有资格的家庭和个人可以新增一套购房资格。虽然力度比预期要弱一点，但毕竟这是北京，是楼市的扛把子，表达出来的决心还是有很大的指标意义。
去库存的方法，跟过日子一样，总结起来就是开源节流。
开源就是打开销路，让很多的人来房子。这两年各个地方放开限购、限贷、购房补贴都是开源的措施。节流则是供应侧的措施，控制新增供应量，配合需求侧的去化，让楼市的供给和需求重新达到平衡。
从这几年的实践看，开源这一头已经做了很多工作了，全国除了北京、上海和深圳没有放开限购，其他城市多多少少都已经松动了，后续工具箱里的工具已经有限了。
而供给侧的措施则明显不够。后面的原因也可以理解，这两年地方财力也很有压力，各地还是想大力度的卖地。
如今，站在去库存的角度上，如果各地还持续的增加供给，那市场就不会很快稳定下来。所以统筹考虑优化增量住宅就很重要。
战略定下来后，战术上就可以行动很快。自然资源部近日发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确各地要按照以人定房，以房定地的原则，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。
商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
国土资源部说的很准确了，如果哪个地方存量太大，那就不要想着卖地了，把精力用在卖房子上；如果存量比较大，那就只能卖一套供应一套，直至达到新的供需平衡。
卖地收入意味着地方财力。地方财力是城市化的燃料，这也就意味着库存压力大的城市，以后财力会有更大的挑战。如果再往下深入思考下，房产销售需求的根基是什么，是人口！那人口持续流入的城市和区域，那后续的城市建设将会更有竞争力。
旱的旱死、涝的涝死。发展好的地方会是良性循环；而发展不好的地方，可能是越来越难。
那现在库存压力大的地方是哪儿呢？据中指研究院数据，截至2024年3月，全国重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月，个别二线城市出清周期处于合理水平。
易居研究院对2024年3月份全国100个城市新建商品住宅存销比进行排序，其中，去化周期超过36个月的城市有10个城市，分别为韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、泉州、唐山和江阴。
有很多朋友私信我，问我对楼市看法，这是一个很有争议的问题。我想说的是，楼市过热和过于低迷对国家和家庭都不是好事，用经济学的话术讲，属于市场超调。
市场超调的情况下，应该要做的是让市场尽快恢复稳定。当下，显然是过于低迷，所以我的希望是楼市能够尽快稳定。