在广州楼市中，“卖一买一”是广州中产家庭的标配。
作为购买力的中流砥柱、改善盘最喜欢的客户，“不太穷、不够富”是这个群体的尴尬点。
结合读者的交流和长期的楼市观察，探长发现，越来越多的人难以把手里的房子卖出去，置换周期变长。
大量的中产家庭，正处于“换房困境”中。
为什么“卖一买一”难，我总结了以下十大核心原因。
1，基本盘：楼市行情变了，大量二手楼盘冲击市场，流动性变差。
随着楼市行情的不断变化，一些中产家庭开始意识到单纯的房产持有与财富保障无法画等号。
在市场下行期，房产的流动性降低，导致卖房变得困难。过去值200万的房子，现在150万很有可能都找不到买家。
图/ Pexels
以广州为例，仅贝壳平台上，二手房源就超过14.59万套，并且仍处于上升趋势。激烈竞争下，中产家庭卖一买一的置换周期被拉长。
2，官方推动置换成本陆续降低，但真实成交成本依旧不小。
中产家庭在置换过程中面临较高的交易成本，包括中介费、税费、增值税等，这增加了置换的难度。
虽然这两年以来，以北京为首的城市调整了中介费，但为了尽快促进成交，卖方依旧可能需要支付较高的中介费用。
3，塌方式降价，击溃了置换家庭的防线。
由于供大于求的市场状况，卖房中产在议价中处于弱势地位，可能不得不接受低于预期的价格出售房产。
今年以来，广州的科学城、知识城甚至是珠江新城、越秀学位房等都有业主在进一步降低售价成交。
大量的抛售案例说明，广州仍处于买方市场，着急置换的中产家庭，不得不接受了较低的买家报价。
4，收入下降，中产现金流也不稳了。
虽然官方定义里，广州中产家庭并不少，但其实大家都是“无产”打工人。
图/ Pexels
当下形势，除了少数现金流充沛的家庭，大部分置换中产为了改善居住条件或子女教育等需求，不得不通过卖房来筹集资金。
5，官方的刺激政策影响在迅速减弱。
今天，成都完全放开了限购，引爆舆论，这个中国二手成交最猛的网红城市，历时7年的限购区结束。
大量的新一线和二线城市实现裸奔。但私下交流中，探长发现地产行业资深玩家都认为，政策调动能力慢慢减弱了。
强如香港的撤辣政策，也在狂欢一两个月后进入衰退期，购买力见底。
有传言称，北上广深也会在五一假期陆续放开限购政策，但以探长看来，广深实际限购门槛足够低，今年新政以来影响几乎可以忽略不计。
中产家庭的置换计划，等不到政策救市了。
6，楼市预期没有回升，反而变差。
对公司的预期评估会影响股票价格，对楼市预期的评估影响买卖双方的成交。
图/ Pexels
从统计数据来看，楼市各方面数据都在一季度再度探底，大家预期进一步变差。
如果预期不乐观，中产卖房更难。你越是更急于出售，买方则越可能持观望态度。
7，到处是笋盘待售，社交平台卖房困难。
不管是抖音还是小红书，探长经常都会刷到有人尝试通过社交平台如等挂出房源，但这些平台的流量虽大，却未必能精准匹配到有意向的买家，导致交易难以成功。
即便是各大房产号，在垂直流量的加持下，现在卖房也十分困难，更别说以娱乐为主的社交平台。
中产想卖一买一，谈何容易。
8，租房的中年人变多了。
如贝壳研究院的报告所示，全国重点40城租赁市场中，35岁以上的租客占比在迅速提升。
全国重点40城租客年龄占比变化 来源：贝壳研究院
2023年，重点40城35岁以上的租客占比超过35%，较2021年提升了4.9个百分点，是所有年龄段中增幅最大的，超过了25岁以下租客的占比。
还是以2021年为基点。四大一线城市中，35岁以上租客的占比“突飞猛进”。
一线城市35岁以上租客占比及其变化，来源：贝壳研究院
这部分群体租房涨幅在4%-6%，2023年北京占比约45%、上海占比约40%、深圳占比约38%。广州占比最低，但也有约30%。
表明中年群体也可能选择租房而非购房，租房不再变得羞耻。
9，出生率下降，学区房号召力减弱。
出生率的下降影响了学区房的需求，一些家庭可能会推迟或重新考虑置换到学区房的计划。
中国人口进入负增长趋势不可逆，除了捆绑一二线优质教育资源的学区房能号召力虽然还在，但号召力远不如当年。
最近咨询探长越秀二手房置换的人中，很少考虑学区房，都以住得舒服为主。
10，大形势下的经济压力，中产在萎缩。
经济形势的变化给中产家庭带来巨大的压力，导致大家都在这一轮调整中，重新评估自己的财务状况和未来的规划。
有的中产家庭为了保守起见，搞起了反向置换，卖大房子买小房子，进一步减轻经济负担。
图/ Pexels
探长最近看了《疯狂的信用》，这本书作者予龙是一位美国海龟，同时也是美国次贷市场从业者、金融危机参与者、见证人和受害者。
书里边有段关于中美两国“中产阶级”的描述很形象。它是这样说的：
美国社会越来越不像橄榄型结构了，更似橡果，即一头尖细并带有突出的尖顶，底部则带着难以摆脱的果托。
尖顶代表极少数巨富，果托代表穷人，附着在中间的中产阶级身上。
这样的社会结构在有着充分养料供给的情况下，可以保持稳定，一旦养分不足，三个部分会因干枯而相互脱离；
中国则更像是火箭形，即少数富豪在箭头顶部，中产阶级瘦小且难以界定，穷人在底部，但跟中产阶级混在一起，没有明确的界限。
这样的社会结构非常流线型，适合高速飞行，但一旦速度慢下来就难以站稳。中国的社会结构表现出极高的阶层流动性，但不稳定性同存。
被困在换房里的中产家庭，十分贴合这段表述。