观点地产网 在接近一个月左右的防疫之后，广州的疫情逐渐得到控制。
不过，进入各大写字楼与会议场所的管控还是依旧严格。6月24日，保利发展在总部琶洲保利发展广场举行2020年年度股东大会，“绿码”、核酸证明一一检查。
上午九点多，会议室里零星有股东到场，入座后翻阅着手里的议案资料。许是疫情影响，今年到场的股东相比去年又少了一些。
“战略机遇期”
9点半，股东大会准时开始，先是由刘平作2020年度工作报告。
2020年，保利发展实现营业总收入2432.08亿元，同比增长3.06%；实现净利润 400.48 亿元，同比增长 6.64%；归母净利润 289.48 亿元，同比增长3.54%。保利的这份成绩单虽不算出彩，但在疫情下依然实现了经营业绩的平稳增长。
销售方面，保利于去年实现签约销售5028亿元，位列行业前五，同比增长8.88%。
对此，刘平在工作报告中总结称，在过去（2016-2020年）十三五计划中，保利实现了多方面的增长，其中营业收入、利润实现年复合增长率15%及18%；同时地产板块销售完成“345”战略。
展望十四五规划，刘平则表示，公司认为未来五年房地产行业的市场规模在80-90万亿间，因此对于保利而言是重要的战略机遇期，将积极把握住市场机会。
确保销售规模的关键则是拿地。据悉，从去年至今，保利在公开市场拿地上呈现出积极态势，如2020年整年拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%--按此计算该年拿地销售比达46.79%，2019年则为33.7%。
其中尤其在下半年，行业融资收紧之时保利逆市抄底。
刘平总结称，2020年保利“上半年卖房，下半年买地”。其表示，去年下半年，行业政策及流动性收紧，拓展机会显现，董事会支持公司把握市场窗口，于是调增全年投资计划预算，充分发挥绿档企业资金和资源优势，保障年末获取优质项目，完成增量拓展目标。
据悉，去年12月16日保利召开临时董事会，将2020年度投资计划从3150亿元调整至3350亿元，增长幅度为200亿元，彼时这一举动就多被解读为将增加土地支出款项。
而观点地产新媒体获悉，保利去年三、四季度拓展金额占全年总投入的65%。
刘平披露，2021年保利发展计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元--相较去年上调后的金额同比增长17.9%。
可以窥见的是，今年以来尤其在第二季度集中供地开启之后，保利在土地市场上频频揽地。如在上周，其在上海以总价105.13亿元夺得上海静安区灵石社区地块。
另据观点指数1-5月房地产企业新增土地储备报告显示，前5月保利新增全口径土地储备1307.28万平方米，位列行业第三；此外新增权益土储、新增货值方面也均位列第三。
改革进行时
工作报告之后，则是由董事会秘事黄海宣读审议议案，以及进行投票表决和计票。
议案包括2021年度投资计划、2020年度财务决算、年度利润分配方案、续聘会计师事务所的议案、2021年度对外担保、与合营联营企业及其他关联方关联交易事项议案，以及《2021-2023年股东回报规划》的议案等。
据悉，其中2021-2023年股东回报议案在网上引起不少股东讨论。按照议案，保利发展未来三年（即2021-2023年）每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%。
尽管这一分红比例并不低，但相较此前不低于30%的最低界限，此次调低还是引来了一些声音。不过保利也披露数据，自上市以来，公司累计已实施现金分红370亿元，占累计归母净利润26.85%，其中近三年累计分红率为32.64%，位列同行业较高水平。
而在现场，一位股东则提问关于保利入选“双百”试点名单的事项。
刘平对此解释称，双百是国资委推进的综合改革三年计划，此前于2020年保利发展纳入国资委国企改革“双百行动”企业。
据悉，该计划主要目标是在稳妥推进股权多元化和混合所有制改革，健全法人治理结构，完善市场化经营机制，健全激励约束机制。
“这是非常好的窗口期，尤其咱们保利借助混改实现跨越式发展，现在总资产过万亿，说明案例非常成功……”这一追随保利多年的股东逐渐提高了语调。
观点地产新媒体了解，早在1998年中国房地产市场化改革之时，以保利为首的一众央企便顺势发展扩大。于2002年，保利完成股份制改造，保利房地产股份有限公司成立，提出“三个为主、两个结合”的企业发展战略。
这种市场化改革往往也可有多种形式，包括集团内部资产重组、证券化以及混改；其中混改又包括正方向混改，即引入社会资本、股权激励公司五年战略规划，或反向由国资参与民营企业。
事实上，近年来不少国企央企也实施了改革，最典型的为绿地集团，包括2013年绿地通过增资扩股引进包括平安在内的5家战略投资者公司五年战略规划，以及在“大基建”板块参与西安建工混改等等。
保利近年较为成功的案例则是以上市公司为载体实施混改，即在2019年12月在港股主板分拆上市保利物业。
对此，在场股东希望保利在两翼业务方面能有更多作为，激发提升活力。
两翼业务即是保利的多元业务，包括保利物业、保利商业、保利酒管、销售代理、不动产金融。据刘平现场披露，去年保利的两翼业务收入154亿元，同比增长36.49%，核心业务已逐渐成熟。
针对2021年两翼业务的发展，保利发展于股东会便提出将推动两翼市场化发展落地，指导加深对当前已布局行业、潜在布局行业的研究，细化各板块发展模式，引入外部优质资源，促进战略落地。
“公司希望在两翼业务这一块，混改的混改、参股的参股，机制上采用更加市场化的模式，紧密贴近行业的发展。”刘平现场表态。
整体而言，在机制改革方面，2021年保利一方面在地产主业将持续落实股权激励、项目跟投等长效机制，另一方面在多个两翼产业板块也将加快推进市场化机制建设。
公司核心战略，CDR制度核心规则落地 战略配售基金又见“火爆”战略配售基金又见“火爆” 投资者快跑进场非偶然
从火爆的销售情况来看，个人投资者对战略配售基金的认可程度较高，但专家提醒投资者注意“独角兽”企业未来估值向下修正的风险
“一元就有机会做BAT的战略投资者”，打开腾讯理财通，战略配售基金的广告扑面而来。在银行、基金公司、券商等机构的宣传“轰炸”之下，战略配售基金成为当下理财市场最火爆的产品。
自工业富联IPO后，“战略配售”再度成为热门词汇。所谓战略配售是“向战略投资者定向配售”的简称。大陆《证券发行承销与管理办法》规定，首次公开发行股票数量在4亿股以上的，或者在境内发行存托凭证的，可以向战略投资者配售股票。
战略配售基金，即普通投资者通过公募基金参与战略配售的产品。近日，南方、嘉实、易方达、华夏、汇添富、招商六家公募基金公司三年封闭运作的战略配售灵活配置混合基金正式获得批文，并于6月11日至15日面向个人投资者开启为期一周的认购期。
有意思的是，在基金公司大力宣传之下，舆论迅速被点燃，“买还是不买”迅速形成针锋相对的两大阵营：一方认为借助战略配售基金可以参与新经济巨头的成长红利；另一方则将这些“独角兽”企业比喻为“年轻时远赴海外的初恋带着一身赘肉回来了”，以高估值、折价等理由表示拒绝购买。
为何“百米冲刺”进场
今年以来，A股拥抱新经济政策的“东风”频吹，从工业富联跑步过会，到6月6日深夜，证监会连续发布的《存托凭证发行与交易管理办法（试行）》等9份文件，支持境外企业境内上市的CDR（中国存托凭证）。
所谓CDR，指的是境外上市公司将部分已发行上市的股票托管在当地保管银行，由中国境内的存托银行发行、在境内A股市场上市、以人民币交易结算、供国内投资者买卖的投资凭证。CDR为谁而生？监管层给出明确定义，即高新技术产业和战略性新兴产业，市值不低于2000亿元，或最近一年营业收入不低于30亿元且估值不低于200亿元；设立持续经营三年以上，最近三年内实际控制人未发生变更等。
随后有消息传出，证监会已于6月7日接收并受理小米集团的《首次公开发行股票并上市》，小米成为CDR试点的第一单申请。至此，“独角兽”天团的A股征途加速启动。
CDR制度核心规则落地，A股资本市场正式开门迎接新经济“独角兽”。监管层对战略配售基金的推进力度同样高效。5月29日接受材料，到6月6日首批6家基金公司战略配售基金获批，6月11日至15日个人投资者认购，6月19日为机构认购期，向社保基金、养老金、企业年金基金和职业年金基金等特定机构投资者发售。此外，《投资者报》记者了解到，多数战略配售基金计划成立时间为6月20日、21日左右。
根据计划，最终这6只基金单只规模上限为500亿元，6只基金合计最高能到达3000亿元的容量。个人投资者单只认购上限为50万元，封闭期为3年，成立6个月之后会在交易所上市，每半年开放申购一次，能够在一定时间内锁定投资者资金。此外，这些基金有战略配售的独特模式，即战略配售的股票不参与网下询价，并且获得配售的股票持有期限不得少于12个月。
认购热情如火如荼
如此快的发行节奏让基金公司也感到有些吃惊。不少基金公司人士表示，每天都在加班，想创意推广、发行MV、录制“抖音”小视频，甚至找非洲小朋友录制宣传视频，花样繁多。
那么，销售情况如何呢？不少基金公司表示，自己员工认购的热情比较高。“自家的产品会支持，也会考虑看好的同行的产品。”一位基金公司从业人士表示。
6月11日，《投资者报》记者走访了深圳地区多家银行发现，银行对战略配售基金的态度相对积极，不仅发放了宣传海报，如果有客户咨询，销售人员还会力推。“个人认购时间很短，每人每只基金限购50万元，产品很稀有，只有这几只产品，非常抢手。”某银行理财经理向记者表示，此前已经与一些客户做过沟通，所以今天不少客户直接认购了300万元，即每家都认购到最高额。
6月13日，记者从广东省东莞市一家城商行了解到，虽然该行只承销了三只基金，但是也有客户购买了150万元。不过该行销售人员也提醒公司核心战略，三年封闭期相对比较久，即使半年后可以进行场内交易，也面临一定的折价或者手续费，投资者需要理性看待。
销售第一天结束，已有基金公司认购规模过百亿元。热闹的同时，传言也不胫而走。在战略配售基金销售前一天，有消息传出，证监会于6月10日向6家基金公司下发了监管通知要求，各公司要尽力将募集规模控制在200亿元左右；不投入新的广告，不进一步宣传；以前广告中若有不合规的内容，比如“前所未有”公司核心战略，需修正并消除影响。
但多家公司随即声称：“未收到任何关于比例配售的通知，将按照产品发售公告既定募集规模上、下限要求组织和推动销售。”
《投资者报》记者了解到，认购首日6家基金公司都在积极推广，但到了第二天，有些基金公司已经撤下所有的推广。“我们已经收回了易拉宝、海报之类的宣传，不再主动推了。”某基金公司相关人士表示。
有些代销平台则采取“佛性”卖法。截至认购的第4天，受访的几家华南销售机构均卖出约几千万元，并没有成交超过1亿元的情况。
“主要销售渠道还是在银行，我们虽然6家都代销了，但是销售总量并不大。同行中天天基金网和理财通的推销力度较大。”华南一家基金销售机构向《投资者报》介绍，“我们和不少平台交流后认为，个人投资者认购就可能满额。”
众禄金融方面则向记者表示，“客户认购热情很高，我们会引导客户平均购买，增加收益的稳定性。”
不过，盈米财富基金分析师陈思贤提醒投资者要适当注意风险。首先，基金发行时对“独角兽”企业可能存在估值和定价偏高的情况，如果未来估值向下修正，势必对投资这些企业的基金收益产生影响；其次，受商业模式、盈利模式、公司治理等多方面因素影响，“独角兽”企业未来也存在诸多不确定性；最后，战略配售基金也受基金经理管理能力、股债市场走势等因素影响，并非确保收益。