猫腻，是指搞小动作、耍花招，或者玩阴谋等不正当手段。从应用面分析，房地产业集中了政策、规划、销售等几乎所有的猫腻，如，买房时，销售称楼下是绿化带和临时停车位，交房时楼下却变成了超市卸货区。有人对前述情形主张撤销合同，而从消费者权益保护角度规划，撤销合同并不是最佳主张，商品房买卖合同可适用惩罚性赔偿。
房地产业集中了几乎所有的猫腻
一、商品房买卖中的猫腻
商品房买卖猫腻较多，如，建筑与公摊面积、按揭贷款、精装修等。从策略上分析，前述情形属于搞小动作，或者耍花招式的政策性猫腻，消费者，或者业主难以主张权利。例如，业主倘若主张欺诈销售，房地产开发商可答辩称，前述情形可以计量，业主是成年人，司法实践难以支持诉讼请求。
规划猫腻可以分解为两种类型。一是，隐瞒真实的规划，如，在销售展示的沙盘上未注明区域是卸货区，或者将卸货区宣传为绿化区。二是，在销售宣传过程中，通过不正当手段修改规划，增加容积率，或者销售面积。
在法律性质上，规划猫腻的第一种类型属于欺诈销售，可适用《消费者权益保护法》惩罚性赔偿。规划猫腻的第二种类型属于滥用职权，或者，适用《消费者权益保护法》惩罚性赔偿技术性较强，普通业主不宜主张。
销售猫腻有广义与狭义区分，其中广义销售猫腻包括上述情形。狭义销售猫腻，是指房地产销售人员推销时所作的口头市场预测，如，学区等公共区域房地产涨价等。狭义销售猫腻的后果是，当房地产降价销售时，不少业主维权，或者要求退房。房地产销售人员受过专业培训，业主因取证难，其诉讼请求也难以得到支持。
商品房买卖猫腻的种类
二、房地产可撤销合同的情形
合同是民事法律行为之一，因《民法典》总则“民事法律行为的效力”一节具体规定了“无效”“撤销”的情形。为避免繁琐，“合同编”没有规定，也没有必要规定“合同行为的效力”。据此，合同效力适用《民法典》总则的相关规定。
《民法典》共规定了六种可撤销的民事法律行为。具体分述如下，供法律人，或者业主参考：
第一种情形。第一百四十五条规定的，限制民事行为能力人实施的民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。本情形一般不适用房地产合同撤销。
第二种情形。第一百四十七条规定的基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权撤销。本情形可适用房地产合同撤销，如，不实的广告宣传，但又不能确认为虚假等。
第三种情形。第一百四十八条规定的一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权撤销。本情形可适用房地产合同撤销，如，虚假广告等。
第四种情形。第一百四十九条规定的第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权撤销。本情形可适用房地产合同撤销，如，通过房地产中介等所做的虚假宣传等。
第五种情形。第一百五十条规定的一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权撤销。本情形一般不适用房地产合同撤销，但也有例外，如，业主维持时，房地产商通过行政权力胁迫等。
第六种情形。第一百五十一条规定的一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权撤销。本情形一般不适用房地产合同撤销，如，业主对按揭贷款通常缺乏专业判断能力等。
无论是无效宣告权，还是撤销权，由民事主体决定，法律对民事权利的行使通常使用“可”或者“可以”等助动词表达。不少房地产企业也从助动词玩起了“猫腻”，如，多数房地产合同限制业主撤销权的行使。从格式合同角度分析，前述限制属于无效条款。
撤销权属于形成权之一，该类权利的共同特点之一，超过除斥期间，撤销权消灭。根据《民法典》第一百五十二条的规定，除斥期间通常为一年。多数房地产企业也从除斥期间玩“猫腻”，即，假装协商，超过除斥期间不予理睬，或者称“你去告吧”。
三、商品房买卖合同惩罚性赔偿
业主购买住宅用房等用于生活需要，当然适用《消费者权益保护法》。但修订前的司法解释限制业主的惩罚性赔偿理由，以及赔偿的倍数。如，原《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅规定了六种惩罚性赔偿事由，赔偿数额不超过已付购房款的一倍（见下图）。
原商品房买卖合同惩罚性赔偿
因司法解释的效力等级不能大于法律。2020年，最高人民法院修改了上述司法解释，其内容包括延迟交付违约金等，并删除了上述惩罚性赔偿的规定。据此，商品房买卖合同中的惩罚性赔偿完全适用《消费者权益保护法》第五十五条的规定，房地产开发商销售商品房有欺诈行为的，其惩罚性赔偿为购买商品房价款的三倍。
需要说明的是，惩罚性赔偿与商品房合同无效，或者撤销没有关联关系。只要证明房地产开发商在销售商品房时有欺诈行为，业主等消费者便可主张惩罚性赔偿。由于房地产惩罚性赔偿数额一般巨大，直接提出该项诉讼请求，对普通业主而言风险较大。为了避免风险，业主可以先提出确认之诉，即，确认房地产开发商存在欺诈销售，再另行主张惩罚性赔偿。其中，确认之诉人诉讼费用仅二百元。
就买房时，销售称楼下是绿化带和临时停车位，而事实相反的事例而言，由于业主有购房时销售人员的录音，该业主不妨一试，即，直接提起确认之诉，不必提起撤销之诉。确认之诉得到裁判支持后，再请求惩罚性赔偿之诉。