12月22日，北京住建委发布《〈北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）〉征求意见稿》（以下简称《办法》）并公开征集意见。
与现行的预售资金监督管理办法相比，《办法》在监管主体、严格支取管理等多个方面作出重要调整，特别是将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，引发市场关注。
“由于国内新房实行期房制度，若后期开发商出现资金流问题，将会影响房屋按时交付。预售资金监管在房屋交付上起到决定性作用。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱在接受《金融时报》记者采访时表示，将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，能够有效防范房企违规挪用预售资金乱象，督促规范使用房款用来项目工程建设，减少延迟交付甚至烂尾问题，更好维护购房者的合法购房权益。
监管主体由商业银行调整为政府
商品房预售资金，是指商品房预售时购房人为购买房屋支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款、分期购房款以及其他形式的购房款。
《办法》明确，将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。
针对分工履职，《办法》指出，北京市住建委负责指导协调各区、各部门开展预售资金监管工作。
北京市住房资金管理中心负责商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”）管理工作，主要包括开设监管账户、系统建设运维、入账归集标识、用款初审支付、资金统计分析等。
北京市各区住房城乡建设主管部门（含房管部门，下同）负责指导、监督、检查本行政区域内商品房预售资金监管工作的具体实施，承担预售资金用款审核工作。
中国人民银行北京市分行负责指导承办银行办理预售资金专用存管账户（监管账户）的开立、变更和撤销业务。
国家金融监督管理总局北京监管局负责对承办银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
北京市高级人民法院负责监督指导本市各中级人民法院、各基层人民法院、各专门法院规范人民法院保全执行行为，确保商品房预售资金用于项目建设。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉《金融时报》记者，《办法》强化了属地住建部门对预售资金的监管责任，明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责。同时引入了北京市住房资金管理中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。
在四个环节设置预售资金使用节点
《办法》指出，开发企业申请办理商品房预售许可时，应在预售方案中明确预售资金监管方案，预售资金监管方案应包括：项目重点监管额度；项目用款计划；监管账户名称、账号；预售资金监管协议；其他需要说明的情况。开发企业取得商品房预售许可后，应在售楼场所显著位置公示预售资金监管方案。
在确定监管额度的工作中，《办法》创新采取施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，由区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定。更好保障重点监管额度资金，能覆盖项目建安成本，防范项目资金风险。
根据《办法》，项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成四个环节设置资金使用节点。开发企业应结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度。非住宅项目完成首次登记前，监管专户内的资金不得低于重点监管额度的5%，住宅项目完成首次登记并实际交付满6个月前，监管专户内的资金不得低于重点监管额度的5%。
购房人可查询项目重点监管额度内资金余额
《办法》明确，购房人支付的定金、首付款、按揭贷款、分期购房款和其他形式的购房款等预售资金，应全部直接存入监管账户，由资金中心按开发企业、预售证项目、楼栋、房号、购房人、资金种类、金额等进行标识。预售资金进入监管账户后，应首先用于归集重点监管额度资金。购房人可通过北京市住房资金管理中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。
《办法》指出，重点监管额度内资金未能覆盖后续建设费用时，开发企业不得使用重点监管额度内资金支付建设费用；重点监管额度内资金可覆盖后续建设费用时，开发企业可按照用款计划、资金使用节点申请支取重点监管额度内资金，但应确保支取后，剩余资金仍可覆盖后续建设费用。
此外，若有下列情形之一的，北京市、区住房城乡建设主管部门可以暂停开发企业支取监管专户内资金，督促开发企业尽快改正，并会同资金中心监督监管专户内资金使用：预售项目发生质量事故的；预售项目未按期交付或存在不能按期交付风险的；开发企业存在严重违法违规行为，影响工程建设或存在经营风险的；市、区住房城乡建设主管部门认为的其他情形。
陈文静表示，《办法》要求购房人应将所支付的购房款存入市住房城乡建设委、资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。这些举措有助于防范项目风险，稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，未来预计将有更多城市跟进。
来源：金融时报客户端记者：徐贝贝编辑：段嘉希邮箱：[email protected]