来自三万平方建筑评测
最新消息
土拍情况
上海挂牌今年三批次次轮10宗地块，将于10月24日举行现场交易会。
总出让面积57.51万方，总建筑面积169.84万方，总起价467.9亿元。
10宗地块分布于：浦东新区（2宗）、普陀区（1宗）、闵行区（1宗）、嘉定区（2宗）、松江区（1宗）、青浦区（1宗）、徐汇区（1宗）、宝山区（1宗）。
尤为值得关注的是，其中的徐汇区龙华街道188N-F-04、188N-F-05、188N-U-04、198-A-03、198-A-04、198-C-02地块及188N-F-01（部分）、188N-F-03（部分）、188N-U-01、188N-U-03（部分）公共绿地、龙启路（部分）、规划一路（部分）、188N-F-02（部分）、188N-U-02（部分）地下空间地块，联动价14.2万/m²，起始价达240.16亿元，是本轮联动价、起始价最高的地块。
今年9月之前，徐汇滨江即便是云锦东方的洋房，均价也仅13.2万/m²，之前联动价也都锁死在13.1万/m²。而这次这块地，在离江更远的地方竟然拿到了14.2万/m²的联动价，突破了整个徐汇滨江的限价。比距离地块约800米的保利滨江天珺，整整贵了1.9万/㎡。
而在这块地西侧120米的地方，第八批还没开的玖珑庭，它的联动价只有11.4万，新拍地块和玖珑庭只隔了一条马路，但价格却高了2.8万/m²可以说，算是吹响了豪宅价格上调的号角！
徐汇区龙华街道198-A-03、198-A-04、188N-F-04、188N-F-05、188N-U-04、198-C-02地块
房地联动价：14.2万/㎡
四至范围：东至天钥桥南路，南至龙耀路，西至龙吴路，北至龙恒路。
地块位于龙吴路东侧，云锦东方西侧，周边有3号线、11号线等轨交，龙吴路上23号线在建。
地块包含商业、办公、租赁、科研用地、商品房等多重属性，其中2块为住宅，预计售价13w+。
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前言
徐汇滨江是由龙华以及斜土路两个街道的沿着黄浦江滨江部分组成。是上海市城市规划的重点地段。也是最近购房的大热地段。这里曾经出现了轰动全网的”买房离婚一日游“的云锦东方神盘，这个盘再被整改半年之后重新开盘，创造了入围积分全满分的第一名。意味着除了其他所有条件都要满足之外，你的社保也要从2011年开始连续缴纳，一个月也不能中断。一盘看清地段，龙华这个地段在上海的江湖地位可见一斑。
底图来自网络，分析由三万平方绘制
总体规划部分
一：沪杭廊道是产业和人口溢出的【金色廊道】
上海各个版块的好，各有特点。比如张江以及周边的版块，主要受益于高新产业。而徐汇西南侧的版块，则主要在于【沪杭廊道】——浙江一系列自古就富庶的地区联系上海的必经之路。
沪杭廊道的位置，是徐汇区这样的实力中心城区向外溢出产业和人口的重要通道。
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二：龙华30%的部分位于CAZ范围，80%多位于一江一河地区
CAZ是上海2035规划中划定的片区，名称叫做中央活力区，可以说是官方认定的最高级的地区。
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上海的【一江一河】地区，比CAZ更加稀缺，是在黄浦江和苏州河附近划定的部分重点保护建设区域，注意：并非所有的黄浦江和苏州河地区都划入了一江一河，而是有选择的重点地区。这个选择的依据至少有三个条件：1、首先是必须位于黄浦江苏州河的滨水位置；2、处于城市核心位置；3、具有足够的历史遗迹等资源，缺一不可。
黄浦江规划的总体结构叫做【三段两中心】，龙华所在的地段就是两中心之一，老的中心是外滩陆家嘴那个横跨黄浦江的中心，而世博、前滩、徐汇滨江的这个中心是另一个黄浦江序列的高峰。
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龙华所在的这一段，不仅仅处于核心段，而且被定义为【中央活力段】，这个定义的原文：“城市中最高能级的商务办公、商业、文化娱乐……居住等功能的高度混合”，其中的【最高能级】已经说明了一切，并且【滨江功能中心】这顶帽子没有乱发，外滩陆家嘴之外，仅此一处。在上海如果有一个地区的定位敢与外滩陆家嘴一样高，丝毫不用质疑，那基本上就是顶级的了。
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当大家还在争论谁距离核心区更近的时候，你会发现龙华本身就位于核心区。就像范爷当年的那句话“我不需要嫁入豪门，我自己就是豪门”那么霸气。
三：徐汇滨江的实力邻居们
徐汇滨江有徐家汇和漕河泾等几个实力强劲的亲兄弟以外，黄浦江对岸的几个实力版块也形成了互相助力，世博滨江+前滩集聚了浦东这个强区的暴力加持，是浦东集中力量全力打造的一个亮点。更重要的是，继续向南（前滩南）还有大量的持续发展用地，城市建设也跟赵本山的名言一样：城市最可悲的是【钱还有，地没了】。
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强邻有的时候是抢夺资源的恶性竞争者虹吸走你的发展资源，有的时候是互相成就的助力者，差别在于资源是否充沛。
而徐汇滨江是徐汇最看得重的亲儿子，对面的世博和前滩又是浦东最在意的接班人。两家的【亲爸爸】在上海滩又是最有实力的家族，家族各自的产业又不一样，于是，相互成就大于竞争。
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四：产业和居住生活的【级配】：复合功能
龙华的徐汇滨江部分引入了足够抓人眼球的产业资源。在西侧也规划了相应的楼盘。在上海产业园发展的过程中，这个属于吸收了前几代的经验和教训。比如新区2.0版的新江湾城，开始于2000年前后从军用机场的一张白纸开始全新规划，整体规划理念很超前就不多讲了，重要的是没有把产业做起来，导致最后变成了一片优雅的睡城。所以后来的新区建设就特别注意这个问题了。龙华这里的产业和居住的搭配比较讲究。滨江的一线公共地带更多的是供更多人使用的公共空间或新的产业，向后的地区配置了足够的居住生活部分，形成配套支援，学术语叫做：商业中心和新兴居住区的高度【复合利用】。
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徐汇滨江的产业定位为金融集聚区，有两个聚集区：西岸金融城和西岸传媒港，前者主要在斜土路版块，后者主要在龙华，已建成的龙美术馆、余德耀美术馆、西岸文化艺术中心、西岸美术馆、油罐艺术公园、上海梦中心等文化设施。这里定位为文化金融，就是挣艺术的钱的公司会大量聚集。因此出现了与影视创意等相关的大量第三产业。梦工厂段吸纳了影视创意的大量企业和投资，也带来了相应有实力的居住需求井喷，云锦东方就有很多明星入住。
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上海的未来是要建立东方的金融中心、创意中心，上海的很多规划都是对标国际上最牛的城市。其实徐汇滨江的产业，是学习并且计划超越伦敦泰晤士河的金丝雀码头。
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如果平行去看黄浦江与泰晤士河，你会发现两者真有很多相似之处。泰晤士河注重不同区段的功能错位与复合利用。泰晤士河流经大伦敦区域的区段中，上游段注重生态保护和历史文脉的传承，城区复兴段注重文化艺术的打造，是重要的旅游观光区段，旧港区段关注金融、体育、文化、国际会展、大型商业中心和新型居住区的高度复合利用，出海口段着重发展新兴绿色经济，四大分区功能段错位发展，用地及建筑功能高度复合利用。
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再来看黄浦江的规划和已经成型的建设现状，基本上也是按照功能分区，各有特色和重点，具有四个主要类型：
1、中央活力段，商业商务价值最高；
2、公共功能段；
3、居住生活段强调居住功能的复合配套；
4、郊野生态段，对应伦敦的乡村段。此外，黄浦江预留的两端预留发展地也是根据具体条件所做的折衷，并且预留了今后变化的合法性。
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功能分区中给徐汇滨江的，是最好的一段，就连沿江的天际线限高都给到了最高（不过当然不要跟陆家嘴相比）。下图中那些粉红色的圆圈内就是黄浦江沿线允许建超高层的地段，一共只有六个版块：1、陆家嘴，2、北外滩，3、黄浦滨江，4、世博后滩，5、前滩，6、徐汇滨江龙华段。龙华300米地标就在其中。
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五：龙华与对岸的融合更加紧密
除了龙耀路越江隧道之外，未来还会有两条隧道连接浦东：耀体路隧道和龙恒东路隧道。在一个街道版块内有三条越江隧道，这个情况很少见，（其实，再向南不远处还有中环上中路隧道，向北不远处还有后滩路隧道），足见地段重要性。
这么多条越江隧道建成后，徐汇滨江与浦东世博前滩的融合会更加紧密。
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六：轨道交通
上海市徐汇区单元规划的指标项对于轨道交通有若干规划目标：1、轨交站点600米用地覆盖率，大于等于65%。2、中心城轨交线网密度大于等于1.1公里/平方公里。
上海市徐汇区单元规划的指标项对于轨道交通有若干规划目标：1、轨交站点600米用地覆盖率，大于等于65%。2、中心城轨交线网密度大于等于1.1公里/平方公里。